토지판매원들에게 지급한 쟁점금액을 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장의 당부

OOO장이 2017.1.25. 청구인에게 한 2011년 귀속 종합소득세 OOO원의 경정거부 처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 OOO에서 2010.10.11. 개업하여 2012.10.10. 폐업한 부동산매매업자로서, 2010.11.18. OOO의 임야 3,986㎡ (이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2011.11.8.까지 분할하여 양도한 후,소득세법제64조의 부동산매매업자에 대한 세액계산 특례 규정에 따라 산출세액을 계산하면서 쟁점토지의 양도가액에서 취득가액 (취등록세 포함) 및 판매관리비(이 중 2011년 토지판매원에게 지급한 판매수수료 OOO원을 이하 “쟁점금액”이라 한다) 등 필요경비를 차감한 금액에 양도소득세 중과세율 50%를 적용한 세액을 산출세액으로 하여 2010～2012년 귀속 종합소득세를 신고하였다.
• 나. OOO은 2014년 처분청에 대한 감사를 실시하여 2011년 귀속 종합소득세는 쟁점토지의 양도가액에서 취득가액만을 필요경비로 차감한 금액에 양도소득세 중과세율 50%를 적용한 세액을 소득세법제64조의 부동산매매업자에 대한 세액계산 특례 규정에 따른 산출세액으로 할 것을 감사지적하였고, 처분청은 청구인에게 수정신고 안내를 하였다.
• 다. 청구인은 2014.4.28. 쟁점금액을 포함한 판매관리비를 필요경비에서 제외하여 2011년 귀속 종합소득세 OOO원을 수정신고 하였고, 그 후 쟁점금액을 양도가액에서 공제할 필요경비로 보아 2016.11.22. 경정청구를 제기한바, 이에 대하여 처분청은 2017.1.25. 토지판매원이 토지판매실적에 따라 지급받는 판매수수료는 필요경비에 해당하지 않는 것으로 보아 경정거부통지를 하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2017.2.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 소득세법제27조 제1항에서는 부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다고 규정하고 있는바, 청구인이 부동산매매업을 영위하면서 약정에 따라 토지거래를 알선, 소개한 자들에게 지급한 소개비는 토지를 정지·분합·조성·변경하여 분할매매하면서 불특정 다수인을 매수인으로 유인하기 위하여 불가피하게 소개비를 지급한 것으로 소득세법 시행령제163조 제5항 제1호 다목의 소개비에 해당하므로 개인사업자인 토지판매원들에게 지급한 쟁점금액은 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 판매약정에 따라 고용관계가 없는 판매원에게 지급한 판매수수료는 소개비로 필요경비로 인정해야 한다고 주장하나,소득세법제64조 및 같은 법 시행령 제122조 제2항에서 부동산매매업자의 부동산 매매차익은 해당 토지의 매매가액에서 같은 법 시행령 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비와 양도소득 기본공제를 차감한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에서 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 증권거래세, 양도소득세 과세표준 신고서 및 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대 및 소개비를 필요경비로 규정하고 있는바, 청구인이 토지판매원들에게 지급하였다고 주장하는 쟁점금액은 단순한 소개비가 아니라 판매실적에 따라 지급한 판매수당으로 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용에 해당하지 아니하므로 부동산 매매차익 계산시 양도자산의 필요경비로 볼 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 양도하면서 토지판매원들에게 지급한 쟁점금액을 필요 경비에 산입하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2012.1.1. 법률 제11611호로 개정되기 전의 것) 제64조[부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례] ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.

2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액

• 가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
• 나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제104조[양도소득세의 세율] ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 50

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지 양도소득 과세표준의 100분의 60 (2) 소득세법 시행령(2012.2.2. 대통령령 제23588호로 개정되기 전의 것) 제122조[부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례] ① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.

② 법 제64조 제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 주택 또는 토지의 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다.

1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비 제163조[양도자산의 필요경비] ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가.증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세

• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청에서 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 등기부등본에 의하면, 청구인은 2010.11.18.부터 쟁점 토지 등을 취득하고, 이를 분할 하여 2011.1.13.～2011.11.8. 기간 동안 양도한 것으로 나타난다. (나) 종합소득세 신고서, 손익계산서 등에 의하면, 청구인은 당초 2011년 귀속 종합소득세를 신고하면서소득세법제64조에 따른 부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례규정을 적용하여 쟁점토지의 취득가액 이외에 판매관리비 OOO을 필요경비에 포함하여 신고하였고, 처분청 의 안내에 따라 2014.4.28. 위 판매관리비를 필요경비에서 차감하여 수정신고를 한 것으로 나타난다. (다) 청구인은 토지판매원들에게 쟁점금액을 지급하면서 이를 토지 판매원들의 사업소득으로 보아 소득세(3%) 및 지방소득세(0.3%)를 원천 징수한 것으로 주장하며, 그 지급 증빙으로 OOO 등을 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법제97조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목에서 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요 경비의 하나로 양도소득세 과세대상 자산을 양도하기 위하여 직접 지출 한 소개비를 규정하고 있는바, 처분청은 쟁점금액이 소개비가 아니라 판매실적에 따라 지급한 판매수당으로 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용에 해당하지 아니한다는 의견이나, 부동산매매업자인 청구인이 토지판매원들로 하여금 불특정 다수인을 상대로 토지의 입지조건, 개발가능성 및 매매조건 등을 설명하고 매수를 유도하는 등의 판매업무를 수행하게 한 다음 그 대가로서 직접 지급한 쟁점금액은 소개비에 해당한다고 할 것(대법원 2013.2.15. 선고 2012두942 판결, 같은 뜻임)이므로 처분청이 쟁점금액을 필요경비에 해당하지 아니하는 것으로 보아 경정거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.