청구인이 실지거래가액으로 주장하는 금액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정할 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 소재 단독주택(대지 201.1㎡, 건물 벽돌조 슬래브 지층 97.79㎡, 1층 64.86㎡, 2층 64.86㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 전 소유자 OOO외 1인으로부터 매매로 취득하여 보유하다가 OOO 양도한 후 OOO 양도소득세 예정신고를 하면서 양도가 액 을 OOO, 취득가액을 환산가액인 OOO, 필요경비를 취득당시 개별주택가격의 3%인 OOO, 양도차익을 OOO, 양도소득금액을 OOO, 양도소득세를 OOO으로 산정하여 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 OOO 기간동안 세무조사를 실시하여 청구인이 신고한 취득가액 OOO 을 부인하고, OOO외 1인이 신고한 양도가액인 OOO을 취득가액으로, 수리비용 OOO 등 제반 비용을 합산한 금액 OOO을 필요경비로 재산정하여 OOO 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.1.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택 취득 당시 공동매도인으로부터 실지거래가액 OOO에 매매계약하고 대금을 지급하였으나, 최초 계약서는 중개인이 이를 서손하고, 매매가액을 OOO으로 하는 1차 다운계약서OOO로 대체하면서 공동매도인과 중개인은 청구인으로 하여금 OOO 공 동매도인으로부터 OOO을 차입하고, 이자 지급조건없이 잔금 일자에 차용금액을 상환한다는 내용의 차용증에 서명하도록 강요하였
• 다. 이에 따라 청구인은 계약금으로 OOO, 중도금으로 OOO 중 OOO, 잔금 및 차용금 상환명목으로 임대보증금 OOO을 차감하여 OOO을 각 지급하였다. 이후, 당초 1차 다운계약서에서 특약으로 잔금에서 제외되는 기 전세입주자 2인의 임대보증금이 OOO이었으나, 청구인이 전입 전 공사관계 요구로 일부 조기퇴거를 위해 OOO을 잔금 전에 지불하기로 함에 따라, 잔금에서 제외되는 임차보증금을 OOO으로 하고, 계약일자와 잔금일자를 늦추어 표기한 2차 다운계약서OOO가 작성되었다. 잔금 전 지급하기로 한 임대보증금 OOO은 OOO, 기타 OOO 각 지급되었다. 1차 다운계약서 작성시 작성된 차용증은 동일한 계약일자OOO에 자금을 차용하고, 이자 지급조건도 없이 동일한 잔금 지급일에 차용금액을 상환하며, 동일한 중개사무소에서 동일한 필체로 동일한 양식의 용지(매매가액 영수증과 차용증은 동일한 양식임)에 작성된 것임을 감안하면 다운계약서상의 매매가액에 차용증상 금액을 합산한 금액을 쟁점주택의 실지거래가액으로 봄이 타당하다. 청구인이 공동매도인으로부터 입금의뢰받은 OOO 명의의 계좌는 1차 다운계약서상의 매매가액과 차용증상의 차용금액, 매매가액 영수증, 청구인의 금융거래 등에 비추어 공동매도인의 실질적인 매매가액 수령계좌로 봄이 타당하다. 따라서 청구인이 예정신고시 신고한 실지거래가액을 쟁점주택의 취득가액으로 하여 과세표준과 세액을 경정하여야 하고, 예정신고시 기 납부한 양도소득세 중 OOO과 개인지방소득세 OOO을 청구인에게 환급하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점주택의 취득시 실지거래가액이 OOO으로, 대금지급은 매도인의 자녀 OOO에게 OOO을 이체하고, 나머지 금액은 보증금 OOO, 기타 OOO을 제외한 OOO은 수표로 지급하였다고 주장하나, 수표 지급내용에 대한 구체적이고 객관적인 사실을 입증할만한 증빙이 충분하지 않고, 또한 영수증 중 OOO은 차용증OOO으로 기재되어 있어 OOO이 실제 금전소비대차에 의한 채권금액인지 양도대금 지급금액인지 사실이 분명하지 않으므로 청구인이 주장한 취득가액 OOO은 사실과 부합하지 않는 거짓 주장이라고 판단된다.

• 가. 쟁 점 청구인이 실지거래가액으로 주장하는 금액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2016.12.15. 법률 제13558호로 일부개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령(2016.2.17. 대통령령 제26982호로 일부개정되기 전의 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ①법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제6항 에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택 양도에 대해 청구인이 당초 제출한 양도소득세 신고서에 의하면, 청구인은 쟁점주택의 취득가액을 다음과 같이 산정한 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 1차 다운계약서라고 주장하며 제시한 부동산매매계약서OOO에는, 매도인 OOO, OOO와 매수인 청구인이 OOO. 쟁점주택을OOO에 매매하기로 하고, 계약금 OOO은 계약시, 중도금 OOO은 OOO, 잔금 OOO은 OOO에 각 지불하기로 약정하였으며, 특약사항란에 "잔금 중 임대보증금OOO은 공제한다", "계약금 중 OOO은 OOO 지급한다"라는 내용이 기재되어 있다. (3) 청구인이 제시한 차용증에는 영수증용지에 "영수증" 글씨를 "차용증"으로 수정하고, 청구인이 OOO로부터 OOO을 차용하고, OOO까지 상환한다는 취지의 내용이 기재되어 있다. (4) 청구인은 1차 다운계약서와 차용증에 따라 쟁점주택의 매매가액을 다음과 같이 지급하였다고 주장한다.

(5) 청구인이 2차 다운계약서라고 주장하며 제시한 부동산매매계약서에는 매도인 OOO와 매수인 청구인이 OOO 쟁점주택을 OOO에 매매하기로 하고, 계약금 OOO을 계약시, 중도금 OOO을 OOO, 잔금 OOO을 OOO에 각 지불하기로 약정하였으며, 특약사항란에 "잔금 중 임대보증금OOO은 공제한다"는 내용이 기재되어 있다.

(6) 처분청 담당공무원이 청구인의 양도소득세에 대해 조사한 내용을 정리하면 다음과 같다.

(7) 쟁점주택의 토지 및 건물 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 쟁점주택을 전 소유자 OOO(지분 2분의 1), OOO(지분 2분의 1)로부터OOO의 매매를 원인으로 OOO 소유권을 취득하여 OOO의 매매를 원인으로 OOO에게 OOO 소유권 이전한 것으로 나타난다.

(8) 처분청이 제출한 OOO의 쟁점주택 양도에 대한 양도소득세 신고서에 따르면, OOO는 양도가액을 OOO으로 산정하여 신고를 하였고, 양도소득세 신고서에 청구인이 2차 다운계약서라고 주장하는 부동산매매계약서와 쟁점주택의 매매가액이 OOO임을 확인한다는 청구인, OOO의 부동산 거래 사실 확인서, 청구인의 인감증명서등이 첨부되어 있다.

(9) 청구인은 잔금 전 지급하기로 한 임대보증금 OOO을 OOO, 기타 OOO 각 지급하였다고 주장하며, 청구인의 OOO 계좌 --** 거래내역서와 OOO 계좌 -**- 거래명세서를 제출하였 는바, 동 자료에 따르면, OOO 계좌 --***에서 2005.7.2

6. 로 OOO이 출금되었고, 2005.9.29. 로 OOO, OOO 계좌 --**에서 OOO이 출금된 것으로 나타나고, OOO에 대한 증빙자료는 제출되지 아니하였다. (10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 실지거래가액이 OOO이라고 주장하나, 매도자의 쟁점주택 양도에 대한 양도소득세 신고서에 쟁점주택의 매매가액이 OOO임을 청구인이 확인한 확인서 및 청구인의 인감증명서가 첨부된 점, 청구인은 OOO을 수표로 지급하였고, OOO지급할 금액 OOO 중 수표로 지급한 OOO을 제외한 OOO을 청구인의 OOO의 매각대금 중 중도금 OOO으로 지급하였다고 하나, 중개인 또는 매도인의 수기 영수증 이외에 금융증빙을 제시하지 못하는 점, 쟁점주택의 실지거래가액이 OOO이라 하더라도, 청구인은 전소유자의 양도가액을 줄여서 신고하는 것에 청구인이 협조할 때는 본인의 양도소득세의 부담이 높아질수 있다는 것을 충분히 예상할 수 있었음에도 청구인이 이를 용인하여 2번에 걸친 다운계약서의 작성에 협조하고, 양도자에게 쟁점주택의 거래가액이 OOO이라고 확인서를 작성해 준 것은 사회통념상 이해하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.