쟁점임야의 양도가액을 등기부등본 기재금액으로 보아 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.5.24. 매매로 취득한 OOO 및 OOO 임야 12,099㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)를 20 16.3.30. OOO에게 양도한 후, 2016.5.28. 양도가액은 OOO원으로 하고 취 득가액은 OOO원(실거래가액)으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다(OOO원 납부)
• 나. 처분청은 2016.11.14.부터 2016.11.23.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점임야의 등기부등본에 기재된 거래가액 OOO원을 양도가액으로 판단하였고, 이에 따라 2017.1.12. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.2.14. 이의신청을 거쳐 2017.4.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 쟁점임야의 양도가액을 확인하지 아니하고 등기부등본 기재가액으로 결정한 것은소득세법제96조에 규정한 “양도당시의 양도자와 양수자간의 실지로 거래한 가액에 따른다”는 실질과세원칙을 위반하였고, 처분청이 과세근거로 본소득세법제114조 제5항의 “등기부에 기재된 거래가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다”는 규정은 청구인에게 해당되지 아니하는 데도 확대하여 적용하였으므로 이는 명백히 부당하다. 또한 쟁점임야의 양도로 인해 매수인 등으로부터 청구인 계좌에 입 금된 자금흐름이 명백함에도 처분청이 매수자에게 거래금액을 확인하 기 위해 전화 한 번 하지 아니하고 등기부등본에 기재된 거래금액을 수 정해 오지 않는 한 청구인이 제출한 서류를 인정하지 않겠다고 하 는 것도 부당하다. 처분청이 실지거래가액으로 주장하는 등기부등본상 기재금액인 OOO원은 매수자가 취득자금 은행대출을 함에 있어 담보가치를 높게 평가하기 위해 기재한 것일 뿐 실제 양도가액은 OOO원이므 로 처분청이 실지거래가액에 대한 확인·조사 없이 등기부등본에 기재된 거래가액을 실지 양도가액으로 추정하여 양도소득세를 과세한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점임야의 양도가액이 OOO원이라고 주장하며 청구인이 제출한 증빙서류에 대해 보면, 쟁점임야에 대한 최초계약일 이후 1년 10 개월이 지나서야 양도가 이루어졌음에도 매수자 OOO가 최초계약자 인 OOO의 계약내용을 그대로 승계하였다고 주장할 뿐 이 건 매매계약서에서는 매수자가 최초 계약내용을 승계한다는 내용이 전혀 기재되어 있지 않고, 이와 관련한 다른 증빙자료를 제시하지 않고 있으며, 청구인이 제시한 금융거래 내역에서는 최초 계약자들이 계약금 및 중도금으로 지급하였다는 OOO원, 매수자가 지급하였다는 중도금 OOO원을 합한 OOO원만 확인되고, 나머지 잔금 OOO원은 쟁점임야의 공사가 완공되면 지불하기로 하였다는 잔금보관증만 제출하고 있어 이것만으로는 쟁점임야의 양도가액이 OOO원이라는 주장을 받아들이 기 어렵다. 청구인은 이의신청 당시 처분청이 매수자인 OOO에게 전화하여 전화상으로 양도가액이 OOO원이라고 확인해 주었다고 주장하나, 계약서상의 전화번호로 연락한바, OOO의 지인이라고 주장하는 사람 이 수화하는 등 매수자 OOO의 연락처가 아닌 것으로 확인되고, 국세 청 차세대 시스템에서 조회된 OOO의 연락처로 연락한바, 정확한 금액 이 기억나지는 않는다면서 아마도 청구인의 말이 맞을 거라는 답변만을 하였을 뿐, 정확한 금액을 얘기하지 않아 청구인이 주장하는 양도가액이 확인되었다고 볼 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점임야의 양도가액을 등기부등본 기재금액으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. 제114조【양도소득세과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여 야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하 지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이항에서 “신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득세 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고부동산등기법제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. (2) 소득세법 시행령 제176조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 및 경정】⑤ 법 제114조 제5항 본문에서 "양도소득과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 등기부 기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 300만원 미만인 경우

2. 등기부 기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 300만원 이상인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우

• 가. 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 제173조제2항 각 호의 서류를 첨부하여 국세기본법 제45조의3 에 따른 기한후 신고(이하 이 조에서 "기한후신고"라 한다)를 하지 아니할 경우 등기부기재가액 을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 것임 을 신고의무자에게 통보하였을 것
• 나. 신고의무자가 가목에 따른 통보를 받은 날부터 30일 이내에 기한 후 신고를 하지 아니하였을 것
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료 및 청구인의 양도소득세 신고서 등에 의하면, 청구인은 2016.3.30. 쟁점임야를 OOO에게 양도한 후 2016.5.28. 양도가액을 OOO원으로 하여 2016년 귀속 양도소 득세 OOO원을 예정신고․납부한 것으로 나타나고, 처분청은 2 016.11.14.부터 2016.11.23.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시 하여 쟁점임야의 양도가액을 등기부등본상 기재가액인 OOO원으 로 하여 <표1>과 같이 2016년 귀속 양도소득세를 경정․결정한 것으로 나타난다. <표1> (2) 쟁점임야의 등기부등본(2016.11.17. 발급)에 의하면, 청구인은 2004.5.24. 쟁점임야를 채석으 로 부터 취득(2004.5.13. 매매원인)하였다 가 2016.3.30. OOO에게 소유권이전등기(2016.3.2. 매매원인)한 것으로 나타나고, 매매목록(제2016-390호)에 거래가액은 OOO원으로 나타나며, 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항)에 의하면 2016.3.30. OOO이 채무자를 OOO로 하여 채권최고액 금 OOO원의 근저당권을 설정하였고, 동일자에 쟁점임야 양도자인 청구인이채무자를 OOO로 하여 채권최고액 금 OOO원의 근저당권을 설정한 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 쟁점임야의 양도자로서 당초 작성하였다고 주장하는 매매계약서 및 이 건 관련 매매계약서에 의하면, 청구인은 2014.5.29. OOO과 쟁점임야를 매매대금 OOO원(계약금 OOO원, 중도금 OOO원, 잔금 OOO원)에 양도하기로 하는 최초 계약을 체결하였고, 2016.3.2. OOO와 쟁점임야를 매매대금 OOO원(계약금 OOO원, 중도금 OOO원, 잔금 OOO원)에 양도하기로 하는 내용으로 이 건 매매계약을 체결한 것으로 나타난다. (4) 청구인은 쟁점임야의 취득 및 양도와 관련하여 OOO은행 예금계 좌 (예금주 OOO, 번호 129-039112-*)를 통해 매매대 금을 거래하였으므로 실지 거 래가액이 확인된다고 주장하며 해당 예 금계좌의 입·출금 거래내역 사본을 <표2>와 같이 제출하였다. <표2> (5) 청구인은 <표2>와 같이 쟁점임야 매매대금으로 OOO원을 수령하였고, 나 머지 잔금 OOO원은 미지급 상태로 남아있다고 주장하며 OOO가 2017.2.6. 작성한 잔금보관증을 제출하였는바, 동 증빙에 의하면 자신이 쟁점임야를 2016.3.30. 청구인으로부터 중도금을 지불한 후 등기 이전하였는데 잔금 OOO은 준공 후 처리하기로 하여 아직 갚지 못한 상태이고, 그 이유는 작년 장마철과 공사현장이 OOO라 인근 상가들의 반대로 인해 공사가 지연되어 아직 준공을 받지 못하여 잔금을 주지 못한 상태로 매우 미안한 마음이며, 준공이 되면 지목이 변경되어 일괄처리하던지, 추가 대출을 받아 갚을 생각임을 약속한다고 기재되어 있다.

(6) 쟁점임야의 부동산거래계약신고필증에 의하면, 청구인과 매수인 OOO는 2016.3.30. 공인중개사 없이 총 거래가액을 OOO원으로 하여 계약 조건이나 특이사항 없이 OOO시청에 신고한 것으로 나타난

• 다. (7) 위 사실관계 및 관련 법령 을 종합하여 살피 건대, 쟁점임야의 등기부등본에 기재된 거래가액은 청구인이 지방자치단체의 장에게 제출한 검인계약서에 기재된 가액으로 적법절차에 따라 이루어진 추정력 있는 가액으로 보여지는 점, 동 가액이 실제 거래가액과 다르다는 부분에 대해서는 이를 주장하는 청구인이 입증하여야 함에도 당초 계약의 실질적 승계여부가 명확하지 아니한 계약서 및 금융증빙 자료와 매수인의 잔금보관증만을 제시하고 있는 점, 당초 매매계약서 작성일과 이 건 매매계약서 작성일간의 시차가 2년여에 이르고 있음에도 매매대금이 동일한 것으로 나타나 쟁점임야의 양도가액을 이 건 매매계약서상 기재금액인 OOO원으로 보기는 어려운 점 등에서 처분청이 쟁점임야의 양도가액을 등기부등본에 기재된 가액으로 하여 양도소득세를 부과한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한