청구인이 제시한 소급감정가액은 평가기준일 이내의 가액이 아니므로 이를 인정하기 어려운 점 등에 비추어 상속으로 인한 청구인의 쟁점주택 취득가액은 상증법 제66조의 규정에 따라 임차보증금 및 근저당채권액을 합한 금액으로 보는 것이 타당함
청구인이 제시한 소급감정가액은 평가기준일 이내의 가액이 아니므로 이를 인정하기 어려운 점 등에 비추어 상속으로 인한 청구인의 쟁점주택 취득가액은 상증법 제66조의 규정에 따라 임차보증금 및 근저당채권액을 합한 금액으로 보는 것이 타당함
OOO세무서장이 2016.11.25. 청구인에게 한 2014년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 서울특별시 OOO 소재 주택의 취득가액을 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고 나머지 심판청구는 기각한다.
(1) 취득가액을 기준시가인 개별주택가격으로 평가함은 부당하고, 쟁점주택에 담보된 채권액으로 평가하여야 한다. (가) 쟁점주택은 상속주택으로 상속재산의 평가는 원칙적으로 시가로 하도록 되어 있고, 이를 알 수 없는 경우 보충적 평가방법에 따라 결정토록 되어 있다. (나) 쟁점주택은 피상속인(최종인)이 2008.6.30. OOO원에 취득한 사실이 확인되고, 상속세 및 증여세법 제66조 에 의하면 근저당이 설정된 경우 담보된 채권액으로 평가하도록 규정하고 있으므로 쟁점주택을 개별주택가격인 OOO원으로 평가한 조사청의 처분은 부당하며, 〈표1〉․〈표2〉와 같이 담보된 채권액 OOO원을 취득가액으로 하여야 한다.
(2) 감정평가액을 취득가액으로 보아야 한다. 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가액을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함되는 개념이므로 거래를 통한 교환가액이 없는 경우 공신력있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라도 달라지지 않는다는 것이 대법원의 일관된 입장이므로 2개 감정평가법인이 산정한 가액(주식회사 감정평가법인 OOO원을 취득가액으로 보아야 한다.
(1) 취득가액을 기준시가인 개별주택가격으로 평가함은 부당하고, 쟁점주택에 담보된 채권액으로 평가하여야 한다는 주장에 대하여 (가) 쟁점주택은 2008.3.24. 피상속인이 OOO원에 매매를 원인으로 취득 후, 2010.9.6. 상속으로 청구인에게 소유권이 이전되었는바, 피상속인의 쟁점주택 취득금액은 상속개시일 전후 6개월 이내에 속하지 않아 시가로 볼 수 없다. (나) 청구인은 취득가액을 담보된 채권액의 합계인 OOO원으로 평가하여야 한다고 주장하며 전세보증금 등의 내역을 〈표1〉과 같이 제시하였으나, 처분청이 확인한바, 임차인 OOO은 피상속인이 쟁점주택을 취득하기 이전 소유자인 OOO과 임대계약을 하였으나, 피상속인과 임대차계약을 한 사실이 없고, 이명숙은 주민등록초본에 2007.5.23. 서울특별시 OOO로 주소지 변동된 것으로 나타나고 있어 쟁점주택에 거주한 것이 나타나지 않으며, OOO으로부터 이어받아 임차한 것으로 주장하나, OOO이 1층 일부를 전세하였다고 주장하는 부분과 중복되어 청구인이 제시한 임대차 내역은 객관성과 신뢰성이 부족하므로 쟁점주택에 대한 시가 산정 자료로 보기 어렵다.
(2) 감정평가액을 취득가액으로 보아야 한다는 주장에 대하여 청구인이 쟁점주택의 시가라고 주장하며 제시한 감정평가법인 OOO의 감정평가가액은 기준일이 각각 2017.3.10.과 2017.3.17.로 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간에 해당하지 아니 하는바 소급감정한 가액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정하기 어렵다.
① 쟁점주택의 취득가액을 상속세 및 증여세법 제66조 에 따라 담보된 채권액 OOO원으로 하여야 한다는 청구 주장의 당부
② 쟁점주택의 취득가액을 소급감정한 2개 감정가액의 산술평균 가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액
2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액 과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조 [부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 제66조 [저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례] 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권, 동산·채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) (3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 [평가의 원칙등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 제63조 [저당권 등이 설정된 재산의 평가] ① 법 제66조에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.
1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액
3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액
4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)
(1) 청구인은 쟁점주택을 2010.9.6. 상속으로 취득한 후 2014.12.26. OOO원에 양도하면서 1세대1주택 비과세로 신고하였다.
(2) 처분청은 청구인의 쟁점주택 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 부인하고, 양도가액은 실지거래가액인 OOO원으로 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였다.
(3) 청구인은 이 건 상속주택(쟁점주택)의 취득가액은 상속세 및 증여세법제66조의 특례규정에 따라 OOO원으로 하여야 한다며 쟁점주택의 등기부등본, 임차인과의 전세계약서, 대출거래내역현황을 제출하였는바, 그 내용은 〈표2〉․〈표3〉과 같다. 처분청이 확인한바, 임차인 OOO은 피상속인이 쟁점주택을 취득하기 이전 소유자인 OOO과 임대계약을 하였으나 피상속인과 임대차계약을 한 사실이 없고, OOO는 상속개시일 현재 주민등록상 쟁점주택에 거주한 이력이 없으며, OOO으로부터 이어받아 임차한 것으로 주장하나, OOO이 1층 일부를 전세하였다고 주장하는 부분과 중복된다.
(4) 청구인은 또한 쟁점주택과 관련하여 2017.3.10. 감정평가법인 OOO를 제출하며 그 취득가액을 2개 감정평가법인의 산술평균액인 OOO원으로 하여야 한다고 주장하고 있다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 상속세 및 증여세법 제66조에 ‘저당권 등이 설정된 재산 평가는 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다’라고 규정되어 있는바, 청구인은 쟁점주택의 임대와 관련하여 1층 OOO 등 임대보증금 합계 OOO원을 상속세 및 증여세법제66조에 따른 쟁점주택의 취득가액으로 하여야 한다고 주장하나, 주민등록초본 내용 등에 의할 때, 상속개시일 현재 쟁점주택 1층의 임차인은 OOO이 체결한 주택임대차계약서에 1층 전체를 OOO이 임차한 것으로 기재되어 있는 점 등에 비추어 1층 OOO을 쟁점주택의 임차인으로 보기는 어려워 보인다. 이 건 심리자료에 의할 때 결국 쟁점주택의 임차인은 1층 OOO으로 보여지는바, 상속으로 인한 청구인의 쟁점주택 취득가액은 상속세 및 증여세법제66조의 규정에 따라 임차보증금 총 OOO원으로 함이 타당하다고 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 2017.3.10. 감정평가법인 OOO를 제출하면서 위 감정평가액들을 산술평균한 OOO원을 쟁점주택의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 위 감정평가법인들의 감정가액은 상속개시일로부터 6년 6개월이 지난 후 소급 감정한 가액으로 그 평균액을 쟁점주택의 취득가액으로 보기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.