청구인의 아들은 양도시까지 상시근로자로 근무하며 근로소득이 있었고, 배우자와 자녀가 있는 점, 청구인은 근로소득이 있었고, 남편도 보훈보상금을 수령하여 청구인 아들의 근로소득에 의존하여 생계를 유지했다고 보기 어려운 점 등 쟁점주택의 양도에 대해 1세대1주택 비과세를 배제하여 과세한 처분은 잘못이 있음
청구인의 아들은 양도시까지 상시근로자로 근무하며 근로소득이 있었고, 배우자와 자녀가 있는 점, 청구인은 근로소득이 있었고, 남편도 보훈보상금을 수령하여 청구인 아들의 근로소득에 의존하여 생계를 유지했다고 보기 어려운 점 등 쟁점주택의 양도에 대해 1세대1주택 비과세를 배제하여 과세한 처분은 잘못이 있음
심판청구를 기각한다.
1.
(1) 청구인은 2005.4.22. 쟁점오피스텔을 취득하여 직접 사무실 용도로 사용하다가 2010.5.18. 쟁점오피스텔을 임대를 하면서 주택임대사업자등록을 하지 않았을 뿐만 아니라 임대차계약서상에 용도를 업무시설로 분명히 표시하였고, 중개대상물 확인·설명서(Ⅱ)(비주거용 건축물)에서 보는 바와 같이 임대차계약을 할 때 공인중개업자 및 임차인으로부터 쟁점오피스텔의 용도는 업무시설에 해당되는 것으로 확인하였고, 임차인도 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용할 수 없는 것으로 알고 있었다. 또한, 임차인이 처분청에 확인해준 쟁점오피스텔 사용용도 확인서에 의하면 임차인이 쟁점오피스텔을 시장조사를 위한 사무실, 즉 업무용으로 사용한 것으로 확인하고 있다.
(2) 처분청에서는 임차인이 쟁점오피스텔에 주민등록 전입신고를 하였기 때문에 주택용도로 본다고 설명하고 있으나 주민등록이라 함은 행정기관이 관할구역 안에 거주하는 주민의 거주상황과 이동실태를 파악하기 위하여 공부(公簿)에 기록하는 제도일 뿐이고, 청구인은 납세자에게 거주 목적으로 임대한 사실도 없고, 임차인도 거주목적으로 사용하지 않으면서 편의상 주소지를 쟁점오피스텔로 신고한 행위는 청구인이 통제할 수 있는 범위를 벗어난 것이다. 더 나아가 임차인이 주민등록을 옮겨놓았다고 하여 주택으로 보고, 주민등록을 옮겨놓지 않았다고 하여 업무용으로 본다는 처분청의 판단기준은 자의적인 것이다. 법원이나 국세청에서는 주택인지 여부에 대하여 양도일 현재 실제 사용현황에 의한다고 일관되게 판단하고 있고, 오피스텔은 그 구조, 기능, 시설이 본래 업무용으로 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 소유자나 가족이 실제로 장기간 독립된 주거생활에 이용하였다는 사정이 입증되지 아니하는 한 ‘1세대 1주택’ 요건을 판단함에 있어 주택으로 볼 수 없다고 서울행정법원에서 판시한 바 있다. 따라서 쟁점오피스텔은 공부상 업무시설이고, 업무시설로 재산세가 부과되었으며, 공인중개업자와 임차인이 임대차계약을 할 때 직접 확인한 중개대상물 확인·설명서와 임차인이 처분청에 회신한 오피스텔 사용용도 확인서를 통해서도 쟁점오피스텔이 실제로도 업무용이었음이 확인되었으므로 청구인의 양도주택은 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 있다.
(1) 청구인은 쟁점오피스텔이 공부상 오피스텔에 해당되어 2005.4.22. 취득한 이후 매년 건축물 및 토지에 대한 재산세를 업무용으로 납부하였다고 주장하나, 재산세는 지방자치단체가 부과하는 지방세의 일종이고 ｢지방세법｣에서는 재산세의 부과 대상이 되는 주택의 정의에 대하여 ｢주택법｣의 규정을 준용하도록 하는 별도의 규정을 두고 있는 점에 비추어 보면, OOO이 쟁점오피스텔에 관하여 업무용 건물의 세율을 적용하여 재산세를 부과한 사정만으로 쟁점오피스텔을 업무용시설로 보기 어렵다. 또한, 청구인이 쟁점오피스텔을 임대할 때 임대차계약서 및 중개대상물 확인․설명서[II]에 업무용시설로 확인하였다고 주장하나, 임대차계약서에 건물의 구조․용도는 공부상 구조와 용도가 기재되는 것이 일반적이고, 특약사항으로 주민등록 전입신고 금지 또는 주거용 사용을 금지하는 내용이 없는 것으로 볼 때, 청구인이 쟁점오피스텔 임대시 임차인에게 주거용이 아닌 업무용으로 확인하고 임대하였다고 볼 수 없다.
(2) 쟁점오피스텔의 임차인은 2010.5.31.～2016년 10월 현재까지 쟁점오피스텔에 전입신고를 하고 있었고, 매월 전기료가 임차인에게 일정금액 부과되었으며(쟁점오피스텔 관리단에 확인), 임차인이 처분청에 보내준 내부 사진을 보면 쟁점오피스텔은 복층구조로 부엌, 방으로 구분되어 있으며, 임대차계약서 특약사항에 ‘임차인은 본 부동산 및 비치된 에어컨, 세탁기, 쿡탑, 냉장고 등의 시설물을 선의로 관리하고 파손 시에는 변상하기로 한다’ 라고 기재되어 있으며, 임차인이 처분청에 제출한 내부사진에도 쿡탑이 설치되어 있어 취사도 가능한 것으로 확인되는 등 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용된 것으로 판단된다. 또한 처분청의 공무원이 2016.10.13. 쟁점오피스텔의 빌딩을 방문하여 현장확인 바, 빌딩입구 안내표지판을 보면 1층～3층까지는 사업장으로 사용되고, 사업장소재지별 사업자명단을 조회한 바 1층～3층 외 쟁점오피스텔이 있는 4층～7층은 부동산 임대업 등록만 확인되므로 4층～7층은 사업용이 아닌 주거용으로 판단된다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점오피스텔의 등기부등본 및 건축물대장상의 건물내역 및 용도는 업무시설, 오피스텔로 확인되고, 청구인에 대한 송파구청의 재산세 부과내역에 양도주택은 ‘재산세(주택)’, 쟁점오피스텔은 ‘재산세(건축물)’로 확인된다. (나) 국세청 전산자료에 의하면 청구인은 임대사업을 목적으로 쟁점오피스텔에 대한 사업자등록 및 부가가치세 신고를 한 바 없으며 취득시 부가가치세 매입세액에 대한 환급을 청구하지 않았다. (다) 청구인은 쟁점오피스텔을 임차인에게 임대하였고, 부동산 임대차계약서 및 중개대상물 확인‧설명서(비주거용 건축물)에 쟁점오피스텔 용도는 업무시설로 기재되었으며, 임대차계약서의 매월 차임은 OOO원 선불 조건으로 확인되나 부가가치세 관련 사항은 확인되지 않는다. (라) 임차인은 사업이력이 없으며 2013년부터 2015년(양도시점)까지 OOO 강남센터에서 근로소득자로 근무한 것으로 확인된다. (마) 쟁점오피스텔에 대한 임대내역은 아래 <표1>과 같고 임차인은 쟁점오피스텔에 전입신고를 한 것으로 확인된다. (바) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사시 쟁점오피스텔 사용용도확인 요청에 대해 임차인이 처분청에 회신한 내용은 다음과 같다. (사) 임차인의 쟁점오피스텔 사용기간 전기료 내역은 아래 <표2>와 같다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 쟁점오피스텔을 사업용으로 임대하였다면 부동산임대업 관련 사업자등록 및 임대차 조건에 부가가치세 거래징수 관련 내용을 포함하여야 하나 청구인은 쟁점오피스텔 관련 사업자등록을 한 사실이 없고, 임대차계약서의 임대료에 관한 내용 중 부가가치세를 포함하여 임대한 사실이 확인되지 않는 점, 청구인은 임차인이 쟁점오피스텔을 사업용으로 사용하였다고 주장하나, 국세청의 전산망에는 임차인이 쟁점오피스텔에 사업과 관련하여 사업자등록을 한 사실은 확인되지 않고, 전입신고를 하고 근로소득자였던 사실이 확인되는 점, 처분청이 현지 출장하여 확인한 쟁점오피스텔빌딩의 이용현황과 임차인이 제출한 쟁점오피스텔 내부 사진 등을 종합하여 검토한바, 쟁점오피스텔은 실제 주거용 오피스텔에 해당하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 양도주택 외에 다른 주택을 보유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.