쟁점토지의 취득가액을 토지초과이득세 물납시의 물납토지 평가액에 지가변동률을 감안한 가액으로 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1988.5.12. 취득한 인천광역시 OOO 대 331.2㎡, 같은 동 1553-12 대 295.2㎡, 같은 동 1553-13 대 255.6㎡ 및 같은 동 1553-14 대 255.4㎡ 합계 1,137.4㎡의 공유지분 4,696분의 3,452(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2015.11.10. 양도하고, 2015.12.30. 취득가액을 기준시가에 의한 환산취득가액으로 산정하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 청구인은 2016.11.16. 쟁점토지와 연접한 인근의 토지(토지환지처분 이전의 인천광역시 OOO로 이하 “물납토지”라 한다)가 1993.11.25. 토지초과이득세로 물납되면서 평가된 가액인 1㎡당 OOO원에 지가변동률 155.2%를 감안한 가액인 1㎡당 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 산정하여 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 환급하여 달라는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2017.1.13. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.1.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 양도소득세 신고시 산정(기준시가에 의한 환산가액)한 쟁점토지의 취득가액은 1㎡당 OOO원이고, 1993.11.25. 토지초과이득세를 물납하면서 평가한 물납토지의 평가액은 1㎡당 OOO원으로 무려 3,432%의 상승률을 보이고 있다. 물납토지와 쟁점토지는 서로 연접하여 있고, 어떤 개별 필지가 다른 필지에 비하여 급격하게 지가가 상승하거나 하락할 이유가 전혀 없는 등 그 가격의 형성이나 변동이 매우 유사하다. 한편, 물납토지의 물납가액은 세금을 현금 대신 받아들이는 가액임을 감안할 때 그 가액은 매우 공정하고 적정하게 평가되는 가액임에 틀림없을 것이므로 물납토지의 물납가액을 기준으로 1988.5.12. 취득 당시와의 지가변동률 155.2%를 감안하여 쟁점토지의 취득가액을 1㎡당 OOO으로 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 1993.11.25. 물납토지의 물납 당시 가액인 1㎡당 OOO원에서 1988년부터 1993년까지의 지가변동률 155.2%를 감안한 1㎡당 OOO원으로 쟁점토지의 취득가액을 산정하여야 한다고 주장하나, 청구인의 경우는 의제취득일 전에 쟁점토지를 취득하지 아니하여소득세법제97조 제2항 제1호 나목의 적용대상(취득가액을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서 의제취득일 이전에 취득한 자산의 취득가액을 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액의 경우에는 그 합산한 가액)이 아니다. 청구인이 1988.5.12. 취득한 쟁점토지의 취득가액은 당시 감정가액, 수용가액, 경매가액 또는 공매가액이 확인되지 아니하는 등 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 소득세법제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제164조 제4항에 따라 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 산정하여야 한다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득가액을 토지초과이득세 물납시의 물납토지 평가액에 지가변동률을 감안한 가액으로 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항 부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제164조(토지·건물의 기준시가 산정) ④부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득 당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식 중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1988.5.12. 취득한 쟁점토지를 2015.11.10. 양도하고, 2015.12.30. 취득가액을 기준시가에 의한 환산취득가액으로 산정하여 <표1>과 같이 양도소득세를 신고하였다.

(2) 청구인은 2016.11.6. 쟁점토지의 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액인 1㎡당 OOO원이 아닌, 1993.11.25. 토지초과이득세 물납 당시 물납토지의 평가액인 1㎡당 OOO원에 1988년부터 1993년까지의 지가변동률을 감안한 1㎡당 OOO원으로 산정하여야 한다고 주장하며 처분청에 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2017.1.13. “쟁점토지는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되어, 소득세법제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제164조 제4항에 따라 쟁점토지의 취득가액을 취득 당시의 기준시가에 의한 환산가액으로 하여야 하고, 물납 당시 적용한 가액을 취득 당시와의 지가변동률을 감안한 가액으로 평가하여야 한다는 청구주장은 법령의 근거가 없는 주장이므로 경정하여야 할 이유가 없다”는 사유로 경정청구 거부통지를 하였다.

(3) 청구인이 제출한 증빙자료는 다음과 같다. (가) 쟁점토지와 물납토지 등을 포함한 개별공시지가의 변동내역 및 쟁점토지의 토지등급내역은 아래 <표2>, <표3>과 같다. (나) 청구인에 대한 OOO세무서장의 토지초과이득세 물납허가서 (1993년 11월)에는 물납토지의 1㎡당 평가액이 OOO원으로 나타난다. (다) 청구인은 인천광역시 중구의 연도별 지가변동률이 나타난 국토교통부 통계자료를 제시하며, 1988년부터 1993년까지 쟁점토지 소재지의 지가변동률을 155.2%로 산정하였다. (라) 청구인은 이외에도 환지확정조서, 지적도 등을 제시하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 토지초과이득세 물납시의 물납토지 평가액에 지가변동률을 감안한 가액으로 산정하여야 한다고 주장하나, 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액을 제시하지 아니하고 있어 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로소득세법제97조 제1항 제1호 나목, 같은 법 시행령 제164조 제4항 및 제172조의2 제2항 제2호에 따라 취득가액을 산정하는 것이 타당한 점, 청구인이 주장하는 물납토지의 평가액에 지가변동률을 감안하여 쟁점토지의 취득가액을 산정하는 방법은 토지의 형상, 위치 및 면적 등이 동일함을 전제로 하는 것이나, 쟁점토지, 물납토지 및 지가변동률에 반영된 토지가 각각 다르고, 이는 소득세법이 정하는 방법도 아닌 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 산정하여야 한다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.