검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야하는바, 쟁점검인계약서상 매매대금을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야하는바, 쟁점검인계약서상 매매대금을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 조합의 사무장이었던 OOO의 주선으로 조합토지를 공동취득(청구인 지분 1/3, OOO 지분 2/3)하였으나 이는 구분소유적 공동소유에 해당하여 조합토지를 취득할 당시부터 이미 청구인이 쟁점토지를, OOO가 쟁점외토지를 각 취득한 것이다. 과거 청구인의 배우자인 OOO가 OOO의 주선으로 조합으로부터 수임받은 민사소송사건 5건을 모두 승소함에 따라 변호사보수로 조합토지 중 OOO평을 이전받았고, 청구인은 조합토지 중 OOO평(3,305㎡)을 제외한 나머지 토지의 1/3 지분(12,515㎡)을 평당 약 OOO원으로 약 OOO원을 지급하고 취득하게 된 것이며, 이후 청구인과 OOO 간의 공유물분할소송에 따라 청구인이 쟁점토지(15,820㎡)를 단독소유하게 된 것이고, 쟁점토지는 바다에 접해 있어 경관도 좋고 개발가능성이 많은 반면 쟁점외토지는 밑으로 동굴이 지나가고 있어 개발자체가 불가능하여 조합토지 취득 당시 쟁점외토지의 평당가격은 쟁점점토지의 1/2 이하였으므로 쟁점검인계약서상 매매대금을 실제 취득가액으로 볼 수 없다.
(2) 청구인과 OOO가 조합토지를 취득할 당시에는 부동산거래신고제도가 시행되기 전으로 취득세․등록세 납부목적으로 작성되는 검인계약서는 실제 거래가액과 다르게 기준시가보다 조금 더 높은 금액으로 별도로 작성하는 것이 관행이었는바, 쟁점검인계약서는 조합토지의 공동소유자인 OOO가 관행에 따라 등기만을 위하여 청구인의 막도장 및 조합에 보관되어 있는 조합원들의 도장을 사용하여 임의로 작성한 계약서에 불과하므로 쟁점검인계약서상 매매대금을 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 없다. 이미 18년 이상 경과한 현시점에서 청구인은 조합토지의 실제 매매계약서를 보관하고 있지 아니할 뿐만 아니라 조합토지의 취득가액에는 OOO가 타인에게 차입하여 지급한 금액, OOO의 조합사무장 보수, OOO에게 변호사보수로 지급하기로 한 토지 OOO평의 가액 등이 포함되어 있어 조합토지에서 분할된 쟁점토지의 취득가액을 정확하게 산정할 수 없고 별도의 감정가액이나 매매사례가액도 없으므로 환산취득가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다.
(3) 또한, 쟁점토지의 실제 양도가액인 OOO원은 쟁점검인계약서상 취득가액인 OOO원에 비하여 2,043% 상승한 가액으로 동 기간의 개별공시지가 상승률 220%에 비하여 상승폭이 지나치게 높은데 이는 쟁점토지의 취득 당시에 OOO양식장 사업 등으로 OOO해안토지의 실거래가가 폭등하여 기준시가보다 월등히 높은 가액으로 토지가 거래되었기 때문이고 청구인도 기준시가보다 높은 가액으로 쟁점토지를 구매하였다. 쟁점토지의 시가는 과거부터 기준시가보다 높았고 양도가액도 양도시점에 갑자기 오른 것이 아니라 과거부터 높게 형성된 지가가 평탄하게 상승한 결과 양도가액이 취득가액보다 3배 정도 오른 가격으로 거래된 것으로 취득시기와 대비하여 양도시기의 기준시가 또한 2배 정도 상승했으므로 양도가액은 적정하다. 조세심판원의 심판결정례(조심 2010서1342)에서도 개별공시지가의 상승폭보다 검인계약서상 취득가액과 실지양도가액의 상승폭이 지나치게 높은 점을 들어 검인계약서상 매매가액을 실제 취득가액으로 인정하지 않은 사례가 있는바, 청구인이 기준시가보다 월등히 높은 가액으로 쟁점토지를 거래하였음에도 취득가액이 불분명하다고 하면서 오히려 부정확한 쟁점검인계약서상 취득가액으로 양도소득세를 부과하는 것은 근거과세의 원칙에 위배된다.
(1) 쟁점검인계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 함에도 청구인은 쟁점검인계약서가 실제 거래된 가액과 다르게 작성되었다고 주장할 뿐 실제 취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙서류(매매계약서, 금융거래내역, 영수증, 확인서 등)를 전혀 제시하지 못하고 있다.
(2) 청구인은 쟁점토지를 취득하면서 OOO의 변호사보수로 취득한 OOO평을 제외하고도 약 OOO원을 추가 지급하였다고 주장하지만, OOO의 조합 관련 소송서류만으로는 쟁점토지의 취득가액에 변호사보수가 포함되어 있다고 볼 수 있고, 취득가액으로 지급하였다는 OOO원에 대한 증빙 또한 전혀 제시하지 못하고 있다. 또한, 쟁점토지의 취득 당시 기준시가와 비교하여 양도 당시 기준시가는 1.868배 상승하였고 쟁점외토지는 1.973배 상승한 것으로 확인되는 바, 청구인이 쟁점토지를 평당 OOO원인 약 OOO원에 취득하였다면 쟁점외토지를(31,646㎡)의 취득가액은 약 OOO원에 달하게 되는데 이는 차입금으로 조합에 충당한 입체금 OOO원 및 수개월간 받지 못한 조합사무장 보수 대신에 조합 등으로부터 쟁점외토지를 양도받았다는 OOO의 사실확인서에서 추산되는 쟁점외토지의 취득가액OOO과 비교할 때 믿기 어렵다.
(3) 쟁점검인계약서는 OOO군수의 검인을 받은 것으로서 동 계약서에 수기로 기재되어 있는 ‘잔대금은 1998.3.10. 지불키로 합의약속함’(실제 1998.3.10.을 양도시기로 하여 조합이 1/3 면적, 이하 조합장 OOO 외 45명의 조합원이 2/3 면적을 기준시가로 양도소득세를 수시 신고함)의 내용과 조합장 OOO의 주민등록증이 첨부된 확인서를 제출한 점, 조합장 OOO 외 부위원장 및 조합원 등 10명이 연대하여 별지에 서명․날인하는 등 그 기재 내용이 구체적일 뿐만 아니라 매매대금도 OOO원으로 기준시가(OOO원)보다 고액인 바, 단지 청구인의 목도장이 날인된 사실만으로 실제 거래가액과 다르게 임의로 작성된 것이라고 보기 어렵다. 또한, 쟁점토지를 취득할 당시에는 I.M.F 사태 이후로 기준시가가 전년도에 비해 하락한 상태였고 이후 2000년 초반까지 기준시가는 계속하여 하락하였으며 실제 매매가액도 2006년 초반까지 기준시가보다 조금 높았던 상황임이 양도가액을 실지거래가액으로 신고한 인접 토지의 양도소득세 신고 내용에서 확인할 수 있으므로 쟁점검인계약서상 취득가액을 실제 취득가액으로 볼 수 있다.
(1) 쟁점검인계약서에 의하면, 청구인 및 OOO는 1998.2.9. 조합 등으로부터 조합토지 47,461㎡를 OOO원에 취득하는 계약을 체결하면서 매매대금은 계약당일 계약금으로 OOO원을, 잔대금 OOO원은 소유권 이전과 동시에 각 지불하기로 하였는데, 동 계약서에는 수기로 ‘잔대금은 1998.3.10. 지불키로 합의 약속함’이라고 기재되어 있으며, 매수인 중 OOO는 성명․주소 등이 수기로 기재되고 인감도장이 날인되어 있고, 청구인은 성명․주소 등이 프린트되어 있고 막도장이 날인되어 있으며 위 계약에 동의함이라고 기재한 후 OOO 등 조합원 10명의 이름이 각자의 수기로 기재되고 날인되어 있으며, OOO의 인감증명이 첨부되어 있다.
(2) 조합토지는 청구인과 OOO가 각 1/3, 2/3 지분씩 보유하고 있었는데 청구인이 OOO에게 토지분할을 요구하였으나 분할방법에 관한 협의가 성립되지 아니하여 2010.4.29. 청구인이 OOO를 상대로 공유물분할 청구소송을 제기하였고, 이에 OOO법원(2011.1.4. 선고 2010가단6634 판결, 2011.1.22. 확정)은 조합토지 중 바닷가에 면한 토지의 경우 바닷가쪽 경계선의 1/3 지점을 기준으로 그 점에서 내륙쪽으로 직선을 그어 면적을 지분에 따라 분할하고, 바닷가에 면하지 않은 토지의 경우 당사자에게 일방 귀속하는 방법으로 분할함이 상당하다고 판결하여 2012.4.16. 조합토지 중 쟁점토지를 청구인 소유로, 나머지 토지를 OOO 소유로 분할하게 되었다.
(3) 한편, 부동산등기부등본에는 OOO가 2001.12.12. 쟁점외토지에 대하여 채무자 OOO, 근저당권자 주식회사 OOO은행, 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정(조합토지 전부를 공동담보로 제공)한 것으로 나타난다.
(4) 조합토지의 취득 및 양도시 기준시가 변동내역은 아래 <표1>과 같은데, 쟁점토지의 경우 취득시 기준시가 OOO원, 공유물분할시 기준시가 OOO원, 양도시 기준시가 OOO원으로 기준시가 상승률이 취득대비 1.868배로 나타나고, 쟁점외토지의 경우 취득시 기준시가 OOO원, 공유물분할시 기준시가 OOO원, 양도시 기준시가 OOO원으로 기준시가 상승률이 취득대비 1.973배로 나타난다. <표1> 조합토지 기준시가 변동내역
(5) 처분청이 심리자료로 제출한 인접토지의 매매가액은 아래 <표2>와 같은데, 쟁점토지의 취득당시(1998.2.9.) 검인계약서상 평당 토지가격은 OOO원(기준시가 대비 124.8%)으로, 쟁점토지의 취득일 후 2년 이내에 거래된 인접토지의 양도가액인 평당 OOO원 보다 높은 수준으로 나타난다. <표2> 인접토지 매매가액 비교
(6) 청구인은 쟁점검인계약서상 취득가액을 실제 취득가액으로 볼 수 없다는 주장과 관련하여 OOO의 사실확인서 등을 증빙으로 제출한바, OOO의 사실확인서(2016.9.21.자)에는 ‘1998년 당시 조합은 3～4건의 조합 소송사건을 OOO 변호사에게 의뢰하면서 착수금 및 승소 사례금으로 조합토지 중 OOO평을 양도하기로 약정한 바 있고, 본인은 조합의 필요경비 등을 타인으로부터 차용하여 충당한 입체금 OOO원 상당 및 수개월 동안 받지 못한 사무장 보수 등을 대신하여 조합토지를 양도받기로 하였는바, 당시 OOO 양식장 사업 등으로 OOO 해변의 땅값이 폭등하던 시기로 조합토지를 본인과 청구인이 공동으로 구입하면서 OOO 변호사에 대한 보수, 입체금, 사무장 보수 등을 포함하여 매매대금을 책정하고 일괄하여 소유권이전등기를 하기로 하였으며, 이에 따라 조합토지를 청구인 1/3 지분, 본인 2/3 지분 비율로 하고 청구인은 위 OOO평을 제외한 나머지 토지대금을 지불하고 소유권 이전등기를 하였고 검인계약서는 본인이 직접 작성한 계약서로 실제 계약서가 아니고 취․등록세를 절감하기 위하여 가격을 낮추어 작성․검인받은 다운계약서이다’는 내용이 기재되어 있으며, OOO 및 OOO의 각 사실확인서(2016.11.17.자, 2016.11.19.자)에는 ‘OOO이 조합토지를 양도할 당시 부동산매매계약서에 도장을 찍거나 매매에 관여한 사실이 없고, 양도당시 토지가액은 기억이 나지 않지만 쟁점검인계약서에 기재된 것처럼 적은 가액은 아니었고 토지 매매가액에는 소송보수와 조합원 OOO의 밀린 보수 등이 포함되었다’는 내용이 기재되어 있다 그 외 청구인은 쟁점토지의 취득대금에는 OOO원 외에도 OOO가 조합을 위해 소송을 수행한 변호사보수로 토지 OOO평이 포함되어 있어 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다고 주장하면서 배우자인 변호사 OOO가 소송대리인이 되어 승소한 내용이 기재되어 있는 판결서 3부[OOO법원 1999.9.9. 선고 98가합4206 판결, 같은 법원 1998.12.10. 선고 98가합1153(본소)․98가합1542(반소) 판결] 등을 증빙으로 제출하였다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점검인계약서가 임의로 작성되어 동 계약서상 취득가액을 실제 취득가액으로 볼 수 없을 뿐만 아니라 달리 매매사례가액․감정가액 등도 확인되지 않아 쟁점토지의 취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는바, 쟁점검인계약서에는 대금지불방법이 상세하게 기재되어 있고 매수인 중 1인의 인감증명서가 첨부되어 있는 등 임의로 작성된 것이라고 보기 어려운 반면, 청구인은 쟁점검인계약서가 실제 계약서가 아니라고 주장하면서도 실제 취득가액을 입증할 수 있는 실제 매매계약서․대금지급 등의 증빙을 제시하지 못하는 점, 쟁점검인계약서상 조합토지의 매매대금은 평당 OOO원(기준시가 대비 124.8%)으로 당초 계약 후 2년 이내 거래된 인접토지의 실제 양도가액(평당 OOO원)보다 높은 것으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점검인계약서상 매매대금을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 일부 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2016.3.31. 대통령령 제27074호로 일부 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령 으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 제9호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
붙임참조