[요지] 비교아파트는 쟁점아파트와 층수만 차이가 있을 뿐, 동?호수, 면적, 구조가 동일한 조건의 아파트로 비교아파트의 매매가액은 실질적으로 당시의 시세를 반영하는 것으로 보이며, 비교부동산의 잔금일이 계약일과 약 2년의 차이가 있으나, 비교부동산의 매수인은 2011.4.28.부터 비교아파트에서 거주한 세입자임이 확인되고, 잔금을 전세만기일인 2년 후로 한 것으로 보여져 잔금일이 늦춰진 것에 대한 합리적인 사정이 인정되며, 다른 매매가액을 고려해보더라도 잔금일을 2년 후로 하여 매매계약을 체결한 것이 비교부동산의 매매가액 결정에 큰 영향을 주었다고 보기 어려운 바, 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] OOO이 2017.1.16. 청구인에게 한 2015.5.13. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 납부불성실가산세 OOO원을 차감하여 그 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 비교아파트의 매매는 매매계약일부터 2년 후에 소유권을 이전하는 계약에 의한 것으로, 그 매매가액은 계약일 현재의 시세를 반영하였다고 보기 어려운바, 비교아파트의 매매가액은 증여 당시 쟁점아파트의 시가를 적절히 반영하고 있지 못하다. (가) 청구인이 인근 부동산 중개업소를 통해 얻은 자료에 의하면, 법령상 평가기간 내에 거래된 쟁점아파트와 동일면적OOO인 단지 내 아파트의 매매사례는 2건이 있는바, 하나는 비교아파트이고, 다른 하나는 2015.4.2. 계약이 체결된 OOO로서OOO의 매매가액은 OOO이다. (나) 비교아파트의 계약조건을 보면, 당해 계약의 매도인은 계약일부터 2년 후에 잔금을 수수하고 소유권을 이전하기로 하여, 심판청구일 현재에도 비교아파트의 소유권이전이 이루어지지 않았는바, 이는 통상 1～3개월 내에 잔금지불이 완료되는 보통의 부동산 거래와는 현저한 차이가 있는 것으로서, 경제적 합리성을 추구하는 거래당사자라면 매매가 완료되는 2년 후의 시세를 예상하여 매매가액을 협상하였을 것인바, 동 매매가액은 2015.5.15.의 시가라기보다는 2년 후의 예상 시가 및 가격변동 위험을 반영하고 있다고 보는 것이 합리적이다. 비교아파트의 계약서의 구체적 내용을 보더라도, 매수자(계약 당시 세입자)의 전세금은 OOO원으로 당시 시세(OOO보다 매우 저렴한 수준이고, 중도금 및 잔금을 각 1년 및 2년 후에 지급하기로 약정하면서도 이자지급약정을 별도로 체결하지 않았는바, 이러한 낮은 전세금, 이자 면제(당시 금리를 고려하면 총 이자액은 OOO원을 상회할 것으로 추산됨)에 대한 반대급부로 비교아파트의 매매가액이 시세보다 높게 결정되었을 가능성이 매우 높다. 실제 쟁점아파트 증여일 전에 거래된 단지 내 동일 면적 아파트들은 OOO 정도에서 그 매매가액이 형성되었으나, 2015.5.15. 비교아파트는OOO원으로 앞선 매매사례보다 매매가액이 급격히 증가하였다. (다) 또한, 비교아파트(7층)는 쟁점아파트(15층)보다 저층에 위치하여 일조량 및 조망권에서 차이가 있고, 기준시가도 달라 그 가액을 유사매매사례가액으로 보는 것은 타당하지 않다. 처분청은 비교아파트의 기준시가가 쟁점아파트보다 낮으므로 이를 매매사례가액으로 적용하는 데 문제가 없다는 입장이나, 이러한 논리에 따를 경우 통상 기준시가가 가장 낮게 평가되는 1층 소재 아파트의 거래가액은 해당 동에 소재하는 모든 다른 층의 아파트의 유사매매사례가액으로 적용 가능하다는 불합리한 해석으로 이어질 수 있는바, 이를 허용할 수 없다. 위 OOO의 경우도 비교아파트에 비해 기준시가는 OOO원이 높으나 매매가액은 OOO원이나 낮게 거래되었다. (라) 결국, 처분청이 매매사례가액으로 제시한 비교아파트의 매매가액은 상속세 및 증여세법 제60조에서 규정한 불특정 다수인 간에 통상적으로 성립된다고 인정할 수 있는 가액에 해당하지 않는바, 이를 적용하여 증여세를 과세한 이 건 처분은 위법하다.
(2) (예비적 청구) 설령, 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 인정한다고 하더라도, 비교아파트의 거래사실은 청구인의 증여세 신고일(2015.6.3.) 현재 부동산거래신고조차 되어 있지 않은 상태[매도인이 비교아파트의 거래신고를 늦게 하여 2015년 6월에 거래된 건이 비교아파트보다 먼저 실거래가액 고시(국토교통부)가 이루어짐]로서 매매 당사자 외에는 누구도 거래사실을 알 수 없었는바, 청구인으로서는 그 파악이 불가능한 것이고, 실제로도 비교아파트의 계약내용 확인을 위해 인근 부동산 중개업소 10여 곳에 문의하였으나 계약의 내용을 아는 업소를 찾을 수 없었다. 또한, 이 건 처분에 신고불성실가산세가 부과되지 않은 것은 청구인이 주의의무를 다하여 적법하게 증여세를 신고하였음을 처분청도 인정한다는 사실을 의미한다고 할 것이다. 그러므로, 청구인은 쟁점아파트의 증여세 신고에 있어 납세자의 주의의무를 해태한 사실이 없으므로 처분청의 고지세액 중 증여세 증가분 OOO원에 대한 신고세액공제액 상당액 OOO원과 납부불성실가산세 OOO원은 감액되어야 한다.
(2) 청구인은 비교대상 아파트의 잔금일자가 2년 이후로 계약 당시의 시세를 반영하지 못한다고 주장하나, 처분청이 매수인에게 잔금일자를 2년 이후로 한 이유를 문의한바, 매수인은 2011.4.28.부터 비교대상 아파트에서 거주한 세입자(전세)로서 집주인(매도인)이 비교아파트의 양도를 진행하는 과정에서 장기간 방문객들이 자주 드나드는 것이 불편하여, 매도인과 상의하여 잔금을 전세만기일인 2년 후로 한 것이라고 답변하였다. 청구인은 잔금일이 2년 후인 관계로 2년 이후의 시세를 예상하여 높은 금액에 비교아파트가 거래된 것처럼 주장하고 있으나, 비교아파트는 2년 후인 현재 시세가 오히려 하락하였고, 부동산 전문가도 아닌 일반인이 2년 후의 부동산 시세를 반영할 수도 없으며, 또한 평가기간 내에 쟁점아파트의 OOO가 각 OOO원에 거래된 사실을 고려하더라도 비교아파트를 OOO원에 거래한 것은 계약 당시의 시세가 반영되었다고 볼 수밖에 없다.
(3) 청구인은 층수 차이로 인하여 일조량 조망권의 차이가 있어 비교아파트를 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 보기 어렵다고 주장하며 OOO을 제시하고 있으나, 인근 부동산 중개업소의 진술에 따르면, 동 아파트 단지 내의 가격 차이는 조망권 및 여름더위 등에 따른 것으로, 쟁점아파트가 위치한 OOO 라인은 남동향으로 건물이 가리지 않아 조망권이 확보되고 OOO 라인은 남서향으로 건물(B동)에 가려져 조망권을 확보할 수 없어서 OOO은 통상 OOO원 정도의 차이가 있는 것으로 나타난다. 이러한 정황과 함께 쟁점아파트의 아래층인 OOO가 OOO원에 거래되고 OOO가 OOO원에 거래된 된 사실을 고려하면, OOO의 아파트는 상당한 가격 차이가 있는 것으로서 서로 비교할 대상이 아니라고 판단된다.
(4) 예비적 청구와 관련하여, 청구인은 비교아파트가 부동산 실거래가 등록 전이었던 관계로 증여세 신고일까지 그 거래사실을 알지 못했다고 주장하고 있으나, 인근 부동산 중개업소에 연락하면 정보를 서로 공유하고 있어서 매물로 내놓았는지, 계약이 언제 이루어졌는지 충분히 알 수 있는 점, 정상적으로 신고기한 내에 신고 납부한 납세자와의 형평성을 고려해야 하는 점 등을 고려하면, 청구주장을 받아들이기 어렵다.
3. 심리 및 판단
① 증여받은 쟁점아파트에 대해 처분청이 제시한 매매사례가액(비교아파트)은 정상적인 거래에 의한 것이 아니어서시가로 인정할 수 없으므로, 당초 신고한 기준시가에 의해 증여세를 과세해야 한다는 청구주장의 당부
② (예비적 청구) 청구인은 증여세 신고 당시 비교아파트의 매매사례가액을 알 수 없었는바, 이는 가산세 감면의 정당한 사유에 해당하고 차액에 대한 신고세액공제가 인정되어야 한다는 청구주장의 당부
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 제69조(신고세액 공제) ② 제68조에 따라 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 증여세산출세액(제57조에 따라 산출세액에 가산하는 금액을 포함한다)에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액의 100분의 7에 상당하는 금액을 공제한다.
1. 제75조에 따라 징수를 유예받은 금액
2. 이 법 또는 다른 법률에 따라 산출세액에서 공제되거나 감면되는 금액
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제65조의2(신고세액공제) 법 제69조 제1항 각호외의 부분 및 동조 제2항의 상속세산출세액 및 증여세산출세액은 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준신고기한 및 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준신고기한 이내에 신고한 과세표준에 대한 각각의 산출세액을 말한다.
(3) 국세기본법 제48조(가산세 감면 등) ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제6조 제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데 대한 정당한 사유가 있는 때에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 비교아파트 매매계약서의 주요내용은 다음 <표2>와 같다. (나) 비교아파트의 국토교통부 실거래가 신고자료(2015.7.2.)상 매수인과 매도자와의 관계는 “해당없음”으로 기재되어 있고, 처분청이 심리과정에서 제출한 ‘매매사례가액 등 조사서’상 매수인과 매도자의 특수관계인 여부는 “부”로 기재되어 있다. (다) 매수인 중 1명은 주민등록등본상 2011.4.28. 비교아파트에 전입한 것으로 나타난다. (라) 처분청이 제출한 평가기간 내(증여일 전후 3개월) OOO 실거래가 내역(총 43건)은 다음 <표3>과 같다. (마) 청구인이 제출한 비교아파트와 같은 평형의 아파트 시세정보OOO는 다음 <표4>와 같다. (2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 비교아파트는 쟁점아파트와 층수만 차이가 있을 뿐 동·호수(남동향),면적, 구조가 동일한 조건의 아파트(매매 당시 기준시가는 쟁점아파트보다 낮음)이고, 그 외 쟁점아파트 거래일 전후 3개월 내에 거래된 OOO는 OOO원, 같은 동 OOO는 각 OOO원에 거래되었는바 비교아파트의 매매가액 OOO원은 실질적으로 당시의 시세를 반영하는 것으로 보인다. 한편, 비교부동산의 잔금일이 계약일과 약 2년의 차이가 있는 사실과 관련하여,비교부동산의 매수인은2011.4.28.부터 비교아파트에서 거주한 세입자(전세)임이 주민등록등본상 확인되고, 처분청 탐문 결과 비교아파트의 양도 진행과정에서 장기간 방문객들이 자주 드나드는 것이 불편하여 매도인과 상의하여 잔금을 전세만기일인 2년 후로 하였다고 답변하였는바, 잔금일이 늦춰진 것에 대한 합리적인 사정이 인정되며, 위에서 살펴본 다른 매매가액을 고려해보더라도 잔금일을 2년 후로 하여 매매계약을 체결한 것이 비교부동산의 매매가액 결정에 큰 영향을 주었다고 보기 어렵다고 판단된다. 따라서, 비교아파트의 매매가액인 OOO원은 상속세 및 증여세법 제60조 제2항에서 규정하는 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’으로 인정되므로 이를쟁점아파트의 매매사례가액으로 하여 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. 신고세액공제 제도는 증여세의 성실신고를 유도하려는 데 그 취지가 있는 것으로서, 법령상 신고세액공제의 대상이 되는 증여세산출세액은 증여세과세표준 신고기한 이내에 신고한 과세표준에 대한 각각의 산출세액을 의미하는 것(상속세 및 증여세법 시행령 제65조의2)인바, 청구인이 과세가액을 과소하게 신고함에 따라 처분청이 이에 대해 결정(증액)한 부분에 대해서는 적용되지 않는 것으로 보는 것이 타당하다. 다만, 납부불성실 가산세와 관련하여, 비교아파트 매매거래는 공인중개사무소를 통하지 않고 매도인과 매수인 간에 직접 체결된 거래로 보이고, 청구인이 쟁점아파트를 증여받은 날부터 2일 후(2015.5.15.)에 그 계약이 이루어져 청구인의 증여세 신고 당시(2015.6.3.)에는 부동산 거래 신고도 이루어지지 않은 정황 등을 고려하면, 청구인이 증여세 신고 당시 비교아파트의 매매가액을 매매사례가액으로 인지하기 어려웠던 사정이 존재했던 것으로 보이는바, 이는 국세기본법 제48조 제1항의 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데 대한 정당한 사유가 있는 때에 해당한다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.