대여금의 자금원천을 확인할 수 있는 청구인의 금융거래내역 등은 제시되는 않는 점 등에 비추어 처분청이 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 환산가액으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
대여금의 자금원천을 확인할 수 있는 청구인의 금융거래내역 등은 제시되는 않는 점 등에 비추어 처분청이 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 환산가액으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인과 하OOO(청구인의 전 시어머니) 간의 금전대여 관계가 형성된 경위는 다음과 같다. (가) 청구인은 1990.6.21. 전 배우자 강OOO과 협의이혼을 하였지만, 이후에도 강OOO 및 강OOO의 모친 하OOO과 자녀들의 양육 및 부모로서의 역할 이행을 위해 남남으로 지내지는 아니하였다. (나) 하OOO은 1996.1.13. 부동산 매입 자금 명목으로 금전 대여를 요청하였고, 청구인은 1995.12.23.～1996.1.9. 기간 동안 하OOO에게 8회에 걸쳐 합계 OOO원에 이르게 되었다. 그런데, 대여금이 입금된 지 3년이 다 될 때까지 대여금이 변제되지 아니하자 청구인은 강OOO을 통하여 일부라도 변제를 요청하였고, 이에 청구인은 1999.7.19. 하OOO이 소유하고 있던 OOO 전 외 4필지 합계 8,181㎡(이하 OOO”라 한다)를 OOO원으로 하여 대물변제로 소유권을 이전받아, 남은 대여금은 OOO원이 남은 상태가 되었다. (다) 그러나, 하OOO은 다시 추가 대여를 요청하였고 청구인은 2003.2.11.～2005.10.10. 기간 동안 OOO원을 추가로 대여해주면서, 대여금의 회수를 담보하기 위해 2005.12.5. 하OOO이 소유하고 있던 경기도 OOO 임야 536,097㎡(이하 “6-1전체토지”라 한다)를 기준시가로 평가하여 매매대금 OOO원으로 하는 매매예약가등기를 설정하였다. 이후 청구인은 강OOO의 제안에 따라 2005.12.27. 하OOO이 소유하고 있던 경기도 OOO 외 4필지 합계 71,626㎡(이하 “615-4토지”라 한다)를 시세에 부합하는 OOO원의 가액으로 대물변제를 받았고, 남은 대여금은 OOO원이 되었다. 이어서 청구인은 2005.12.30. 경기도 OOO 임야 456,868㎡의 456,868분의 49,587 지분(이후 쟁점토지로 분할)을 당시의 시가에 따라 산정한 금액인 OOO원으로 하여 대물변제를 받았다. 남은 대여금보다 대물변제 금액이 OOO원 초과되자 청구인은 2006.5.29.～2008.3.20. 기간 동안 10회에 걸쳐 하OOO에게 OOO원을 정산하여 주었다. (라) 이처럼 청구인이 정산금의 지급을 완료할 무렵 위 6-1전체토지에서 2008.1.31. 쟁점토지가 분할되었고 2011.4.26. 쟁점토지에서 같은 리 산6-26 임야가 분할되면서 최종적으로 면적 48,851㎡의 쟁점토지만 남게 되어, 이를 위 2005.12.30. 대물변제시 가액에 비례하여 OOO원으로 변제충당금을 확정한 것이다. 청구인은 위와 같이 대여원금만을 약 10여년에 걸쳐 지급받으면서 대여원금에 대한 이자 등은 전혀 지급받지 못하였다. 강OOO은 취득한 쟁점토지에 도로가 개설되는 등 개발이 곧 이루어질 것이고 그렇게 되어 시세 차익을 얻으면 그걸로 아쉽게나마 이자조로 생각해주면 어떻겠냐고 하였고 청구인도 이를 믿고 원금만을 정산받았다. (마) 하지만, 현재까지도 쟁점토지는 개발이 이루어지지 않아 시세차익 등은 요원하였고 너무 오래 개발도 안 될 토지를 보유하고 있는 것이 부담스러워 강OOO에게 쟁점토지를 다시 매수해달라고 요청하였고 미안한 마음을 가지고 있던 강OOO은 이를 받아들여 당시 취득가액에 그 동안 소요경비 등을 감안하여 매매대금 OOO원에 2014.12.12. 양도하게 된 것이다. 이후 청구인은 양도소득세 신고시 취득가액을 ｢소득세법｣에 따라 대물변제받은 금액인 OOO원에 필요경비를 포함하여 실지거래가액 OOO원으로 신고‧납부하였다.
(2) 양도차익의 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하고(대법원 2007.4.26. 선고 2006두7171 판결), 한편, 대물변제란 본래의 채무에 갈음하여 현실적으로 다른 급부를 제공하는 때에 부동산이 유상으로 양도되고 그 대가의 지급이 이루어진 것으로 보아야 하므로 자산의 양도가 대물변제로 이루어진 경우에는 본래 채무액이 당해 자산의 실지취득가액이라고 보아야 할 것(대법원 1998.3.10. 선고 97누19809 판결 참조)이나, 이때에는 대물변제를 주장하는 자가 당해 자산의 실지거래가액이 되는 본래 채무액이 얼마인지에 관하여 입증할 책임을 부담한다고 할 것(수원지방법원 2013.10.4. 선고 2013구단1137 판결)이다.
(3) 청구인이 쟁점토지를 매수할 당시 대여관계가 명백히 존재하였으므로 청구인의 양도소득세 신고 내용에는 아무런 문제가 없다. (가) 하OOO은 종교부지 조성을 위해 토지를 취득하고자 청구인에게 자금 대여를 요청하였고, 청구인은 무통장입금, 수표입금 등의 방식으로 1995.12.7.～1996.1.9. 기간 동안 8회에 걸쳐 OOO원을, 1996.1.11.～1996.7.29. 기간 동안 4회에 걸쳐 OOO원을, 2003.2.11.～2005.10.10. 기간 동안 13회에 걸쳐 OOO원을 대여한 사실이 하OOO의 통장거래내역에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 대물변제 명목으로 1999.7.19. 하OOO이 소유한 614-1토지를 매수한 사실이 부동산매매계약서에 의하여 확인된다. 위 계약서의 내용을 보면, 양 당사자는 OOO원에 매매를 하면서 계약금 OOO원을 계약일인 1999.7.15. 지급하기로 하고 잔금 OOO원을 1999.7.19. 지급하기로 하였다. 위 매매계약은 실제로는 대여금을 변제하기 위한 것이었으므로 실제 대금이 수수되는 관계가 아니어서 위와 같이 계약금을 OOO원으로 책정하고 잔금은 4일 뒤에 모두 수수되는 것으로 정하였던 것이다. (다) 청구인은 비록 하OOO에게 당시까지 OOO이 넘는 대여금을 지급하였지만 양자간의 기본적인 신뢰관계가 있었던 데다 위와 같이 대여금 일부를 대물로 변제받기도 하였기에 지급명령, 가압류, 가처분 등 별도의 채권 확보 조치를 하지는 않았으나, 2003.2.11.～2005.10.10. 기간 동안 추가로 OOO원을 대여하면서 대여금 반환을 요구하기 시작하였다. 그리하여 6-1전체토지의 매매대금을 OOO원으로 하는 부동산매매예약서를 작성한 후 매매예약을 원인으로 한 가등기를 경료하게 된 것이다. 당시 6-1전체토지의 시가는 OOO원이 넘었지만, 청구인에게 지급해야 할 대여금 OOO원에 대한 담보의 의미로 설정된 것이었기 때문에 매매대금을 위와 같이 공시지가를 기준으로 산술적으로만 정한 것이다. 한편, 매매예약의 내용을 보면, 매매예약완결의 의사표시를 2005.12.20.까지 할 수 있도록 하되 매매예약이 유효하게 존속하는 한 이 기간이 경과한 후에도 매매완결의사표시를 할 수 있도록 정해놓았다. 당시 위 매매예약은 담보의 목적으로서 청구인이 매매예약 완결권을 행사할 의사가 없었기 때문이다. 또한, 소유권이전등기절차도 청구인이 지정한 일시에 이행하기로 하였고 매매대금도 등기절차와 동시에 지급하는 것으로 하였다. 즉, 이행기의 정함이 없었던 것이다. 이와 같이, 위 매매예약의 경위와 내용을 볼 때, 담보의 목적으로서 대여관계가 입증된다 할 것이다. (라) 이후 청구인은 하OOO으로부터 615-4토지를 당시 시세에 부합하는 OOO원을 대물변제가액으로 정하여 매수하였다. 계약서의 내용을 보면, 아예 계약금의 정함도 없고 잔금 OOO원도 매매계약 체결일에 지급하는 것으로 하였다. 또한, 특약으로 토지대금은 당일 일시불로 영수하였다는 기재와 하OOO의 기명, 날인까지 되어 있다. 즉, 위 매매가 대여금에 대한 대물변제 명목이기에 계약금도 없이 잔금을 계약일에 일시에 영수한 것으로 표기한 것이다. (마) 위 계약일로부터 3일 후인 2005.12.30. 쟁점토지를 매수하는 매매계약을 체결하였는데, 마찬가지로 매매대금 전액을 잔금으로 하여 계약일에 전부 지급하는 것으로 하였다. (바) 사정이 이러함에도 처분청은 차용증서의 제시가 없고, 3건의 매매계약서에 채권채무관계 및 대물변제에 대한 명시가 없으며, 채권확보 조치 및 채무이행 독촉 등의 자료가 없다 하여 금전 대여관계를 인정하기 어렵다는 의견이나, 다음과 같은 이유로 처분청의 의견은 타당하지 않다.
1. 원래 채권의 발생원인이 무엇인지와 관계없이 그 채무를 부동산으로 대물변제할 경우, 거래당사자는 거래신고, 등기신청 등의 편의를 위해 단순한 매매계약으로 원인증서를 작성하는 것이 보통이다. 특히 주택이나 상가건물의 신축분양 등의 경우 건축주는 건설에 소요되는 자기자본이 부족하면 시공사는 신축건물의 일부 호실을 대물로 분양받는 것이 비일비재한데, 이 경우 대부분의 분양계약은 대물로 변제받기로 한 채무액을 단순히 분양대금으로 기재하는 방식으로 변제가 이루어진다. 이러한 현실은 이미 수많은 조세심판 및 판례를 통하여 인정되고 있다.
2. 앞에서 언급한 바와 같이 청구인과 하OOO은 일반적인 매매 형식과 달리 대물변제 목적의 매매계약을 체결한 사실이 확인됨에도, 막연히 ‘채권 확보를 위한 아무런 조치를 취하지 않았다’는 등의 논리로 금전 대여관계를 인정하지 아니하는 의견은 설득력이 떨어진다.
3. 처분청은 매매계약서의 형식적 내용이 ‘매매’이고 부동산등기부등본의 매매원인도 ‘매매’라 하여 대물변제 사실을 인정할 수 없다는 것인데, 이는 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다는 실질과세의 원칙에 반하는 것이다.
(1) 청구인이 제출한 대여금 지급에 대한 하OOO의 통장거래내역을 검토한바, 두 사람의 현금거래에서 명의인 청구인이나 취급점으로서 청구인의 당시 주소지인 압구정 지점이 확인되는 것은 2003.2.11.～2008.05.19. 입금액인 OOO원에 불과하다. 또한, 증빙으로 제시된 청구인의 OOO 계좌 출금 내역은 1996.12.23.～1998.1.5. 총 OOO원인데, 이는 1995.12.23.～1996.7.29. 하OOO의 OOO 계좌 등에 입금된 금원과 시기가 일치하지 않아 청구인이 하OOO에게 대여하였다는 금원의 출처가 확인되지 않으며, 1995.12.23.～1996.7.29. 기간 동안 대여금을 아무런 증빙 없이 현금으로 입금하였다는 것은 신빙성이 떨어진다.
(2) 청구인은 법률상 특수관계가 청산된 타인에게 OOO원이라는 거액을 대여해 줬다고 주장하면서 차용증서조차 제시하지 못하고 있고, 대물변제로 취득한 3건의 취득계약서에 채권‧채무관계에 대한 명시가 없다. 쟁점토지의 등기원인도 대물변제가 아닌 매매로 기재되어 있고, 부동산매매예약서 본문 내용에서도 채권‧채무관계에 대한 내용은 발견할 수 없다. 또한 대여일인 1995.12.23.부터 매매예약 가등기일인 2005.12.5. 전까지 채권확보에 대한 조치라든가 채무이행을 독촉하였다고 입증할만한 내용증명 서류 등이 존재하지 않는다. 이는 과거 특수관계가 있었음을 고려하더라도 양자 간에 거액의 금전 대여관계가 있었다고 보기는 어렵다 할 것이다.
(3) 이 건은 ‘부동산 분양계약 등 동종 행위의 계속‧반복을 통하여 거래 관행이 성립된 경우’와는 유형이 다른 개인간 거래로서, 개별적이고 특정한 성격을 띤다고 할 수 있어 청구인이 예로 제시한 부동산 분양계약 건과는 다르다. 사업상의 거래가 아닌 개인간의 거래는 그 특성상 추후 있을 분쟁의 방지 등을 위하여 사업상의 거래보다 구체적인 증빙을 갖추어서 이루어지는 경우가 대부분이다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 6-1전체토지의 부동산등기부등본의 주요내용은 아래 <표1>과 같은바, <표1> 6-1전체토지 부동산등기부등본 주요내용 청구인에게 이전된 6-1전체토지의 일부 지분은 이후 쟁점토지로 분할되었다. (나) 청구인은 하OOO과 아래 <표2>와 같이 금전 대여 및 변제를 하였다고 주장한다. <표2> 청구인과 하OOO의 금전 대여 및 변제 이력(청구인 주장) (단위: 원) (다) 청구인이 하OOO으로부터 토지를 취득하는 내용의 부동산매매계약서 및 부동산매매예약서는 총 4건으로 각각의 주요내용은 다음과 같다.
1. 614-1토지 매매계약서는 1999.7.15. 체결되었고, 매매대금은 OOO원은 1999.7.19.에 지급하는 내용이다.
2. 6-1전체토지 매매예약서는 2005.12.5. 체결되었고, 매매대금은 OOO원이며, 청구인은 2005.12.20.까지 매매완결의 의사표시를 하여 하OOO에게 매도할 것을 예약하는 것을 원칙으로 하되 하OOO과 청구인 간 이 건 매매예약이 유효하게 존속하는 한, 이 기간이 경과한 후에도 하OOO의 매매완결의사표시로 매매가 완결되는 것을 특약사항으로 하였다.
3. 615-4토지 매매계약서는 2005.12.27. 체결되었고, 매매대금은 OOO원으로 계약금 및 중도금은 없고 매매대금을 계약일에 일시 지급하는 내용이며, 매매계약서에 매매대금을 영수하였다는 문구와 함께 하OOO의 도장이 날인되어 있다.
4. 쟁점토지 매매계약서는 2005.12.30. 체결되었고, 매매대금은 OOO원으로 계약금 및 중도금은 없고 매매대금을 계약일에 일시 지급하는 내용이며, 원본은 분실하였다 하여 복사본으로 제출되었다. (라) 청구인이 제출한 하OOO 및 청구인의 통장거래 내역은 아래 <표3> 및 <표4>와 같다. <표3> 하OOO의 통장거래 내역 주요내용 (단위: 천원) <표4> 청구인의 통장거래 내역표 (단위: 천원) (마) 이에 처분청은 위 출금내역상 출금금액과 출금시기가 하OOO의 계좌에 입금된 금액과 시기가 일치하지 않아 대여관계를 인정하기 어렵다는 의견이다. (바) 우리 원 조사담당자는 청구인에게 대여금 지급의 자금원천에 대한 금융증빙 등 입증자료의 추가 제시를 요구하였으나, 제출하지 못하였다. (사) 청구인은 쟁점토지 인근 공인중개사들의 토지시세확인서를 제출하였는바, 그 주요내용은 아래 <표5>와 같다. <표5> 쟁점토지 인근 공인중개사들의 토지시세확인서 (아) 쟁점토지의 공시지가, 신고가액 및 환산가액은 아래 <표6>과 같다. <표6> 쟁점토지의 공시지가, 신고가액 및 환산가액 (단위: 원)
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지는 대물변제로 취득한 것이므로 하OOO과 약정한 대금을 실지취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 주장하는 총 대여금이 OOO원의 거액임에도 대여관계를 입증할 수 있는 차용증서의 제시가 없고 부동산 매매계약서 및 매매예약서 등에도 채권‧채무관계에 대한 적시가 나타나지 않는 점, 하OOO의 계좌에 자금이 입금된 내역만 제시할 뿐 대여금의 자금원천을 확인할 수 있는 청구인의 금융거래내역 등은 제시되지 않은 점, 쟁점토지의 보유기간 동안 개별공시지가는 약 434% 정도 상승하였음에도 청구인의 신고가액은 15.37%만 높아져 매매계약서 등을 신뢰하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 환산가액으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.