쟁점토지의 실지취득가액이 확인되지 않아 환산가액으로 양도소득세 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인들은 1989.12.18. 경기도 OOO 대지 896.8㎡(이하 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 공동(지분1/2씩)으로 취득하여 그 지상에 1층 건물(근린생활시설 199.50㎡, 이하 “쟁점건물”이라 하고, 이하 토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 임대하다가, 2014.5.30. 쟁점부동산을 OOO으로 하여 2014.7.31. 양도소득세를 신고하였다.
• 나. OOO세무서장(처분청)은 2016.4.1.∼2016.5.30. 청구인 OOO에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 쟁점토지의 실지 취득가액이 확인되지 않는다고 보아 환산가액 OOO을 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정하도록 청구인 OOO의 주소지 관할세무서인 OOO세무서장에게 결정결의서(안)을 통지하는 한편, 2016.8.4. 청구인 OOO에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. OOO세무서장(처분청)은 이에 따라 2016.7.20. 청구인 OOO에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구들은 이에 불복하여 2016.10.18. 이의신청을 거쳐 2017.2.7. 심판청구를 각 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 청구인들은 쟁점토지 중 OOO에서 분할된 토지이며, 쟁점토지의 취득당시 86-1의 개별공시지가를 적용하면 쟁점토지의 공시지가가 약 OOO원을 호가하였으며, 정비구역 지정 등으로 인해 저가로 양도하게 된 사정 등을 감안할 때, 청구인들이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점토지의 취득시 매매계약서상 거래가액 OOO원이 실지 취득가액이므로 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인들이 제출한 쟁점토지의 취득시 매매계약서에 대해 전소유자가 이를 부인하고 있고, 청구인들이 주장하는 실지 취득가액 OOO원을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있으며, 보유기간의 기준시가 상승률에 비하여 토지 취득가액이 지나치게 높은 점 등으로 볼 때 청구인들이 주장하는 쟁점토지의 실지 취득가액은 인정할 수 없으므로 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지취득가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등 (1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 〜⑥ (생략)

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. (생략)

2. 법 제96조제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

(이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들의 쟁점부동산 양도에 대한 2014년 귀속 양도소득세 신고 및 처분청의 경정내용은 아래 <표1>과 같다.

(2) 쟁점토지의 토지대장 및 쟁점건물의 건축물대장 등에 의하면, 청구인들은 1989.12.18. OOO 외 4인으로부터 쟁점토지를 공동(지분 각 1/2씩)으로 취득하였고, 1997.1.30. 쟁점토지 지상에 건물을 신축하였으며, 취득 당시에 쟁점토지의 지번은 ‘경기도 OOO이었으나, 1995.11.10. 환지처분으로 ‘경기도 OOO (904.51㎡)’로 각각 변경되었다OOO

(3) OOO세무서장은 양도소득세를 조사하여 청구인들이 신고한 쟁점토지의 취득가액 OOO원이 불분명하다고 보아 취득가액을 기준시가로 환산하여 OOO원으로 결정하였는바, 주요 조사내용은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산의 양수자 OOO의 매매대금 관련 회신내역에 의하면 양도대금 지급내역은 아래 <표2>와 같고, 양도가액 OOO원은 정당한 것으로 판단하였다. (나) 쟁점토지의 취득시점과 양도시점의 기준시가는 아래와 같으며 기준시가 상승률에 비해 실지거래가액 상승률이 크게 낮다. (다) 쟁점토지의 전소유자들이 제출한 거래사실 확인서에 의하면, 쟁점토지 매매가액은 청구인들이 신고한 OOO원에 양도하였고, 청구인들이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서는 처음 보는 계약서라고 확인하여 주었으며, 그 내용을 요약하면 아래와 같다. (라) 쟁점토지의 매매거래를 주도하였던 OOO은 확인서에서 평당 OOO원 정도에 계약하여 채비지를 제외한 총금액 약 OOO원에 거래하였으며, 공인중개사를 통하여 계약서를 작성하였고, 신청인들이 제시하는 매매계약서(매매대금 OOO원)는 처음 보는 계약서라고 확인하였다. (마) 2016.4.29. 작성된 청구인 OOO의 문답서에 의하면, 쟁점토지 매매계약서는 OOO을 찾아가서 중개업자 없이 직접 작성하였고, 당시 주택사업이 활발하게 진행되던 때라 분양대금 등으로 자금여유가 많아 매매대금은 현금 및 수표 등으로 OOO원을 지급하고 취득하였으며, 취득 관련서류는 모두 폐기하여 보관하고 있지 않다고 진술하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점토지의 기준시가 상승률이 790%인데 반하여 청구인들이 주장하는 실지거래가액 상승률은 20%로 지나치게 낮은 점, 청구인들은 쟁점토지 중 OOO에서 분할되었으며, 86-1의 개별공시지가를 적용하면 기준시가가 약 OOO원이라고 주장하나, 토지분할은 청구인들이 쟁점토지를 취득하기 10년 전인 1979.12.28.에 이루어졌으며, OOO와 별개로 쟁점토지의 개별공시지가가 공시되어 있는 점, 청구인들이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점토지 매매계약서(사본)는 중개인 없이 쌍방합의로 작성되었으며, 매도인 5인 중 1인OOO의 도장(막도장)만 날인되어 있고, 청구인들이 동 매매계약서 원본과 대금지급 관련 증빙서류를 제시하지 못하는 점, 쟁점토지의 전소유자들은 쟁점토지를 총 매매대금 OOO원의 매매계약서는 작성한 사실이 없다고 확인하였으며, 취득대금에 관한 청구주장을 뒷받침할만한 객관적인 증빙이 없는 점 등에 비추어 쟁점토지의 실지취득가액을 OOO원이라 보기 어렵고, 처분청이 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.