쟁점주택의 분양가를 입증할 객관적 자료를 제시하지 못하고 있는 점, 쟁점주택 취득자금 중 계약금ㆍ중도금 지급시기가 명확해 보이지 않는 점, 청구인이 금융증빙으로 제출하고 있는 영수중 중 1매는 매도인의 처가 발행한 것인데, 매도인의 처가 분양했던 것은 쟁점주택이 위치한 동이 아닌 옆 동인 것으로 확인되는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
쟁점주택의 분양가를 입증할 객관적 자료를 제시하지 못하고 있는 점, 쟁점주택 취득자금 중 계약금ㆍ중도금 지급시기가 명확해 보이지 않는 점, 청구인이 금융증빙으로 제출하고 있는 영수중 중 1매는 매도인의 처가 발행한 것인데, 매도인의 처가 분양했던 것은 쟁점주택이 위치한 동이 아닌 옆 동인 것으로 확인되는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 주위적 청구: 쟁점주택의 취득가액으로 실지거래가액인 OOO원이 인정되어야 한다. (가) 쟁점주택은 청구인의 부 망 정OOO(이하 “부친”이라 한다)이 거주목적으로 취득한 것으로, 취득자금은 당시 부친 소유 OOO(이하 “부친 소유 부동산”이라 한다) 전세보증금 OOO원 중 일부와 부친의 저축 OOO원, 청구인 명의 주택담보대출금 OOO원으로 마련하였다. (나) 쟁점주택은 계약금 OOO원, 중도금 OOO원 및 잔금 OOO원의 합계 OOO원을 지급하고 취득하였다. 이 중 잔금 지급내역은 현금 OOO원을 지급하고 수령한 영수증 2매 및 등기부등본상 확인되는 쟁점주택 담보대출금 OOO원을 통해 확인가능하다.
(2) 예비적 청구: 쟁점주택의 취득가액으로 실지거래가액이 인정되지 않는다 하더라도 101호 취득가액인 OOO원 또는 402호 OOO원을 매매사례가액으로 인정하여야 한다.
(1) 주위적 청구 청구인이 주장하는 실지거래가액을 객관적으로 입증할 수 있는 증빙이 제시되지 않았다. 청구인이 제출한 영수증 2매 중 1매는 매도인이 아닌 매도인의 처가 발행한 것으로 확인되는 점, 청구인이 주장하는 취득가액 OOO원은 취득세 과세표준(OOO원)의 4배에 달하는 점, 매매계약서를 제출하지 못하고 있는 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 취득가액을 인정할 수 없다.
(2) 예비적 청구 매매사례가액으로 주장하는 지하 101호의 취득가액을 확인할 수 있는 증빙은 당초 소유권자였던 박OOO의 사실확인서가 유일한데, 박OOO은 2008.7.11. 해당 물건을 양도하고 1세대 1주택 비과세로 양도세 신고하여 취득가액이 객관적으로 확인되지 않으므로 매매사례가액으로 인정하기 어렵다.
① 쟁점주택의 취득가액이 실지거래가액 확인이 불분명한 경우에 해당하는지 여부
② 청구인이 제시하는 매매사례가액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
(1) 소득세법 제96조[양도가액]
① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제89조[자산의 취득가액 등] ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조[양도자산의 필요경비]
① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제6항 에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 기획재정부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다.
(1) 청구인은 2001.6.18. 쟁점주택을 취득하였다가 2016.4.29. 양도하고 취득가액을 OOO원, 양도가액을 OOO원으로 하여 양도차익을 산정하여 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
(2) 처분청은 쟁점주택 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액 OOO원을 적용하여 2016.11.8. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다. OOO
(3) 청구인은 쟁점주택 취득대금 지급내역을 다음과 같이 소명하고 있다. 청구인 주장에 의하더라도 총 매매대금과 잔금 지급내역 외에 계약금 및 중도금 금액 및 지급시기는 정확하지 않다. OOO
(4) 청구인은 쟁점주택이 청구인의 부친이 거주목적으로 취득한 것으로, 취득자금은 당시 부친 소유 부동산 전세보증금 OOO원 중 일부와 부친의 저축 OOO원, 청구인 명의 쟁점주택 담보대출금 OOO원으로 마련하였다고 주장하고 있다. 청구인이 이에 대한 증빙으로 제출한 부친 소유 부동산 전세계약서에 의하면 부친 소유 부동산의 전세계약기간은 2001.6.17.～2003.6.16, 전세보증금은 OOO원인 것으로 확인된다.
(5) 청구인은 쟁점주택 취득자금 중 OOO원을 지급한 사실에 대한 증빙으로 청구인 명의 대출계좌내역서를 제출하였다. 이에 의하면 청구인은 2001.6.18. OOO원을 대출받아 매월 이자를 지급하였고, 2015.4.24. 원리금을 전부 상환한 것으로 확인된다.
(6) 청구인은 취득대금 중 OOO원을 지급한 사실에 대한 증빙으로 쟁점주택 매도인 최OOO(이하 “매도인”이라 한다)와 최OOO의 처 이OOO(개명전: 이OOO)가 발행한 영수증 2매(매도인 최OOO OOO원, 매도인의 처 이OOO OOO원)를 제출하였다.
(7) 매도인은 본인, 처(이OOO), 친척(최OOO) 명의로 OOO 일대에 다세대주택 OOO 3동을 신축하고 각 10세대 총 30세대를 분양하였으며, 이에 대한 총수입금액 신고내역은 다음과 같다. OOO
(8) 청구인은 2016.9.6. 쟁점주택의 분양가가 OOO원임을 확인하여 달라는 내용의 거래사실확인서를 동봉한 내용증명을 매도인에게 발송하였으나, 매도인은 회신하지 않은 것으로 확인된다.
(9) 쟁점주택의 취․등록세 과세표준은 OOO원이다. OOO
(10) 청구인은 양도소득세 신고 당시 쟁점주택 취득 당시(2001.6.12.) 발행된 법무사수수료 영수증 1매, 취․등록세 영수증 사본 2매를 첨부하여 제출하였다. 이에 의하면 청구인은 법무사 수수료로 OOO원을 지급하였고, OOO원 상당의 국민주택채권을 매입한 것으로 확인된다.
(11) 청구인은 매매사례가액으로 쟁점주택의 바로 옆에 위치한 지하 101호를 분양받은 박OOO이 101호의 분양가가 OOO원임을 확인하는 내용의 사실확인서를 제출하였다.
(12) 박OOO은 해당 주택 양도 당시 1세대 1주택 비과세로 신고한 사실이 확인된다. OOO
(13) 쟁점주택이 위치한 OOO 2동의 양도소득세 신고내역을 확인한 바, 10명의 분양취득자 중 청구인을 포함하여 5명이 양도하였으며 양도소득세 신고내역은 다음과 같다. OOO
(14) 쟁점주택, 박OOO, 김OOO, 임OOO 소유 주택의 공시가격은 다음과 같다. OOO
(15) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점주택의 취득가액으로 실지거래가액인 OOO원이 인정되어야 한다고 주장하나,
① 쟁점주택의 분양가가 OOO원임을 입증할 계약서 및 대금지급 관련 금융증빙 등 객관적 자료를 제시하지 못하고 있는 점,
② 쟁점주택의 취득자금 중 계약금․중도금의 금액 및 지급시기가 명확해 보이지 아니하는 점,
③ 청구인이 금융증빙으로 제출하고 있는 영수증 2매 중 1매(OOO원)는 매도인이 아닌 매도인의 처 OOO가 발행한 것인데, 사업자등록 현황에 따르면 OOO가 분양했던 것은 쟁점주택이 위치한 OOO 2동이 아닌 OOO 1동인 것으로 확인되는 점,
④ 쟁점주택 분양가가 OOO원이라는 매도인의 명시적 확인이 없는 점,
⑤ 쟁점주택 취득대금의 출처 역시 부친 소유 부동산 전세보증금 및 저축 등으로 소명하고 있으나, 부친 소유 부동산은 2001.6.17. 당시 OOO은행 및 OOO보험에 근저당권이 설정되어 있었고 그 중 일부를 말소하는 조건으로 임대차계약이 체결되었으므로 지급받은 전세금을 모두 쟁점주택 취득자금으로 사용하기 어려웠을 것으로 보이고, 부친의 저축은 쟁점주택 취득자금으로 사용된 사정이 객관적으로 확인되지 않는 점,
⑥ 쟁점주택의 취․등록세 과세표준은 OOO원에 불과하며, 청구인은 이를 기초로 쟁점주택의 취․등록세를 납부한 점 등에 비추어 볼 때 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (16) 다음으로, 쟁점②에 대해서 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 취득가액으로 실지거래가액이 인정되지 않는다 하더라도 101호 취득가액인 OOO원 또는 402호 취득가액인 OOO원을 매매사례가액으로 인정하여야 한다고 주장하나,
① 청구인이 매매사례가액으로 제시하고 있는 101호의 경우 그 소유자였던 박OOO의 사실확인서 및 양도소득세 신고서 외에 계약서 등 취득가액을 입증할 객관적 자료가 제출되지 아니한 점,
② OOO 2동의 10명의 분양취득자 중 청구인 포함 5명이 주택을 양도한 것으로 확인되는데, 그 중 실거래가로 신고한 김OOO는 취득가액을 OOO원으로 하여 신고하였으나, 김OOO가 소유하고 있었던 주택은 2동 402호로 주택 공시가격이 2005년 기준으로 OOO원에 달하여 지하에 위치하여 공시가격이 OOO원에 불과하였던 쟁점주택과 동일하게 보기 어려운 점,
③ OOO 2동 분양취득자 이OOO(302호), 정OOO(302호)은 취득가액을 기준시가(OOO원)으로 하여 양도소득세를 신고․납부한 것으로 확인되는 점 등에 비추어 볼 때 이에 대한 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
붙임참조