조세특례제한법」 제97조 제1항에서는 ‘2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우의 그 주택’을 임대주택으로 규정하고 있으나, 청구인은 2006.11.22. 기타주택을 취득하여 2000.12.31. 이전에 임대를 개시할 수 없었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
조세특례제한법」 제97조 제1항에서는 ‘2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우의 그 주택’을 임대주택으로 규정하고 있으나, 청구인은 2006.11.22. 기타주택을 취득하여 2000.12.31. 이전에 임대를 개시할 수 없었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구는 기각한다.
(1) 기타주택은 조세특례제한법 제97조 제1항 단서의 매입임대주택으로 같은 조 제2항에 따라 소득세법 제89조 제1항 제3호 를 적용할 때 청구인 세대의 소유주택으로 보지 아니하여야 하고, 보유기간이 2년 이상이므로 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되어야 한다. (가) 양도소득세 집행기준(2012) 97-97-1에 따르면 조세특례제한법 제97조 제1항 단서의 매입임대주택에 해당되기 위해서는 본문의 ‘2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여야 한다’는 요건이 아닌 단서의 ‘1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대’라는 요건을 충족하면 된다. 따라서 청구인은 2012.10.19. 기타주택을 임대주택으로 하여 임대사업자 등록을 하고 현재까지 임대사업을 영위하고 있으므로 기타주택은 조세특례제한법 제97조 제1항 단서에서 규정한 매입임대주택에 해당한다. 그렇다면 같은 법 제2항은 ‘ 소득세법 제89조 제1항 제3호 를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다’고 규정하고 있으므로 청구인의 세대는 쟁점조합원입주권 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에 해당하므로 기존주택이 ‘보유기간이 2년 이상’이라는 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세 특례의 적용대상에 해당한다. (나) 기존주택은 관리처분계획 인가일을 기점으로 4개월 이후에도 사람이 거주하고 주택으로 사용된 것이 입증되었으므로 보유기간이 2년이라는 요건을 충족하였다. 청구인이 기존주택을 매수한 시점은 2009.4.20.이고 관리처분계획 인가일은 2011.3.11.이므로 2년 보유 요건에 약 38일이 모자라게 되나, 관리처분계획의 인가일 이후에도 청구인과 기존주택의 세입자는 계속하여 기존주택에 거주하고 있었으며 세입자는 2011.7.22. 이사비와 임대아파트 입주권을 받아 이주하였다. 이는 세입자의 이주확인서와 전기․수도․정산 영수증 등에 의하여 명백히 입증된다.
(2) 기타주택은 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목의 주택에 해당하는바, 같은 영 제155조 제19항의 요건을 충족하므로 1세대 1주택 비과세 특례의 적용대상에 해당한다. 또한, 소득세법 시행령 제155조 제19항 제1호 에 따르면 거주주택은 거주기간이 2년 이상일 것을 요건으로 하는데, 청구인은 2011.1.21. 기존주택에 세입자와 합의로 최초로 전입함과 동시에 작은 방 하나에 거주를 하였고, 세입자가 이주한 후에도 마땅히 거주할 다른 주택을 마련하지 못하여 거주하고 있다가 2013.4.20. 퇴거를 하였다. 또한, 주민등록법 제23조 에 따르면 ‘다른 법률에 특별한 규정이 없으면 주민등록지를 공법 관계에서의 주소로 한다’고 규정되어 있으므로 청구인의 기존주택은 거주기간 요건을 충족하였다.
(3) 선결정례OOO는 주택재개발 내지 재건축에 따른 “도시 및 주거환경정비사업”이 아니라 도심지 또는 상업지역을 정비하는 사업인 “도시환경정비사업”에 따른 조합원입주권이므로 주택과는 아무런 관련이 없다.
(2) 조합원입주권을 주택으로 보는 취지는 1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 주택 수에 포함한다는 것이지 주택으로 간주된다는 것은 아니므로OOO 이 건 처분은 정당하다.
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) OOO 주택재개발사업의 관리처분계획은 2011.3.11. 인가되었다. (나) 청구인의 임대사업자 등록증OOO 내역은 아래 <표1>과 같다. (다) 국세청의 양도소득세 집행기준(2012, 97-97-1)에는 장기임대주택의 감면 요건이 아래 <표2>와 같이 기재되어 있다. (라) 청구인은 자신의 주민등록초본, 기존주택 세입자에 대한 이주확인서(이주예정일 2011.7.20.), 전기요금(사용기간: 2011.7.2.～2011.7.21.) 및 상․하수도요금 청구서(사용기간: 2011.5.24.～2011.7.23.), 전세금 반환 영수증(2011.7.22.), 기존주택 철거완료 및 건축물대장 말소처리 요청 공문OOO 등을 제출하였고, 청구인의 주민등록초본 내역은 아래 <표3>과 같다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 조세특례제한법 제97조 제2항, 소득세법 시행령 제155조 제17항 및 같은 조 제19항 등을 근거로 쟁점조합원입주권 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되어야 한다고 주장하나, 조세특례제한법 제97조 제2항 은 “ 소득세법 제89조 제1항 제3호 를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다”고 규정하고 있고, 같은 조 제1항에서는 ‘2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우의 그 주택’을 임대주택으로 규정하고 있으나, 청구인은 2006.11.22. 기타주택을 취득하여 2000.12.31. 이전에 임대를 개시할 수 없었던 것으로 보이는 점, 설령, 청구주장과 같이 매입임대주택의 경우 ‘2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여야 한다’는 요건을 충족할 필요가 없다고 하더라도, ‘5년 이상 임대’의 요건은 충족하여야 하는 것으로 보이고, 임대사업자 등록증상 기타주택의 임대개시일은 2012.10.19.로 쟁점조합원입주권 양도 당시인 2014.9.23.을 기준으로 하였을 때, 임대기간이 2년이 경과하지 않았으며, 청구인은 기타주택의 임대기간이 5년 이상이라는 사실을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있는 점, 같은 법 시행령 제97조 제5항 제4호에 따르면 ‘5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것’으로 규정하고 있고, 기타주택은 양도하지도 아니하였으므로 기타주택이 조세특례제한법 제97조 에서 규정한 임대주택에 해당된다고 보기 어려운 점, 소득세법 시행령 제155조 제17항 은 ‘관리처분계획의 인가일 현재’ 제154조 제1항에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한하여 동 조항이 적용되도록 규정하고 있고, 제154조 제1항은 주택의 보유기간이 2년 이상일 것을 요건으로 하고 있는바, 소득세법 시행령 제155조 제17항 이 적용되기 위해서는 관리처분계획의 인가일 현재 기존주택의 보유기간이 2년 이상이어야 하나, 청구인은 2009.4.20. 기존주택을 취득하였고, 기존주택이 속한 OOO 주택재개발사업 관리처분계획의 인가일인 2011.3.11. 현재 보유기간이 2년에 미치지 못하므로 청구인의 쟁점조합원입주권 양도와 관련하여 소득세법 시행령 제155조 제17항 을 적용하기 어려운 점, 소득세법 시행령 제155조 제19항 이 적용되기 위해서는 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 에 따른 장기임대주택 및 거주주택을 소유하고 있는 1세대가 거주주택을 양도하는 경우에 해당되어야 하는바, 청구인은 주택을 양도한 것이 아니라 조합원입주권을 양도한 것이고, 쟁점조합원입주권을 주택으로 본다고 하더라도 기타주택이 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 에 따른 장기임대주택에 해당되어야 하나, 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목은 장기임대주택의 요건의 하나로 ‘5년 이상 임대’를 규정하고 있고, 위에서 살펴본 것과 같이 기타주택은 ‘5년 이상 임대’의 요건을 충족하지 못하고 있는 것으로 보이는 점(소득세법 제167조의3 제3항 은 장기임대주택의 임대기간의 계산에 있어 조세특례제한법 시행령 제97조 의 규정을 준용하도록 규정하고 있을 뿐만 아니라, 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보도록 규정하고 있다) 등에 비추어 볼 때 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등
(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 도시 및 주거환경정비법 제48조 에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2) 소득세법 시행령(2014.2.21. 대통령령 제25193호로 개정된 것) 제154조[1세대 1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. (단서 및 각 호 생략)
⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.
⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대 1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. 제155조[1세대 1주택의 특례] 법 제89조 제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다)을 1개 소유한 1세대{ 도시 및 주거환경정비법 제48조 에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다}가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목에도 불구하고 제154조 제1항에 따른 1세대 1주택으로 본다.
1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우
2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다) 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 임대 주택법 제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 임대 주택법 제6조 에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 장기임대주택을 임대 주택법 제6조 에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 제167조의3[1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위] ① 법 제104조 제4항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). (단서 생략)
3. 조세특례제한법 제97조·제97조의2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 "감면대상장기임대주택"이라 한다)
③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 조세특례제한법 시행령 제97조 의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.
(3) 조세특례제한법(2010.1.1. 법률 제9921호로 개정된 것) 제97조[장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면] ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
② 소득세법 제89조 제1항 제3호 를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (4) 조세특례제한법 시행령(2014.2.21. 대통령령 제25211호로 개정된 것) 제97조[장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면] ① 법 제97조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.
⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 "주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각 호에 의한다.
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (5) 조세특례제한법 시행규칙 제44조[주택임대기간의 계산] 영 제97조 제5항 제5호에서 "기획재정부령이 정하는 기간"이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간을 말한다.
(6) 임대주택법(2008.3.21. 법률 제8966호로 개정된 것) 제6조[임대사업자의 등록] ① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
③ 제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(7) 임대 주택법 시행령(2008.11.26. 대통령령 제21134호로 개정된 것) 제7조[임대사업자의 범위 및 등록 기준 등] ① 법 제6조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(戶數) 또는 세대를 말한다.
1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대
2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대
결정내용은 붙임과 같습니다.