쟁점오피스텔이 소재한 오피스텔은 내부에 싱크대, 세탁기 및 에어컨 등이 설치되어 있어 주거용으로 사용할 수 있는 상태였던 것으로 조사된 점, 쟁점아파트를 양도할 당시 쟁점오피스텔의 임차인들 모두 사업이력이 없는 것으로 확인되는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔의 사실상 용도를 주거용으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없
쟁점오피스텔이 소재한 오피스텔은 내부에 싱크대, 세탁기 및 에어컨 등이 설치되어 있어 주거용으로 사용할 수 있는 상태였던 것으로 조사된 점, 쟁점아파트를 양도할 당시 쟁점오피스텔의 임차인들 모두 사업이력이 없는 것으로 확인되는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔의 사실상 용도를 주거용으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없
심판청구는 기각한다.
(1) 청구인은 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 하여 사업자등록(일반과세자)을 하고, 부가가치세 및 종합소득세 신고를 하였다. 임차인들도 주민등록상 전입신고를 하지 아니하였고 일부 임차인들이 법무사 사무실 등 사업장으로 사용하였다. 법원의 판례(서울행정법원 2015.1.8. 선고 2014구단14337 판결)에 따르면, 과세관청은 공부상 사업자등록이나 부가가치세 신고가 없다는 이유로 주거용으로 주장하였는바, 반대로 해석하면 이 건과 같이 공부상 일반과세자로 사업자등록을 내거나 부가가치세 등의 신고를 하고 주민등록상 전입신고를 하지 않은 것은 업무용으로 사용한 사실에 대한 간접적 증거가 된다.
(2) 쟁점오피스텔은 구조적으로 업무용 시설로 지어졌고, 임차인들도 업무용시설로 사용할 의사가 분명하므로 사무실로 사용된 것으로 보아야 한다. 쟁점오피스텔의 임대차계약서상 업무용으로 임대하는 것으로 기재되어 있고, 경기도 안양시에서 재산세를 주택이 아닌 건축물임을 전제로 하여 부과한 점 등에 비추어 쟁점오피스텔은 업무용 시설로 지어졌고, 업무용으로 사용되었다. 따라서 쟁점아파트를 양도할 당시(2016.4.22.) 임차인이 사업자 등록을 내지 않았다고 하여 주거용으로 판단하는 것은 합리적이지 않다. 쟁점①오피스텔의 임차인 중 홍OOO는 홍OOO법무사 사무실을 운영하였고, 쟁점아파트를 양도할 당시의 임차인인 곽OOO은 개인적인 취미생활공간인 화랑으로 사용하였다고 진술하였다. 쟁점②오피스텔의 임차인 중 오OOO은 쟁점②오피스텔에서 거주한 적이 없다고 하였으나, 처분청에서 현장확인을 할 당시에는 임차인이 이주를 한 상태여서 확인을 할 수 없었다.
(3) 지방세 세목별 과세증명서(2010년～2016년)에 기재된 재산세 부과내역을 보면 쟁점오피스텔은 건축물로 되어 있으므로 경기도 안양시에서도 쟁점오피스텔을 업무용으로 보았다.
(4) 쟁점오피스텔의 내부를 정확히 확인하지 않고 주거용이라고 판단한 것은 부당하다. 처분청의 양도소득세 조사종결보고서의 조사내용을 보면, 쟁점오피스텔의 내부를 확인하기 위해 현장에 방문하였으나, 임차인이 해외출장 중이라는 이유로 내부를 확인하지 못하였다고 되어 있다. 임차인의 사생활이 있어 임대기간 동안에는 청구인도 사무실 내부를 확인할 수 없고, 청구인도 임차인과의 계약서상 기재된 것과 같이 업무용인 것으로 믿고 신고할 수밖에 없다. 그리고 정확한 근거에 의해 사실판단을 하거나 사실판단이 어려울 때는 공부상 기재된 내용(업무용)을 따라야 한다. 처분청은 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 하고 사업을 영위한 기간이 보유기간(12년) 중 쟁점①오피스텔은 4년 4개월, 쟁점②오피스텔은 8개월 정도로 대부분 비사업자인 자에게 임대하였으므로 사실상 주거용으로 판단하였다. 임차인이 사업자등록이 없다고 하여 업무용이 아니라고 판단한다면, 임차인이 주민등록상 전입신고를 하지 않았으니 주거용이라고 볼 수도 없는 것이다. 쟁점아파트를 양도할 당시 쟁점오피스텔에는 사업자등록 및 주민등록상 전입신고가 없었고, 쟁점①오피스텔의 경우 취미생활공간인 화랑으로 사용하였다고 하였으며, 쟁점②오피스텔의 경우 임차인이 이사를 한 상태였다. 처분청은 쟁점오피스텔의 임대차 계약서상 특약사항에 기타사항은 주택임대차보호법에 따르기로 한다고 기재되어 있어 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용 중이라 판단하였으나, 청구인이 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용한 것이라 보는 이유는 임대차 계약서상 용도가 업무용으로 되어 있고, 계약한 것 외에 다른 용도로 사용할 수 없다고 기재되어 있기 때문이다. 처분청이 과세근거로 삼은 부분은 중개사 사무실에서 잘못 작성한 것으로 이후 주택임대차보호법에서 부동산임대차보호법으로 수정하였다.
(5) 오피스텔은 상가로 임대를 해주었고 임대사업자등록을 낸 후 각종 제세신고를 10년 이상 해왔음에도 이를 인정하지 아니하는 것은 부당하다. 청구인은 쟁점오피스텔에 사업자등록을 하였고, 10년간 임차해주면서 부가가치세와 종합소득세를 신고하였으며, 임차인들은 사업자등록을 하였다. 그리고 임차인들이 업무용으로 사용하였기에 주민등록전입을 하지 않은 것이다. 공부상 및 사실상 입증이 충분함에도 쟁점오피스텔을 주거용으로 본다면 법적 안정성을 해치는 결과는 초래할 것이다. 주택을 여러 채 가진 사람들도 구청과 세무서에 본인이 거주하는 주택을 제외한 나머지 주택에 대하여 주택임대로 사업자등록을 하고, 5년 이상 임대를 하는 등의 법적 요건만 갖추면 1세대 1주택 비과세를 받는 것에 비해 오피스텔을 가진 사람들의 경우 업무용으로 임차하고 성실히 신고하였음에도 이를 주택으로 보아 모든 노력을 허사로 만드는 것은 조세법률주의에 위반되는 결과이다.
(1) 쟁점오피스텔에 대하여 청구인이 사업자등록을 한 사실 및 전입신고 이력이 없는 것은 당초 조사시에도 확인된 사항이고, 이러한 사유만으로 업무용으로 볼 수 없으며, 부가가치세 및 종합소득세 신고는 청구인의 신고의무일 뿐 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었지는 여부와는 관련성이 없다. 전입신고이력이 없는 사유도 오피스텔 임대차계약서상 용도란에 업무용으로 표기된 경우 관할 행정기관(경기도 OOO사무소에서 확인)에서 전입신고를 거부할 수 있기 때문이므로 전입신고가 없다는 사유만으로 쟁점오피스텔을 업무용으로 볼 수는 없다. 또한, 1세대 1주택 비과세 판정은 양도 시점을 기준으로 판단하는 것으로 양도 당시 쟁점①오피스텔의 임차인인 곽OOO은 가정주부, 쟁점②오피스텔의 임차인인 오OOO은 근로소득자로 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용할만한 특별한 사정이 없고, 청구인도 조사 당시에는 임차인들에게 업무용으로 쟁점오피스텔을 임차하였다는 근거를 제시하지 못하였는바, 청구주장은 조사관청의 종결보고서상 문구를 문리적으로 반박하는 것일 뿐 쟁점오피스텔을 업무용으로 볼만한 명백한 입증자료를 제시하지 못하고 있다.
(2) 쟁점오피스텔에 대한 임차인의 이력을 살펴보면 다음과 같다. 청구인은 쟁점아파트 양도당시에 쟁점①오피스텔의 임차인인 곽OOO이 이를 개인적인 취미생활공간인 화랑으로 사용하였다고 주장하나, 현장 방문시에는 그러한 사실에 대해 언급이 없었다. 만약, 실제 화랑으로 사용 중이었다면 임차인에게 양해를 구하고서라도 적극적으로 내부를 보여줄 수 있었음에도 불구하고 조사기간 중에는 임차인의 개인사생활이라는 이유로 내부 확인을 못하게 하였고, 곽OOO의 주소지인 경기도 수원시에서 쟁점①오피스텔까지는 승용차로 약 50분 거리로 가까운 거리에 위치한 것이라고 보기도 어려우며, 어떠한 증빙도 없이 화랑으로 사용하였다는 주장은 그 사실여부가 불분명하여 인정할 수 없다. 2014.5.1.∼2016.1.30. 기간 중 쟁점①오피스텔을 임차한 홍OOO는 법무사사무실을 운영한 사업자라고 주장하나, 사업장으로 등록된 기간은 2014.5.1.∼2014.9.30. 기간 동안(약 5개월)이고, 이후 타 지역으로 사업장을 이전하면서, 그와 동시에 임대차계약을 보증금 OOO원, 월세 OOO원으로 변경하여 약 1년 3개월간 거주한 것을 볼 때, 일시적으로 쟁점①오피스텔에 사업장을 이전하고 실제로는 주거지로 사용한 것으로 판단된다. 2012.7.1.∼2014.2.28. 기간 중 쟁점①오피스텔을 임차한 송OOO는 쟁점①오피스텔 인근의 OOO에서 재직한 근로소득자로 이를 업무시설로 사용할 특별한 이유가 없고, 임차기간이 만료된 후 근무지인 전라남도 목포시로 주민등록이 변경된 내역을 볼 때 쟁점①오피스텔에 전입신고를 하지 않은 상태에서 주거용으로 사용한 것으로 보인다. 2005.7.1.∼2007.9.30. 기간 중 쟁점①오피스텔을 임차한 조OOO과 성OOO도 임차기간 중 별도의 사업이력이 없고, 조OOO은 기타소득만 있는 자이며, 둘의 관계가 모녀지간인 것으로 보아 쟁점①오피스텔을 주거용으로 임차하였을 것으로 보인다. 쟁점②오피스텔의 임차인 오OOO은 근로소득자로 양도시점에 OOO 주식회사에 재직 중이었고, 주민등록상 주소지인 경기도 OOO은 오OOO의 부모가 거주하는 주택으로 38세 미혼 직장인인 오OOO은 충분히 단독세대가 가능한 자로 쟁점②오피스텔에 전입신고를 할 수 없어 주민등록만 부모의 주소지에 둔 것으로 보인다. 2012.10.31.∼2014.7.5. 기간 동안 쟁점②오피스텔을 임차한 OOO도 경기도 OOO에서 2010.4.1.∼2015.12.31. 기간 동안 홈런야구장 OOO 방방이라는 상호의 서비스업을 영위하던 사업자로 쟁점②오피스텔을 별도의 업무용 시설로 사용할 이유가 없다. 2011.7.1.∼2012.10.3. 기간 중 쟁점②오피스텔을 임차한 전OOO는 2012.5.17. 주민등록상 주소지인 부산광역시 OOO에 거주불명으로 직권등록된 사실에 비추어 실제 쟁점②오피스텔에 거주한 것으로 보인다. 쟁점②오피스텔의 등기부등본상 2006.10.20.～2011.11.3. 기간 동안 OOO중학교는 쟁점②오피스텔에 주거용으로 전세권 설정(전세금 OOO원)을 한 것으로 확인된다.
(3) 쟁점오피스텔은 최초 건축시 업무시설 용도로 신축되어 공부상 용도에 따라 근린생활시설로 재산세가 부과된 것일 뿐, 1세대 1주택 비과세 판정시에는 실제 사용용도에 따라 판단하여야 한다.
(4) 조사 당시 쟁점오피스텔의 내부를 확인시켜주지 않아 인터넷 사이트 등을 통해 확인되는 오피스텔의 내부구조를 통해 주거용으로 판단하였다. 처분청은 조사 당시 청구인에게 사전에 연락하여 쟁점오피스텔 내부를 확인할 수 있도록 요청을 하였고, 임차인의 개인사생활 및 해외출장의 이유를 들어 내부를 보여주지 않아 사실상 내부를 확인시켜 줄 의사가 없었던 것으로 판단하였다. 쟁점오피스텔의 출입문에 업무시설이라는 부착물을 부착한 것도 현장확인시 외관만을 보여주기 위하여 직전에 부착한 것으로 추정된다. 인터넷사이트 등을 통해 확인되는 쟁점오피스텔이 소재한 OOO 오피스텔의 내부시설을 보면 난방시설을 갖춘 거실 및 화장실, 싱크대 및 선반 등을 갖춘 주방시설, 냉장고, 세탁기 및 에어컨이 설치된 원룸이고, 추가로 붙박이장, 수납장, 식탁을 옵션으로 갖출 수 있어 주거용 시설로 쓰기에 무리가 없는 구조인 것으로 확인된다.
(5) 처분청은 쟁점아파트를 양도할 당시 임차인 및 그 이전 임차인들의 현황을 분석하여 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용된 것으로 판단하였다. 처분청은 계약서상 특약사항에 기재된 기타사항은 주택임대차보호법에 따른다는 문구 하나만으로 쟁점오피스텔을 주거용으로 판단한 것이 아니고, 당초 작성된 오피스텔의 계약서 상 문구가 잘못되었다며 법률용어가 아닌 부동산임대차보호법으로 수정하였다는 청구주장도 타당성이 없다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(1) 쟁점아파트 및 쟁점오피스텔의 등기부등본을 보면, 쟁점아파트는 청구인이 1992.12.28. 매매로 취득하여 2016.4.22. OOO원에 OOO에게 양도하였고, 쟁점①오피스텔은 청구인이 2004.6.24. 매매로 취득하였으며, 쟁점②오피스텔은 청구인이 2004.6.24. 매매로 취득하였고, 2006.10.20. 전세권자 경기도 OOO, 소관청 OOO중학교로 전세권이 설정(전세금 OOO원)되었다가 2011.11.3. 해지된 것으로 나타난다.
(2) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서(2016년 10월)의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점오피스텔을 2004.6.24. 취득하여 현재까지 보유 중으로 임대사업을 목적으로 사업자등록을 하고 현재까지 부가가치세 신고를 하고 있는 계속사업자이고, 관할구청에 확인한바, 쟁점오피스텔에 주민등록 전입신고한 자는 없는 것으로 확인된다. (나) 쟁점아파트를 양도할 당시 임차인은 쟁점①오피스텔의 경우 곽OOO, 쟁점②오피스텔의 경우 오OOO으로 모두 임대기간 중 사업이력이 없는 자인 것으로 확인되었고, 쟁점오피스텔의 보유기간 중 임대내역을 검토한 결과, 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 하고 사업을 영위한 임차인은 아래 <표1>․<표2>의 임대차 현황내역과 같이 전체 임대기간 12년 중 쟁점①오피스텔은 4년 4개월(2004.6.26.～2005.6.22., 2007.10.1.～2010.8.14., 2014.5.1.～2014.9.30.), 쟁점②오피스텔은 8개월(2010.10.7.～2011.6.30.) 정도로 보유기간의 대부분을 비사업자인 자에게 임대하여 사실상 주거용으로 사용된 것으로 판단된다. (다) 쟁점오피스텔 임대차 계약서는 그 명칭이 오피스텔 전세계약서로 특약사항에 기타사항에 주택임대차보호법에 따르기로 한다고 기재되어 있어 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용 중인 것으로 볼 수 있고, 쟁점오피스텔의 내부를 확인하기 위하여 현장에 갔으나, 현재 임차인이 해외출장 중이라는 이유로 출입문을 열지 못하여 내부를 확인하지 못하였다. (라) 상기와 같이 쟁점아파트를 양도할 당시 보유중인 쟁점오피스 텔은 사실상 주거용으로 사용되고 있는 것으로 판단되므로 당초 신고한 1세대 1주택 비과세 부인하여 고지결정하고 조사를 종결하고자 한다.
(3) 청구인의 주장 및 관련 증빙은 다음과 같다. (가) 사업자등록증(일반과세자, 2002.3.8. OOO세무서장 발급)을 보면, 청구인은 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 하여 부동산 임대업으로 사업자등록한 것으로 나타난다. (나) 서울특별시 OOO이 2017.2.14. 발행한 지방세 세목별 과세증명서를 보면, 쟁점오피스텔에 대해 2010년～2016년 기간 동안 건축물로 재산세가 부과된 것으로 나타난다. (다) 쟁점①오피스텔에 대한 오피스텔 전세계약서(2016.4.9.)를 보면, 임대인은 청구인, 임차인은 곽OOO, 보증금은 OOO원, 용도는 업무용이고, 기타사항은 주택임대차보호법에 따르기로 한다는 특약사항을 수정하여 부동산임대차 보호법에 따르기로 한다고 기재되어 있으며, 쟁점②오피스텔에 대한 오피스텔 전세계약서(2014.8.16.)를 보면, 임대인은 청구인, 임차인은 오OOO, 보증금은 OOO원, 용도는 업무용이고, 기타사항은 주택임대차보호법에 따르기로 한다는 특약사항을 수정하여 부동산임대차 보호법에 따르기로 한다고 되어 있다. (라) 청구인은 청구주장에 대한 입증자료로 그 밖에도 청구인의 부가가치세와 종합소득세 신고내역, 쟁점아파트에 대한 매매계약서, 쟁점아파트 및 쟁점오피스텔의 등기부등본 및 쟁점오피스텔 사진 등을 제출하였다.
(4) 처분청이 제출한 경기도 안양시 OOO이 2016.10.11. 처분청에 회신한 쟁점오피스텔에 대한 주민등록 전출입명부를 보면, 쟁점오피스텔에는 전․출입자가 없는 것으로 나타나고, 그 밖에도 쟁점오피스텔 관련 사진 및 쟁점오피스텔의 임차인들 관련 조사내용에 대한 입증자료 등을 제출하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 하고 부가가치세 및 종합소득세를 신고하였고 임차인들에게 업무용 시설로 임대하였으므로 쟁점아파트의 양도에 대한 1세대 1주택 비과세를 부인한 처분은 부당하다고 주장하나, 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우 그 건물이 소득세법 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 정한 주택에 해당하는지 여부는 공부상의 용도구분에 관계 없이 사실상 주거에 공하는지에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있고 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 경우에는 주택으로 보아야 할 것(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결, 같은 뜻임)인바, 쟁점오피스텔이 소재한 OOO 오피스텔은 내부에 싱크대, 세탁기 및 에어컨 등이 설치되어 있어 주거용으로 사용할 수 있는 상태인 것으로 조사된 점, 등기부등본을 보면 쟁점②오피스텔에 대하여 OOO중학교에서 전세권을 설정한 적이 있는 등 대부분의 소유기간에 사업자등록이 없어 사실상 주거용으로 사용된 것으로 보이는 점, 쟁점아파트를 양도할 당시(2016.4.22.) 쟁점오피스텔의 임차인들 모두 사업이력이 없는 것으로 확인되는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔의 사실상 용도를 주거용으로 보아 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세의 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.