검인계약서상의 거래가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당함

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2002년 7월 중 서울특별시 OOO소재 각 토지 및 건물(토지의 면적은 각 149.8㎡․170.2㎡ 합계 320.0㎡이고, 이하 이를 “쟁점토지”라 한다)을 취득한 다음, 2007.3.23. 동 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하였고(이하 동 신축건물을 “이 건 건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “이 건 부동산”이라 한다), 2016.3.29. 이 건 부동산을 OOO원에 양도하였다. 청구인은 2016.4.26. 실지거래가액으로 이 건 부동산 양도에 대한 2016년 양도소득세 예정신고(이하 “당초 신고”라 한다)를 하면서, 동 부동산 취득시 작성되었다는 매매계약서 2부(이하 “쟁점계약서”라 한다)에 기재된 거래가액의 합계 OOO원(이하 “이 건 신고가액”이라 한다)을 쟁점토지의 취득가액으로 하였다.
• 나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2016.10.24.～2016.11.12. 기간 중 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점계약서가 거짓으로 작성되었음을 이유로 이 건 신고가액을 인정하지 아니하고, 서울특별시 관악구청장이 검인한 이 건 부동산 관련 매매계약서 2부(이하 “이 건 검인계약서”라 한다)에 기재된 거래가액의 합계 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다는 내용의 양도소득세 과세자료를 처분청에 통보하였다. 처분청은 이에 따라 이 건 검인계약서상 거래가액과 이 건 신고가액의 차액인 OOO원을 당초 신고한 쟁점토지의 취득가액에서 차감하여, 2017.1.18. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원 포함)을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.2.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 쟁점토지의 취득가액은 당초 신고한 이 건 신고가액임에도 처분청이 쟁점계약서를 거짓으로 작성된 것으로 보아 이 건 검인계약서상 거래가액을 그 취득가액으로 봄은 부당하다. 청구인은 조사청의 조사시 쟁점토지의 취득가액이 쟁점계약서상 거래가액임과 더불어 쟁점계약서에 날인된 인영이 이 건 검인계약서상 인감과 같음을 입증[두 인영이 서로 같다는 사실이 기재된 ‘감정서’OOO 2017.2.17. 발급한 것)를 제출하였다]하는 점 등 쟁점계약서의 진성성에 대해 충분히 소명하였고, 2007.3.23. 이 건 건물의 신축 후 동 건물을 사업장 소재지로 하여 부동산임대업(이하 “이 건 사업장”이라 한다)을 영위하였는바, 동 사업장의 장부(토지 계정별 원장)상 금액이 쟁점계약서상 거래가액과 같음을 소명(이외에 조사청의 요청으로 이 건 건물 관련 감가상각비 등도 소명하여 문제없는 것으로 판단되었다)하는 등 이 건 신고가액이 쟁점토지의 취득가액임도 소명한 바 있다. 그럼에도 조사청은 쟁점계약서의 진정성을 부인하면서, 14년 전인 그 취득일(2002년 7월) 현재 쟁점토지 시가의 적정성 관련 시장조사를 요청하였고, 이에 따라 청구인은 쟁점토지 주변 토지의 등기부등본을 발급받아 OOO 소재 토지(건물 포함, 이하 “비교대상토지”라 한다)가 쟁점토지와 그 거래시기․거래가액이 각 유사{비교대상토지는 용도(준주거지역, 용도제한) 및 용적율(400%)이 쟁점토지(용도: 상업지역․ 용도제한 없음, 용적률: 600%)보다 열세였음에도 3.3㎡당 가액이 약 OOO원으로 쟁점토지[3.3㎡당 약 OOO원(OOO)]의 거래가액보다 낮았음이 확인되었고, 이 건 과세처분시 쟁점토지의 취득가액으로 본 이 건 검인계약서상 거래가액은 각 필지별로 3.3㎡당 약 500～700만원으로 비교대상토지의 절반 정도여서 현실성이 낮다고 보아야 한다)}함을 확인하였다(이외에 청구인은 OOO에 대한 매매사례 확인을 요청하였으나, 처분청은 이를 거부한바 있었다). 또한, 처분청은 쟁점토지 인근의 부동산중개인의 진술(2002년 중 쟁점토지 주변 토지의 시세가 3.3㎡당 OOO원에 못 미쳤다는 취지) 및 쟁점토지의 전 소유자였던 진OOO의 확인서 내용(쟁점토지 중 OOO 소재 토지를 청구인에게 OOO원에 양도하였다는 취지)에 근거하여 쟁점계약서의 기재가 거짓일 뿐, 이 건 검인계약서상 거래가액이 쟁점토지의 취득가액이라는 의견이나, 이는 토지 위치에 따라 상업지역의 토지가액이 달라지고(특히 이러한 사실은 준주거지역에 근접할수록 더욱 현격한 차이를 보인다), 사람의 기억에는 한계가 있음(쟁점토지의 취득은 14년 전에 있었던 거래사실이다)에 비추어 쟁점계약서의 진정성을 부인하는 근거로 볼 수 없다(청구인은 조사청 조사 당시 진OOO를 만나 쟁점계약서의 원본을 찾아 줄 것을 요청하였으나, 진OOO는 이를 폐기하였다고 하면서 청구인의 요청을 거부하였는바, 위 진OOO의 확인서 내용이 허위임이 의심된다). 아울러, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시의 경우, 취득세를 적게 내기 위해 그 과세표준이 되는 시가표준액보다 약간 높은 가액을 거래가액으로 기재한 이중계약서를 작성하는 것이 관행이었는바, 청구인이 진OOO로부터 상업지역에 소재한 쟁점토지 중 OOO 소재 토지를 취득세 시가표준액 수준의 가액으로 취득할 수는 없다고 보아야 한다[진OOO가 위 토지(OOO 소재 토지)를 청구인에게 양도하였다는 OOO원은 청구인이 이를 취득할 당시(2002년 7월)의 취득세 시가표준액(OOO원) 수준(동 시가표준액은 동 양도가액의 106%)이었으나, 2016.1.15. 동 토지의 인근 지번(OOO) 소재 토지의 감정가액이 1㎡당 OOO원인데 반하여, 2015년 기준 기준시가가 OOO원(동 감정가액은 동 공시지가의 183%)이었음에 비추어 현실적인 거래가액이 아니다]. (2) 설사 이 건 신고가액을 쟁점토지의 취득가액을 볼 수 없더라도, 환산가액을 그 취득가액으로 하여 이 건 과세처분을 경정하여야 한다. 처분청이 쟁점계약서의 원본을 제출할 수 없음을 이유로 그에 기재된 이 건 신고가액을 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 없는 것이라면, 이 건 검인계약서상 거래가액[위 (1) 기재와 같이 쟁점토지의 거래 당시 현실적인 거래가액으로 볼 수 없음]이 아니라 ‘취득가액이 불분명함’을 이유로 소득세법에 따른 환산가액(청구인이 계산한 쟁점토지의 환산가액은 OOO원이다)을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다. (3) 청구인은 쟁점계약서를 거짓으로 작성․제출하지 않았음에도 처분청이 이 건 과세처분시 청구인에게 부당과소신고가산세를 부과한 것은 부당하다. 청구인은 당초 신고시 쟁점계약서의 원본을 찾지 못하여 세무대리인이 보관하고 있던 그 사본을 제출할 수밖에 없었으나, 그 기재내역은 위 (1) 기재와 같이 실제 거래사실에 부합함이 입증됨에도, 처분청이 쟁점계약서를 허위로 작성된 것으로 보고, 이 건 과세처분시 부당과소신고가산세를 부과한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 (1) 조사청 조사 결과, 청구인이 이 건 검인계약서상 거래가액으로 쟁점토지를 취득하였음이 확인되었으므로, 처분청이 청구인에게 동 거래가액과 당초 신고시 쟁점계약서상 거래가액(취득가액)과의 차액에 대한 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다. 양도부동산의 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 신고․납부하기 위해서는 동 양도가액 및 취득가액 관련 매매계약서에 의하여야 하는바, 조사청은 청구인에게 당초 신고시 제출된 쟁점토지의 취득 관련 쟁점계약서의 원본 및 그 지급관련 증빙자료의 제출을 요청하였으나, 청구인은 이를 제출하지 못하여 쟁점계약서의 신빙성이 의심되었다. 조사청은 조사 기간 중인 2016.11.6. 쟁점토지의 일부(OOO 소재 토지)를 청구인에게 양도한 OOO를 방문하여 그 양도가액을 확인하였는데, OOO가 작성한 확인서에 의하면, OOO는 ‘매매계약서가 없어 정확한 거래가액을 알 수 없으나, 그 양도가액은 OOO원(이 건 검인계약서상 거래가액)’이었고, 쟁점계약서상 동 토지의 거래가액(OOO원, 쟁점계약서상 거래가액)은 전혀 사실이 아니라는 취지의 확인을 하였다는 내용이 나타난다. 또한, 쟁점계약서는 쟁점토지의 거래가액이 거액(OOO원)이어서 거래당사자간 권리․의무관계를 명확히 할 필요가 있음에도 공인중개사를 통하지 않고 거래당사자가 직접 작성한 것으로 되어 있는 점, 청구인이 쟁점토지를 취득한 경위, 양수대금의 지급방법, 계약서 작성주체 등에 대한 어떠한 소명도 하지 못하는 점 등에 비추어 그 기재내역이 사실과 다르다고 봄이 타당하다. 나아가, 실지비용인지 여부가 다투어지고, 납세의무자가 주장하는 비용의 용도, 그 지급 상대방이 허위임 등이 상당한 정도로 입증되었다면, 그 비용이 실제로 지출되었음에 대해서는 납세의무자가 입증할 필요가 있는 것임(대법원 2016.10.27. 선고 2016두47338 판결, 같은 뜻임)에도, 관련 금융거래내역 등 객관적인 증빙자료가 제출되지 않았으므로 청구인이 제출된 이 건 사업장의 토지계정별 원장만으로는 쟁점 토지의 취득가액이 이 건 신고가액이라는 청구주장을 신뢰하기 어렵다. 또한, 청구인은 쟁점계약서 및 이 건 검인계약서에 각 날인된 인감이 서로 같다는 이유로 쟁점계약서에 기재된 거래가액(이 건 신고가액)을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 동 매매대금의 지급에 대한 입증되지 않는 한, 같은 인감이 날인되었다고 하여 쟁점계약서를 쟁점토지의 거래사실을 입증할 수 있는 증빙자료로 보기 어렵다. 아울러, 비교대상토지는 쟁점토지보다 입지조건(도로변에 소재)이 우세할 뿐 아니라, 그 거래가액에 관한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있음에 비추어 그 거래가액과 쟁점계약서상 거래가액(이 건 신고가액)이 유사하다는 이유로 이 건 거래가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다는 청구주장도 이유 없다고 보아야 한다. (2) 청구인이 이 건 검인계약서상 거래가액으로 쟁점토지를 취득하였음이 확인된 이상, 그 환산가액을 그 취득가액으로 하여 이 건 과세처분을 경정하여야 한다는 청구주장은 이유 없다. 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한, 당사자 간 매매계약의 내용대로 추정되고, 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 사람이 입증하여야 하는데, 검인계약서가 실제와 달리 거래가액을 낮춰서 작성되었다고 인정하기 어려울 경우, 검인계약서상 거래가액을 취득가액으로 보는 것이다(창원지방법원 2012.12.13. 선고 2012구합2915 판결, 같은 뜻임). 그런데, 위 (1) 기재와 같이 쟁점토지의 일부를 청구인에게 양도하였다는 진OOO가 확인한 동 토지의 양도가액과 이 건 검인계약서상 동 토지의 양도가액이 일치하는 등 동 검인계약서가 실제와 달리 거래가액을 낮춰서 작성되었다고 보기 어려우므로 동 검인계약서상 거래가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다. (3) 청구인이 당초 신고시 제출한 쟁점계약서는 위 (1) 기재와 같이 허위로 작성되었음(실제 거래사실을 기재된 이 건 검인계약서와 다른 이중계약서 작성)이 확인되었으므로, 처분청이 청구인에게 당초 신고시 누락한 양도소득금액(두 계약서에 기재된 거래가액의 차이에 기인하는 것)에 대하여 부당과소신고가산세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

① (주위적 청구) 검인계약서상의 거래가액을 쟁점토지의 취득가액으 로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다는 청구주장의 당 부

② (예비적 청구①) 취득가액을 환산가액으로 하여 이 건 과세처분을 경정하여야 한다는 청구주장의 당부

③ (예비적 청구②) 부당과소신고가산세 부과는 부당하다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단 (1) 부동산 등기부등본 등 심리자료에 의하면, 청구인은 쟁점토지(그 지상에 건축되어 있었던 건물 포함) 중 OOO 소재 토지․건물을 2002.7.4. 매매(매매일: 2002.6.30.)로, 같은 동 OOO 소재 토지․건물을 2002.7.19. 매매(매매일: 2002.3.27.)로 각 취득하였고, 2007.3.23. 쟁점토지의 지상에 위 매매로 취득한 건물을 철거한 후 신축한 이 건 건물의 사용승인(취득)을 받았으며, 2016.3.29. 이 건 부동산(쟁점토지 및 이 건 건물)을 양도한 것으로 확인된다. (2) 당초 신고 내역은 아래와 같다. (가) 당초 신고서를 살펴보면, 이 건 부동산의 양도가액은 OOO원(감정가액으로, 이 중 쟁점토지분을 OOO원이다)으로, 그 취득가액은 OOO원(취득가액 외 필요경비가 포함된 금액이고, 이 중 쟁점토지분은 OOO원이다)으로 각 나타난다. (나) 당초 신고시 쟁점토지의 취득가액의 증빙자료로 첨부된 것으로 보이는 쟁점계약서(2부, 하단에 당사자의 날인 및 문서의 우측 가장자리에 간인이 각 되어 있다)를 살펴보면, 각 계약서의 ‘중개업자’란에는 ‘쌍방계약“하였다는 문언이 기재되어 있고, 이 중 OOO 소재 토지․건물에 대한 것에는 청구인 이 2002.6.30. 양도인인 이OOO으로부터 동 소재지의 토지 및 건물을 OOO원(잔금일: 2002.7.2.)]에 매 입한다는 내용이, OOO 소재 토지․건물에 대한 것에는 청 구인이 2002.3.27. 양도인인 진OOO으로부터 동 소재지의 토지 및 건물을 OOO원(잔금일: 2002.7.18.)]에 매입한다는 내용이 기재되어 있다. (3) 처분청은 아래의 증빙자료에 기재된 내역을 근거로 쟁점토지의 취득가액이 쟁점계약서에 기재된 거래가액(이 건 신고가액)이 아니라 이 건 검인계약서에 기재된 거래가액이라고 보았다. (가) 이 건 검인계약서(2부)에는 각 서울특별시 관악구청장이 각 검인하였다는 취지의 내용이 각 기재되어 있고, 이 중 OOO 소재 토지․건물에 대한 것(2002.7.4. 접수)에는 매매대금이 OOO원(잔금일: 2002.7.2.)]으로, 쟁점토지 중 OOO 소재 토지․건물에 대한 것(2002.7.19. 접수)에는 매매대금이 OOO원[계약금 OOO원(잔금일: 2002.7.18.)]으로 각 기재되어 있다(이외의 기재 내역을 포함하여 쟁점계약서의 기재 내역과 비교하면, 아래 <표1>과 같다). <표1> 쟁점계약서 및 이 건 검인계약서상 각 기재내역 비교 (단위: 원) 주1) 하단의 괄호: 전소유자의 이름 주2) ‘등기부등본상 접수일’이고, 하단의 괄호 안에는 ‘매매계약일’ 기재 주3) 하단의 괄호: 각 토지의 3.3㎡(평)당 환산면적 주4) 이 건 신고가액 주5) 하단의 괄호: 이 건 검인계약서상 거래가액(ⓑ) 대비 쟁점계약서상 거래가액(ⓐ)의 비율(예컨대, 합계 기준으로 ⓐ 기재 가액은 ⓑ 기재 가액의 3.02배임) (나) 청구인에게 쟁점토지 중 OOO 소재의 토지․건물을 양도하였다는 진OOO의 확인서[2016.11.9. 작성하여 조사청에 제출한 것으로 보이는 ‘부동산 거래 사실 확인서’ 제하의 문서(하단에 진OOO의 것으로 보이는 인장이 날인 되어 있다)]를 살펴보면, 수기로 ‘매매계약서는 없고, 양도가액은 정확하지 않으나, OOO원으로 알고 있고, 조사청이 제시한 매매금액(OOO원)은 사실이 아님’이라는 취지의 내용이 기재되어 있다. (4) 이에 대하여 청구인은 이 건 과세처분이 부당하다고 주장하면서 이와 관련한 증빙자료를 제출하였다. (가) 쟁점계약서가 거래사실에 부합한 진정성 있는 매매계약서이고, 쟁점토지의 취득가액이 쟁점계약서상 거래가액이라는 청구주장(쟁점①)과 관련하여 제출된 증빙자료는 아래와 같다. 1) 인영감정서[미래문서감정원(OOO 소속)이 최OOO(청구인과 어떠한 관계인지에 대해서는 심리자료에 기재되어 있지 아니하다)의 의뢰를 받아, 2017.2.17. 작성한 것]의 주요 내용은 다음과 같다.

• 다 음 - ․ 감정자료: 쟁점계약서 및 이 건 검인계약서 각 2부 ․ 감정의뢰사항 및 감정방법: 두 계약서상 ‘매도인 성명’란의 전소유자들(OOO) 명의의 인영이 서로 동일한지 여부 및 문서감정시스템(실물화상기, 확대컴퓨터, 입체현미경 등) ․ 감정결과: 두 계약서상 인영의 전체크기 등이 상이하게 나타나는 원인이 원래부터 상이한 인장에 의한 것임에 기인하는지, 아니면 모두 원본상의 인영이 아니라 복사된 인영임에 기인하는지 확인이 필요하고, 복사된 인영인 경우 복사배율 등 복사조건에 따라 원본상의 인영과 비교해 볼 때, 인영의 크기에서 작거나 크게 나타나거나 인획의 형태 등이 다소 변형되게 나타날 수 있으며, 비록 두 인영이 인영의 전체 크기 등에서 다소 다르게 나타나는 부분도 관찰되나, 이는 복사조건 등에 의한 것인지에 대해 사본 상의 인영으로는 명확히 식별할 수 없으므로 (중략) 이에 대한 보다 명확한 식별을 위해 두 인영의 각 원본상의 안영으로 관찰함이 필요한 것으로 사료된다. ․ 감정의견: 두 계약서상 인영은 각 원본상의 인영에서 인영 전체크기가 같을 경우를 전제로 동일 인장에 의한 것으로 추정된다. 2) 계정별 원장․대차대조표[이 건 사업장(상호: OOO)의 2007년(제1기)～2016년(제10기) 기간 중 각 ‘계정과목’ 토지(계정별 원장) 및 ‘유형자산’ 토지(대차대조표)에 대한 것]을 살펴보면, 각 연도별로 차변의 잔액으로 OOO원이 기재되어 있다. 3) 비교대상토지 등의 거래가액 관련 증빙자료 가) 부동산 매매계약서[2003.11.12. OOO 소재 토지․건물의 거래와 관련하여 작성된 것(거래당사자들의 주소지는 봉천동에 소재한다)]을 살펴보면, 토지(면적 192.7㎡, 58.3평)․건물(397㎡, 120.1평)을 융자금액(OOO원)을 승계하는 조건으로 OOO원에 매매하였다는 등의 내용이 기재되어 있다. 나) ‘토지이용계획 열람’ 출력물(국토교통부의 ‘토지규제정보서비 스’ 사이트에서 출력한 것으로 보이는 것)을 살펴보면, 쟁점토지는 ‘일 반상업지역’, 비교대상토지는 ‘준주거지역’이라는 등의 내용이 나타난다. 다) 청구인은 비교대상토지와 쟁점토지의 각 거래가액이 유사하다고 주장하면서, 아래 <표2>와 같이 위 매매계약서와 쟁점계약서상 각 기재내용을 비교․정리한 내역(표)을 제출하였다. <표2> 비교대상토지와 쟁점토지의 거래가액 비교(청구주장) 라) 청구인이 이 건 검인계약서상 거래가액을 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 없다는 청구주장을 입증하기 위해 제출한 것으로 보이는 증빙자료{① 감정서 일부[OOO 소재 토지의 감정가액에 관한 것으로 보이고, 비교표준지(같은 동 OOO 소재 토지) 등 7필지의 1㎡당 가액을 비교한 내역이 나타난다] 및 ② 개별공시지가 열람(국토교통부의 OOO 부동산정보 통합포털’ 사이트에서 출력한 것으로 보이는 것으로, OOO 소재 토지에 연도별 개별공시지가가 기재되어 있다)}를 살펴보면, OOO 소재 토지의 2016.1.15. 현재 담보평가 기준의 1㎡당 가액은 OOO임이 나타난다. (나) 청구인은 본인이 산출한 쟁점토지의 환산가액(OOO원, 소득세법 시행령 제176조의2 제2항에 따라 계산된 것으로 보인다)을 그 취득가액으로 보아야 한다는 청구주장(쟁점②)과 관련하여 그 계산내역 및 관련 증빙자료(건축물대장․개별공시지가 열람)를 제출하였고, 이 중 동 계산내역은 아래 <표3>와 같다. <표3> 쟁점토지의 환산가액 산출내역(청구주장) (단위: 원) 주1) 하단의 괄호: 1㎡당 기준시가(취득시인 2002년, 양도시인 2015년 기준의 각 개 별공시지가이고, 상단의 금액은 1㎡당 기준시가에 면적을 곱하여 산출됨) 주2) 당초 신고시 이 건 부동산의 양도가액(OOO원) 중 쟁점토지분으로 신고된 금액 주3) 산출내역: 양도가액 OOO원) (5) 양측은 2017.5.24. 개최된 조세심판관회의에 출석하여 각 청구이유 및 이에 대한 처분청 의견과 같은 취지의 진술과 더불어 아래와 같은 취지로 진술하였다. (가) 청구인은 쟁점토지를 양도할 당시의 관행(지역개발 초기에 부동산 개발사업자들이 연접한 2필지 이상의 작은 필지를 매입하는 경우에는 그 지역의 토지소유자와 친분이 있는 이른바 ‘토박이 중개업자’를 통해 거래하였고, 토지매입자는 이러한 토박이 중개업자가 통상 세금문제 등을 이유로 부동산매매계약서에 중개인 표시를 하지 않는 것을 원하면, 이를 수용한다)에 따라 쟁점계약서에 중개인 표시를 하지 못하였을 뿐, 이는 실제 계약내용을 기재한 것이 틀림없고, 15년 전에 있었던 거래여서 쟁점토지의 대금지급 방법(현금 지급, 계좌이체, 수표발행 등)에 대해 기억하지 못하며, 실제 계약내용을 기재한 쟁점계약서 외 이 건 검인계약서를 작성한 이유는 그 당시 관행(실제 계약서 외에 취득세 신고 등을 위해 검인계약서를 작성하는 것)에 따랐을 뿐이라는 등의 취지로 진술하였다. (나) 처분청은 조사청이 조사 당시 쟁점토지의 거래에 대하여 가장 잘 알고 있는 사실관계(쟁점토지의 취득 경우, 양수대금의 지급 방법, 계약서 작성주체 등)를 확인하기 위하여 청구인에게 수차례 출석을 요구하였으나, 그 때마다 세무대리인을 통해 청구주장과 같은 취지의 대응만 하였을 뿐, 동 사실관계에 대한 소명 또는 이를 입증할 수 있는 객관적인 증빙자료의 제출을 하지 못하였고, 위 청구이유에 대한 처분청 답변 외에도 쟁점계약서와 이 건 검인계약서는 모두 같은 날 작성되었음에도 청구인 명의의 인영이 서로 다른 것이 있는 점 등에 비추어 쟁점계약서를 쟁점토지의 매매거래에 관한 실제계약서로 보기 어려우며, 조사청이 금융거래조사 등을 한 결과, 진OOO의 진술은 신빙성이 있다고 봄이 타당하다[이 건 검인계약서에 기재된 ‘쟁점토지 중 OOO 소재 토지․건물’의 양수가액OOO원) 중 대체주택(조사 당시 진OOO가 거주하는 것) 취득자금 외에 나머지가 진OOO 명의의 예금계좌에 입금된 것으로 조사되었다]는 등의 취지로 진술하였다. (6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대,

1. 청구인은 조사 당시 조사청에 쟁점계약서와 이 건 검인계약서에 각 날인된 쟁점토지 양도자들(OOO이 서로 같음을 입증하기 위하여 인영감정서를 제출하였고, 이 건 신고가액의 적정성을 입증하기 위하여 쟁점토지의 인근에 소재하는 비교대상토지의 거래가액을 제시하는 등 쟁점토지의 취득가액이 이 건 신고가액인 사실에 대한 소명 및 입증책임을 다하였음에도, 처분청이 쟁점계약서가 허위로 작성되었다는 이유로 이 건 신고가액을 부인하고 이 건 검인계약서상 거래가액을 쟁점토지의 취득가액으로 봄은 부당하다고 주장한다.

2. 그러나, 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약서 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는바, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 계약서는 특별한 사정이 없는 한, 당사자들 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작 성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 한다 하겠다(대법원 1993.4.9. 선고 93누2353 판결, 같은 뜻임). 그런데, 청구인이 이 건 신고가액이 쟁점토지의 취득가액이라고 주장하면서 제출한 쟁점계약서는 원본이 아닐 뿐 아니라 이에 날인된 청구인 명의의 인영도 이 건 검인계약서 중 일부(2002.6.30. 작성된 것)에 날인된 것과는 다른 것으로 보이는바, 쟁점토지의 매매 당시에 청구인 등의 당사자들이 실제 계약내용을 기재한 것으로 보이지 아니하는 등 그 진정성이 있다고 인정되지는 아니한다 할 것이다. 또한, 청구인은 쟁점토지 양수대금의 지급 경위, 방법 등에 대한 어떠한 소명도 하지 못하고 있는바, 실제로 진OOO 등 양도인들에게 쟁점계약서에 기재된 이 건 신고가액을 지급하였는지 여부도 확인되지 아니한다. 나아가, 조사청의 조사 결과, 진OOO가 청구인으로부터 지급받은 쟁점토지 중 일부(OOO 소재 토지)의 매매대금이 대체주택 취득자금과 진OOO 명의의 예금계좌에 입금된 금액의 합계로 이 건 검인계약서상 거래가액 수준인 것으로 조사되었고, 이는 진OOO가 작성한 확인서에 의하여 뒷받침된다 할 것이다. 이를 종합하면, 쟁점토지의 취득가액을 이 건 검인계약서상 거래가액으로 봄이 타당하므로 처분청이 이 건 신고가액을 부인하고 이 건 검인계약서상 거래가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 청구인에게 동 거래가액과 이 건 신고가액의 차액에 대한 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 이 건 신고가액과 이 건 검인계약서상 거래가액 모두를 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 없다면, 소득세법에 따라 환산한 취득가액으로 하여야 한다고 주장하나, 소득세법 제114조 제7항에 따라 환산하는 취득가액을 양도자산의 취득가액으로 보는 것은 동 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우로 한정되는바, 위 (가) 기재와 같이 이 건 검인계약서상 거래가액을 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액으로 보는 것이 타당한 이상, 위 청구주장은 이유 없다고 판단된다. (다) 다음으로, 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점계약서는 당초 신고시 그 원본을 찾지 못하였을 뿐, 실제 거래사실에 부합하다고 보아야 한다는 이유로, 처분청이 이를 허위로 작성된 것으로 보아 이 건 과세처분시 부당과소신고가산세를 부과한 것은 부당하다고 주장하나, 쟁점토지의 취득가액 등 실제 거래사실이 기재된 매매계약서는 이 건 검인계약서로 보이고, 쟁점계약서가 이 건 신고가액 지급 내역 등에 의하여 그 진정성이 입증되지 아니하는 이상, 결국 청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득세를 회피하기 위하여 허위로 쟁점계약서를 작성하여 당초 신고시 제출한 것으로 볼 수밖에 없고, 이는 부당과소신고가산세의 부과 요건에 부합하므로, 처분청이 이 건 과세처분시 부당과소신고가산세를 부과한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관계 법령 (1) 쟁점①․② 관련 (가) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 일부개정되기 전의 것) 제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. (단서 생략)
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (나) 소득세법 시행령(2016.12.5. 대통령령 제27653호로 일부개정되기 전의 것) 제163조[양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액 (괄호 생략)

⑥ 법 제97조 제2항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3／100 (괄호 생략)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으 로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × [취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)]

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. (단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

(2) 쟁점③ 관련 (가) 국세기본법(2016.12.20. 법률 제14382호로 일부개정되기 전의 것) 제26조의2[국세 부과의 제척기간] ① 국세는 다음 각 호에 규정된 기간이 끝난 날 후에는 부과할 수 없다. (단서 생략)

1. 납세자가 대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위(이하 "부정행위"라 한다)로 국세를 포탈(逋脫)하거나 환급·공제받은 경우에는 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간[ 국제조세조정에 관한 법률 제2조제1항제1호 에 따른 국제거래(이하 "국제거래"라 한다)에서 발생한 부정행위로 국세를 포탈하거나 환급·공제받은 경우에는 15년간]. (후단 생략) 제47조의3[과소신고․초과환급신고가산세] ① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고(예정신고 및 중간신고를 포함하며, 교육세법 및 농어촌특별세법 에 따른 신고는 제외한다)를 한 경우로서 납부할 세액을 신고하여야 할 세액보다 적게 신고(이하 이 조에서 "과소신고"라 한다)하거나 환급받을 세액을 신고하여야 할 금액보다 많이 신고(이하 이 조에서 "초과신고"라 한다)한 경우에는 과소신고한 납부세액과 초과신고한 환급세액을 합한 금액(이 법 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 "과소신고납부세액등"이라 한다)의 100분의 10에 상당하는 금액을 가산세로 한다. (단서 생략)

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 호에 따른 금액을 가산세로 한다.

1. 부정행위로 과소신고하거나 초과신고한 경우: 다음 각 목의 금액을 합한 금액

• 가. 부정행위로 인한 과소신고납부세액등의 100분의 40(국제거래에서 발생한 부정행위로 과소신고하거나 초과신고한 경우에는 100분의 60)에 상당하는 금액. (단서 생략)
• 나. 과소신고납부세액등에서 부정행위로 인한 과소신고납부세액등을 뺀 금액의 100분의 10에 상당하는 금액

⑦ 부정행위로 인한 과소신고납부세액등의 계산과 그 밖에 가산세의 부과에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (나) 국세기본법 시행령 제12조의2(부정행위의 유형 등) ① 법 제26조의2 제1항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위"란 조세범 처벌법 제3조 제6항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다. (다) 조세범 처벌법 제3조[조세 포탈 등] ⑥ 제1항에서 "사기나 그 밖의 부정한 행위"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위를 말한다.

1. 이중장부의 작성 등 장부의 거짓 기장

2. 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취

4. 재산의 은닉, 소득ㆍ수익ㆍ행위ㆍ거래의 조작 또는 은폐

5. 고의적으로 장부를 작성하지 아니하거나 비치하지 아니하는 행위 또는 계산서, 세금계산서 또는 계산서합계표, 세금계산서합계표의 조작

6. 조세특례제한법 제5조의2제1호 에 따른 전사적 기업자원 관리설비의 조작 또는 전자세금계산서의 조작

7. 그 밖에 위계(僞計)에 의한 행위 또는 부정한 행위