쟁점토지를 비사업용 토지에서 제외할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1984.11.6.부터 2014.9.17.까지 취득한 OOO 외 2필지의 대지 519.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2016.7.26. 양도하고 2016.8.31. 쟁점토지 중 186.54㎡[양도 당시 쟁점토지에 소재한 건축물 64.46㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)의 부속토지(용도지역별 적용배율-일반상업지역: 3배)이자 보유기간 2년 이상]에 기본세율과 장기보유특별공제를 적용하여 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 청구인은 2016.11.22. 쟁점건물과 부속시설의 실제 면적은 176㎡이고 동 면적의 3배 이내인 쟁점토지가 모두 사업용 토지에 해당한다고 보아 보유기간이 2년 미만인 토지(12.81㎡)를 제외한 506.79㎡에 일반세율과 장기보유특별공제를 적용하여 기 납부한 양도소득세 OOO원의 환급 을 구하는 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2017.1.13. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.2.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 건축물대장상 양도 당시 쟁점건물의 바닥면적은 64.46㎡(일반음식점 27.91㎡, 세차장 36.55㎡)으로 등재되어 있으나, 항공사진, 인터넷 로드뷰 사진, OOO시 지도포탈사이트에서 제공하는 면적산출자료 및 동 건물에서 음식점을 운영한 OOO의 확인서(식당의 총 면적은 건축물대장의 8.5평이 아닌 대략 25평이고, 그 밖에 저장창고를 신축하여 창고로 이용함) 등에서 쟁점건물과 부속시설의 실제 면적은 176㎡(음식점 88.74㎡, 세차장과 부속시설 87.26㎡)인 사실이 확인되므로 건축물 바닥면적(176㎡)의 3배 이내인 쟁점토지를 사업용 토지로 인정하지 아니하고 경정청구를 거부한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 건축물대장상 쟁점건물은 2011.10.4. 연면적이 당초 0㎡에서 64.46㎡로 직권변경된 후 쟁점토지 양도시까지 변경된 내용이 없고, 항공사진상 2008년 8월부터 쟁점건물이 멸실(양도 직후)되기까지 외관상 변경이 없으며, 무허가 건축물(자재창고 및 물탱크시설, 컨테이너, 음식점의 저장창고)은소득세법제104조의3 제1항 제4호 가목 및 나목의 ‘재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 및 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지’에 해당하거나 같은 호 다목의 ‘거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지’에 해당한다고 보기 어렵고, 이미 멸실되어 실측할 수 없는 추정면적을 근거로 비사업용토지에서 제외하기 어려우므로 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지를 비사업용 토지에서 제외할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2015.12.15. 법률 제13558호로 개정된 것) 제104조의3[비사업용 토지의 범위] ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

• 가. 지방세법 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
• 나. 지방세법 제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지
• 다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령(2016.6.21. 대통령령 제27245호로 개정된 것) 제168조의11[사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위] ① 법 제104조의3 제1항 제4호 다목에서 "거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

7. 하치장용 등의 토지 물품의 보관·관리를 위하여 별도로 설치·사용되는 하치장·야적장·적치장 등(건축법에 따른 건축허가를 받거나 신고를 하여야 하는 건축물로서 허가 또는 신고없이 건축한 창고용 건축물의 부속토지를 포함한다)으로서 매년 물품의 보관·관리에 사용된 최대면적의 100분의 120이내의 토지

(3) 지방세법(2015.12.29. 법률 제13636호로 개정된 것) 제106조[과세대상의 구분 등] ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호 가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

• 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지
• 나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
• 다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지 (4) 지방세법 시행령(2016.6.21. 대통령령 제27245호로 개정된 것) 제101조[별도합산과세대상 토지의 범위] ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

1. 특별시지역ㆍ광역시지역 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지

• 가. 읍ㆍ면지역
• 나. 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따라 지정된 산업단지
• 다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 지정된 공업지역

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

• 가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지
• 나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 과세자료에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 2016.7.26. 양도하고 2016.8.31. 양도소득세를 신고하면서 쟁점토지 중 186.54㎡[쟁점건물(공부상 면적 64.46㎡) 의 부속토지(용도지역별 적용배율-일반상업지역: 3배)이자 보유기간 2년 이상]에 기본세율과 장기보유특별공제를 적용하여 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 신 고․납부하였다가 2016.11.22. 쟁점건물과 부속시설의 실제면적은 176㎡ 이고 동 면적의 3배 이내인 쟁점토지가 모두 사업용토지에 해당한다고 보아 보유기간이 2년 미만인 토지(12.81㎡)를 제외한 506.79㎡에 일반세율과 장기보유특별공제를 적용하여 기 납부한 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2017.1.13. 이를 거부하였다.

(2) 쟁점건물의 건축물대장에 의하면, 쟁점건물의 연면적은 64.46㎡ (세차장 36.55㎡, 일반음식점 27.91㎡)인 것으로 나타나고, 변동사항은 아래 <표1>과 같다. (3) 청구인의 재산세 과세자료(2015년)에 의하면, 쟁점토지에서 쟁점건물의 공부상 면적인 64.46㎡의 3배인 193.38㎡만 별도합산과세대상으로 분류되고, 나머지 토지는 종합합산과세대상으로 재산세가 과세된 것으로 나타난다.

(4) 청구인과 OOO(쟁점토지에서 세차장을 운영함)이 2014.1.27. 체결한 임대차계약서상에는 임대목적물이 “OOO 건물과 대지”로 되어 있으나, 건물의 면적은 표시되어 있지 아니하고, 청구인이 쟁점토지를 양도하며 2016.6.1. 체결한 매매계약서에는 매매대상에 지상 건축물은 포함되어 있지 아니한 것으로 나타난다.

(5) 청구인은 OOO시 지도포탈 항공사진의 면적산출방법을 이용하여 산출한 쟁점건물 과 시설물(현재 멸실됨)의 실제면적(수평투영면적)은 아래 <표2>와 같다고 주장하며 그 증빙으로 항공사진, 음식점을 운영한 임차인 확인서(2017.2.15. 작성, 대략 25평의 공간에서 음식점업을 하였으며, 식당 외에 저장창고를 신축하여 식재료 등을 두는 창고로 이용함), 인터넷 로드뷰 사진(세차장 사무실 오른편에 자동차 경정비를 위한 리프트시설이 설치되어 있고, 그 오른편에 무허가 건축물인 자재창고와 물탱크시설이 비치되어 있으며, 사 무실 후면에는 무허가 컨테이너가 있는 것으로 보임) 등을 제출하였다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물과 부속시설의 실제 면적은 176㎡이므로 동 면적의 3배 이내인 쟁점토지가 모두 사업용 토지에 해당한다고 주장하나, 소득세법제104조의3 제1항에서 비사업용토지의 기간기준에 포함되는 기간 동안 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지가 재산세가 면제되거나 별도합산 또는 분리과세의 대상인 토지는 비사업용 토지에서 제외한다고 규정하고 있고, 지방세법제106조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제101조 제1항은 무허가건물의 부속토지는 별도합산대상에서 제외한다고 규정하고 있는바, 허가된 쟁점건물의 면적은 64.46㎡로서 동 면적의 3배인 193.38㎡를 제외한 토지는 종합합산과세대상으로 재산세가 부과된 점, 쟁점토지 임대차계약서를 보아도 지상 건축물의 실제 면적이 확인되지 아니하고, 기타 청구인이 제시한 증빙만으로는 멸실된 쟁점건물과 부속시설의 면적을 정확히 산출하기는 어려워 보이는 점 등에 비추어 처분청이 청구주장을 받아들이지 아니하고 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.