쟁점부동산에 대해 임의로 부동산가액을 산정하였고, 청구외법인을 운영하였다는 사실을 입증할만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어, 처분청이 환산가액에 의해 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못 없음
쟁점부동산에 대해 임의로 부동산가액을 산정하였고, 청구외법인을 운영하였다는 사실을 입증할만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어, 처분청이 환산가액에 의해 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인의 OOO은 2003.5.9. 자신이 운영하던 인천광역시 OOO(이하 “청구외법인”이라 한다)의 운영권을 OOO원으로 계산[임차보증금 OOO원으로 계산]하여 OOO 소유의 강원도 OOO 토지 709㎡ 및 건물 229.79㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다), 같은 리 276, 527, 528 토지 합계 4,665㎡(쟁점전체토지”라 한다)를 교환한다는 내용의 OOO매매(교환)계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 작성하고, 이에 따라 2003.6.11. 쟁점부동산 및 쟁점전체토지를 취득하였는바, 취득 당시 OOO은 국세 미납금액이 OOO원이 있어 청구외법인의 대표자 등으로 사업자등록을 할 수 없었고, 쟁점부동산과 쟁점전체토지 또한 과세관청이 압류할 것을 우려하여 배우자인 청구인의 명의로 취득하였다.
(2) 교환 당시 청구외법인의 OOO였고 500여평 되는 매장 인테리어 비용 OOO이 투자하여 운영하였는바, 교환시 받은 시설장치비 보다 더 많은 비용이 지불된 사실이 있고(이 사실을 증명하기 위하여 청구외법인의 면적보다 작은 평수의 동일업종인 비전유통의 2016년 시설비 견적서를 제출함), OOO이 청구외법인을 운영할 당시 거래처로부터 받은 어음에 배서한 내용에 의하면 (주)OOO로 기재된 사실 등을 통해 청구외법인을 OOO이 운영한 사실을 알 수 있다.
(3) 쟁점토지 양도 당시 청구인은 항암치료 중에 있었고 OOO은 구치소에 복역 중이었으므로 쟁점토지가 임의경매로 매각되는 사실을 알지 못하였으며, 양도가 된 후에도 시가의 절반가량에 경매가 되어 양도소득세 대상에 해당하지 않는 것으로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였고, 쟁점부동산 역시 수용으로 양도된 것이라 수용당한 사람들이 단체로 신고하면서 취득가액이 임의로 낮게 신고된 것이며, 취득당시인 2003년 경에는 취득세 또한 공시지가대로 신고하는 것이 거래관행이었다.
(4) 쟁점부동산 및 쟁점전체토지를 취득할 당시 청구외법인을 소개한 OOO가 그 당시 거래가 사실이고, 필요한 경우 출석하여 진술할 수 있다는 내용의 사실확인서를 작성해 주었으며, 청구외법인 인수자인 OOO 또한 사실관계 확인서를 자필로 작성하여 당시 교환거래가 사실이고, 필요하면 출석하여 진술하겠다고 확인하고 있다.
(5) 위와 같이 청구인의 OOO가 청구외법인의 운영권과 쟁점부동산 및 쟁점전체토지를 교환한 사실이 쟁점계약서와 소개인의 확인서, OOO와 동업자의 확인서 등에 의하여 입증되므로 쟁점계약서에 기재되어 있는 가액 OOO원을 쟁점부동산 및 쟁점전체토지의 실지취득가액으로 보아야 하고, 쟁점토지의 취득가액은 쟁점부동산 및 쟁점전체토지의 기준시가에 대한 안분계산액 OOO으로 경정하여야 한다.
(1) 교환의 경우 실지거래가액이라 함은 교환대상 부동산에 대한 감정평가법인 등의 객관적인 교환가치에 의해 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환인 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다고 할 것이고, 그렇지 아니한 단순한 교환은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당된다고 할 것이며, 교환가치는 당사자 간에 임의로 산정한 자의적인 가치판단의 기준에 의해서 이루어지므로 공정성을 가진 전문가의 객관적인 가치평가가 이루어진 경우에만 가치평가가 이루어졌다고 볼 수 있으므로 감정가액이 존재하지 아니한 이 건의 경우에는 실지거래가액이 존재하지 아니하는 것이다. 청구인이 제출한 쟁점계약서는 부동산과 부동산 간의 동종자산 교환이 아니라, 점포 임차보증금 및 시설설치비 등이 포함된 법인의 운영권과 부동산 간의 이종자산 교환으로 운영권에 대한 평가가 감정평가에 의한 객관적 가치 평가가 이루어진 것이라고 볼 수 없고, 상품대금 OOO원을 재고조사하여 매입원가로 환산하였다고 하나 재고조사내역과 재고현황을 확인할 수 없으므로 쟁점계약서의 거래가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다.
(2) 또한, 청구외법인의 임차보증금 OOO원에 대하여 관련 사업장에 대한 청구인과 배우자 명의의 사업자등록 이력이 없고 부가가치세, 소득세 신고내용(특히 권리금에 대한 기타소득)에 임대차관련 등록내역이 국세청 대내포털시스템으로 확인되지 않으며, 청구외법인이 소재하는 건물은 집합건물로 쟁점계약서상 상세호수도 표기되지 않고, 임대인이 청구인으로 확인되는 임대차계약서 및 임차보증금 승계에 대한 건물주 동의도 없는 사실 등을 감안하면 쟁점계약서는 정상적 계약서로 보기 어렵다.
(3) 청구인이 쟁점계약서상 전소유자 OOO가 교환토지에 설정한 근저당채권최고액 OOO원을 인수하는 것으로 되어 있으나, 쟁점토지는 2003.6.11. 매매를 원인으로 소유권 이전되었고, 청구인이 근저당채무를 인수한 시점은 2005.8.3.이며, 인수 당시 부채증명서 등 채무인수금액을 확인할 객관적이고 구체적인 증빙의 제출이 없다.
(4) 청구인은 쟁점부동산을 2010.8.2. 공공용지의 협의 취득을 원인으로 OOO에 양도한 후 2010.11.1. 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 자진신고·납부한 사실이 확인되는바, 이는 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 당시에는 OOO이 구치소에 수감된 2013.12.26. 이전임에도 불구하고 쟁점계약서를 제출하지 아니하였다.
(5) 처분청이 OOO청에 쟁점부동산 및 쟁점전체토지의 부동산검인계약서 제출내역을 조회한 결과, 쟁점부동산의 과세표준액을 OOO원으로 신고한 사실이 확인되므로, 청구인이 주장하는 OOO원을 실지거래가액으로 인정할 수 없다.
② 〜⑥ (생략)
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
1. (생 략)
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(이하 생략)
(1) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 쟁점토지는 2003.6.11. 매매를 원인으로 청구인이 취득하였고, 2013.3.13. 임의경매개시결정(춘천지방법원 원주지원 2013타경1787)에 의하여 2014.10.24. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 하여 소유권이전등기된 것으로 나타난다.
(2) 청구인이 제출한 쟁점계약서의 기재내용은 아래와 같다.
(3) 쟁점토지는 2003.6.11. 매매를 원인으로 소유권이전되었고, 청구인이 근저당채무를 인수한 시점은 2005.8.3.로 나타나는바, 청구인은 동 채무에 대한 이자를 2004.10.22. OOO원 납부하였다며 OOO 확인서를 제출하였다.
(4) 국세청 대내포털시스템에 의하면 청구인과 배우자의 사업이력은 다음과 같이 나타난다.
(5) 국세청 대내포털시스템에 의하면 쟁점토지의 전소유자 OOO의 사업이력은 다음과 같이 나타난다.
(6) 처분청의 과세전적부심사청구 심리시 쟁점토지 관련 교환계약서와 청구인이 운영하였다는 청구외법인의 사업운영사실을 입증할 증거자료를 제출하여 달라는 보정요구(2016.11.11.)에 대하여 청구인은 2016.11.21. 청구외법인의 명의상 OOO이며, 실제 배우자가 운영하였다는 내용의 보정서를 제출하였다.
(7) 청구인은 쟁점계약서에서 기재되어 있는 소개인 OOO와 동업자 관계였다고 주장하는 OOO이 작성한 사실확인서(인감증명서 첨부)를 제출하고 있다.
(8) 청구인이 제출한 약속어음(발행일: 2003.3.8., 2003.3.3.)에 의하면 이면에 (주)OOO이라고 기재되어 있다.
(9) 쟁점부동산과 쟁점전체토지의 취득세 신고내역에 대한 처분청의 요청에 횡성군수가 2016.11.3. 회신한 내용은 아래와 같다.
(10) 국세청 대내포털시스템에 의하면 청구인은 쟁점부동산을 공공용지의 협의 취득을 원인으로 2010.8.2. 양도한 후 2010.11.1. 양도가액 OOO원을 예정신고하고 2011.4.25. 자진납부한 것으로 나타난다.
(11) 한편, 청구인은 OOO이 이 건 교환거래 이전인 2003.2.10. 청구외법인의 등기이사이자 대리인으로서 청구외법인을 OOO원에 양도하는 계약을 하였다가 해제된 사실이 있다며 관련 양도․양수계약서, 법인등기부등본 등을 제출하였고, 청구외법인의 500여평 매장에 인테리어 비용이 OOO원 정도 소요되었다는 간접 증빙으로 300평 매장의 시설견적서 등을 제출하였다.
(12) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 실지거래가액이라 함은 거래당시 그 대가로 지급받거나 지급한 가액으로 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것으로, 거래가 교환인 경우 교환대상 목적물에 대한 가액을 서로 감정하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산을 수반하는 경우에는 실질거래가액을 확인할 수 있다 할 것이고, 그렇지 아니한 단순한 교환의 경우에는 실질거래가액을 확인할 수 없다 할 것인바, 이 건의 경우 쟁점부동산 및 쟁점전체토지에 대해 객관적인 시가감정 등을 거치지 아니한 채 임의로 부동산가액을 산정하였고, 교환대상인 청구외법인의 운영권과 관련하여 재고자산 가액과 권리금 또한 감정평가법인 등이 감정한 가액이 아니라 임의로 평가한 가액으로 교환거래를 인정한다 하더라도 쟁점계약서에 기재된 가액을 실지거래가액(취득가액)으로 인정하기는 어려운 점, 청구인의 배우자가 운영하였다고 하는 청구외법인은 청구인, 배우자, 청구외법인을 인수하였다고 하는 OOO 모두 사업자등록을 한 이력이 없고, 청구외법인을 운영하였다는 사실을 입증할만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 이 건 교환거래의 OOO의 공동사업자라고 하는 OOO의 사실확인서는 사인 간 작성된 것으로 객관적인 입증자료로 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 실지취득가액이 확인되지 아니하는 경우로 보아 환산가액에 의해 취득가액을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.