쟁점조항의 문언상 토지와 건물을 함께 양도하는 경우를 전제로 하고 있을 뿐, 반드시 양도인 1인이 토지와 건물을 함께 양도하는 경우만을 의미한다고 한정적으로 해석할 명확한 근거가 없는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못 없음
쟁점조항의 문언상 토지와 건물을 함께 양도하는 경우를 전제로 하고 있을 뿐, 반드시 양도인 1인이 토지와 건물을 함께 양도하는 경우만을 의미한다고 한정적으로 해석할 명확한 근거가 없는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 처분청은 쟁점거래의 매수인 aaa에게 쟁점부동산 거래가액 산정의 과정 및 이유에 관하여 전화로 문의하는 과정에서 매수인으로부터 ‘쟁점부동산 거래가액 aaa 중 쟁점토지와 쟁점건물의 가액은 임의로 구분된 것이다’는 내용의 진술을 청취하였다는 의견이나, 매수인들은 청구인에게 쟁점토지와 쟁점건물의 거래가액을 각 aaa과 aaa으로 명확하게 구분하여 계약하였다는 내용의 거래확인서를 육하원칙에 따라 작성하여 주었고, 청구인은 이를 증거로 제출하였다. 따라서 진술보다 신빙성 있는 거래확인서의 기재에 따라 쟁점부동산의 가액은 각 매매계약서의 기재와 같이 구분되어야 한다.
(2) 처분청은 쟁점토지와 쟁점건물의 각 거래가액이 소득세법 제100조 제2항 에 따라 안분계산한 가액과 30% 이상 차이가 나므로, 제3항의 ‘토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 간주되어야 한다’는 의견이나, 각 매매계약서에는 쟁점토지와 쟁점건물의 가액이 명확하게 구분 기재되어 있고, 쟁점토지와 쟁점건물의 매매대금 역시 청구인과 aaa 명의의 계좌로 개별적으로 입금되었으며, 매수인이 aaa에게 aaa을 지급하면서까지 쟁점건물을 매수한 이유는 aaa이 매수인과 쟁점건물이 교통여건이 좋은 버스종점인 점과 초등학교와 맞닿아 있는 점 그리고 임대수입이 잘 들어오고 있었던 점 등을 내세우며 거래가액에 관하여 담판을 지었기 때문이므로, ‘토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때’에 해당하지 않는다.
(3) 나아가 매수인의 입장에서는 aaa이 요구하는 쟁점건물의 가액 aaa을 주더라도 상당한 정도의 이익이 남기 때문에 매매계약을 체결한 것이고, 실제로도 매수인은 쟁점토지와 쟁점건물을 매수한 뒤 다가구주택을 신축하여 aaa의 이익을 보았기 때문에, 쟁점건물에 대한 매매계약서에 기재된 매매대금 aaa은 다툼의 여지없이 쟁점건물의 실지 거래가액에 해당한다. 따라서 이 건의 경우 쟁점부동산의 거래가액 구분이 불분명한 경우에 해당한다고 볼 수 없으므로, 처분청의 청구인에 대한 이 건 소득세 부과처분은 위법하다.
(4) 양도소득세는 인별․ 물건별로 과세하도록 되어 있으므로, 이 건과 같이 쟁점토지 및 쟁점건물의 소유자가 다르다면, 양도소득세 신고 역시 각자 따로 신고․납부하면 되는 것이다. 그럼에도 불구하고 처분청은 청구인의 딸 aaa 소유인 쟁점건물의 양도가액을 전혀 별개로 취급되어야 할 청구인의 소유의 쟁점토지의 양도가액에 합산하여 양도소득세를 결정하였다. 따라서 처분청의 청구인에 대한 이 건 양도소득세 부과처분은 위법하다.
(5) 처분청은 쟁점거래가 쟁점토지 및 쟁점건물의 각 가액이 불분명한 경우라는 의견이나, 매매계약서에 의하면 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액이 분명하게 기재되어 있으므로, 처분청의 이 건 처분은 위법하다.
(1) 이의신청 조사과정에서 심리담당자가 매수인 aaa과 통화하여 쟁점건물을 aaa에 매입한 이유에 대하여 문의하였는데, 당시 aaa은 ‘쟁점부동산에 대하여 총금액 aaa에 매입하기로 하였고, 청구인과 aaa이 쟁점토지와 쟁점건물에 대하여 임의로 매매가액을 제시하여 매매계약서를 작성하였을 뿐이다’는 취지로 진술하였다. 따라서 쟁점토지와 쟁점건물의 거래가액은 당사자 사이의 진정한 합의에 기하여 객관적인 기준에 따라 구분한 것이 아닌 임의의 것이므로 ‘토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때’에 해당한다.
(2) 청구인과 aaa은 쟁점부동산을 매도하면서 쟁점토지를 aaa, 쟁점건물을 aaa에 양도하였으나, 총 양도가액 aaa을 기준시가비율로 안분계산 하였을 때 쟁점토지 aaa, 쟁점건물 aaa으로 산정되므로, 쟁점건물의 거래가액과 30% 이상 차이나는 경우에 해당하여 소득세법 제100조 제3항 이 규정하는 ‘토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때’로 간주된다. 따라서 처분청이 기준시가에 따라 안분계산하여 과세한 청구인에 대한 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.
(3) 매수인 aaa 및 aaa이 쟁점부동산 및 인접한 같은 동 aaa 대지를 매입한 이유는 쟁점건물을 철거하고 다가구주택을 신축하기 위함이었다. 따라서 쟁점건물의 재산가치를 별도로 산정할 이유가 없었으며, 실제 별도의 철거비용만 추가로 발생하였을 것이므로, 쟁점건물의 거래가액을 사실상 없는 것으로 보는 것이 타당하다.
(4) 결국 청구인은 aaa 소유의 쟁점건물이 1세대 1주택 비과세대상에 해당하는 것을 이용하여 양도소득세를 탈루하고자 쟁점건물의 거래가액을 시가보다 높은 가격으로 매매하는 것처럼 매매계약서를 작성한 것이므로, 기준시가에 의하여 안분계산한 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.
(1) 소득세법 제100조[양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. (2) 소득세법 시행령 제166조[양도차익의 산정 등] ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제64조에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어상속세 및 증여세법제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는상속세 및 증여세법제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. (3) 부가가치세법 시행령 제64조[토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산] 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 토지와 건물 등에 대한소득세법제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
(1) 국세청이 발간한 2016년 개정세법 해설에 의하면, 쟁점조항이 신설된 취지는 자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피를 방지하기 위한 것으로 확인된다.
(2) 청구인과 공동매수인 사이에 체결된 쟁점토지와 관한 매매계약서 및 청구인과 공동매수인 사이에 체결된 쟁점건물에 관한 매매계약서에 의하면, 청구인과 청구인의 딸 aaa은 2016.1.23. 같은 공인중개사를 통해 공동매수인에게 각자의 소유인 쟁점토지를 aaa에, 쟁점건물을 aaa에 각 양도하되 ‘중도금이 입금되면 공동매수인이 건축허가를 받을 수 있도록 각자의 토지사용승낙서 및 인감증명서를 건네어 협조’하기로 하는 내용의 특약사항에 합의한 뒤 매매계약을 각 체결한 사실이 나타난다. 또한 위 각 매매계약은 중도금 지급일(2016.2.29.)과 잔금지급일(2016.3.30.)이 동일한 사실이 확인된다.
(3) 쟁점건물에 대한 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점건물은 1978.12.9. 청구인의 남편 aaa이 신축하여 소유권보존등기를 경료하였고, aaa은 2006.12.21. aaa으로부터의 증여를 이유로 쟁점건물에 대한 소유권이전등기를 경료하였으며, 쟁점건물의 등기기록은 aaa으로부터 쟁점건물의 소유권을 이전 받은 공동매수인이 2016.8.18. 쟁점건물을 철거하여 멸실되었다는 이유로 2016.12.20. 폐쇄된 사실이 확인된다.
(4) 처분청이 작성한 양도소득세 조사종결 보고서에 의하면, 청구인과 aaa이 쟁점부동산을 일괄 양도한 것으로 보아 쟁점부동산의 총 양도가액 aaa을 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가 비율로 안분하여 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 산정하였으며, 취득가액은 쟁점토지의 경우 환산가액으로, 쟁점건물의 경우 증여 당시의 기준기가로 신고하였음이 확인된다. 또한 처분청이 계산한 쟁점부동산의 각 거래가액 및 기준시가 대비 비율은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점부동산 거래가액 및 기준시가 대비 비율
(5) 청구인이 제출한 청구인 명의의 aaa 계좌에는 쟁점토지의 양도대금으로 보이는 aaa의 입금내역과 aaa 명의의 aaa 계좌에는 쟁점건물의 양도대금으로 보이는 aaa의 입금내역이 각 확인된다.
(6) 청구인은 공동매수인으로부터 아래와 같은 내용의 확인서를 제출하였다.
(7) 처분청의 이 건 이의결정서에 의하면, aaa은 이의신청 심리과정에서 심리담당자에게 ‘쟁점부동산을 총액 aaa으로 매입하기로 하였으나 매도인이 토지와 건물을 임의로 매매가액을 제시하여 매도인이 제시한 금액으로 계약서를 작성하였고 건물을 매수한 후 바로 철거하여 양도일이 속한 달의 다음 달에 바로 다가구 주택을 신축하였다’고 진술한 사실과 이 건 매매계약을 체결하면서 쟁점부동산에 대한 감정을 별도로 실시하지 않은 사실이 각 확인된다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지의 소유자와 쟁점건물의 소유자가 별개의 매매계약을 통해 공동매수인에게 쟁점토지와 쟁점건물을 양도하였으므로 쟁점조항이 적용될 수 있는 ‘토지와 건물을 함께 양도할 경우 토지와 건물의 각 양도가액이 불분명한 때’가 아니라고 주장하나, 쟁점조항의 문언상 토지와 건물을 함께 양도하는 경우를 전제로 하고 있을 뿐, 반드시 양도인 1인이 토지와 건물을 함께 양도하는 경우만을 의미한다고 한정적으로 해석할 명확한 근거가 없으며, 쟁점조항의 신설 취지가 자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피를 방지하기 위한 것임을 고려할 때, 이 건과 같이 청구인과 청구인의 딸 aaa이 쟁점토지와 쟁점건물을 각자 소유하고 있더라도 형식상으로만 별도의 계약을 이용하였을 뿐, 같은 날 동일한 부동산중개인을 통하여 매매의 목적물만 달리할 뿐 사실상 일체의 계약으로 같은 공동매수인에게 쟁점토지와 쟁점건물을 함께 양도하여 쟁점토지와 쟁점건물의 거래가액을 임의적으로 구분하였다면, 쟁점조항을 적용하여 조세회피를 방지할 필요가 있다고 할 것이다. 또한 쟁점토지에 대한 매매계약서 뿐만 아니라 쟁점건물에 대한 매매계약서에서도 특약사항으로 쟁점건물의 소유자였던 aaa이 쟁점건물의 철거를 전제로 공동매수인이 건축허가를 받을 수 있게 토지사용승낙서 및 인감증명서 등의 서류를 통해 협조하기로 약정한 점(특약사항 제4조), 청구인 aaa과 공동매수인이 쟁점건물의 양도 및 거래가액에 관하여 개별적으로 협상하였다고 인정할 만한 객관적인 증거가 없는 점, 이의신청 심리과정에서 공동매수인 중 1명인 aaa이 ‘쟁점부동산을 총액 aaa으로 매입하기로 하였으나 매도인이 임의로 토지와 건물의 거래가액을 제시하여 매도인이 제시한 금액으로 계약서를 작성하였고 건물을 매수한 후 바로 철거하여 양도일이 속한 달의 다음 달에 바로 다가구 주택을 신축하였다’고 진술한 것으로 보이는 점 등을 고려하면 공동매수인은 쟁점토지와 쟁점건물을 각 소유자와의 개별적인 계약을 통해 취득할 의사가 아니라 사실상 일체의 계약을 통하여 함께 양수한 뒤 곧바로 쟁점건물을 철거한 후 다가구주택을 신축할 목적이었던 점 등에 비추어 볼 때, 이 건 쟁점토지와 쟁점건물의 양도는 쟁점조항이 규정하고 있는 ‘토지와 건물이 함께 양도된 경우’로 보아야 할 것이다. 나아가 쟁점부동산의 총 양도가액 aaa을 매매계약 체결 당시의 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가로 안분계산 할 경우 건물가액이 30% 이상 차이가 난다는 사실은 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없으므로, 이 건 쟁점부동산의 일괄 양도는 쟁점조항에 따라 토지와 건물의 양도가액 구분이 불분명한 경우에 해당한다. 따라서 처분청이 쟁점토지와 쟁점건물의 양도를 일괄 양도로 보고, 그 쟁점토지와 쟁점건물의 거래가액의 구분이 불분명하다고 하여 양도 당시의 기준시가로 쟁점부동산을 안분계산하고 그에 따라 과소신고된 쟁점토지의 양도차익에 대하여 2016.12.9. 청구인에게 양도소득세를 부과한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.