쟁점주택과 비교대상주택들은 인근에 위치하여 입지적으로 유사성이 인정되고, 해당 지역의 주택들은 건축된지 40년 이상된 주택들로서 면적ㆍ구조ㆍ용도ㆍ기준시가가 유사하므로 그 거래가액이 시가의 개념에 부합하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있음
쟁점주택과 비교대상주택들은 인근에 위치하여 입지적으로 유사성이 인정되고, 해당 지역의 주택들은 건축된지 40년 이상된 주택들로서 면적ㆍ구조ㆍ용도ㆍ기준시가가 유사하므로 그 거래가액이 시가의 개념에 부합하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있음
OOO이 2016.10.10. 청구인에게 한 2014년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급 경정청구 거부처분은 OOO 주택의 취득가액을 OOO원으로 하여 해당 과세기간의 과세표준 및 세액을 경정한다.
(1) (주위적 청구)쟁점주택의 상속개시일 후 6개월 10일 이내의 매매사례가액(유사성이 확보된 시가)이 존재하므로 비교대상주택의 매매가액인 OOO원을 취득가액으로 봄이 타당하다. (가) 상증법 집행기준 60-49-7[시가로 보는 유사 사례가격]에 의하면 “당해 재산의 시가로 보는 매매·감정·수용·경매·공매가격이 없는 경우로서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액·감정가액·수용가액·경매가액·공매가액이 있는 경우에는 이 가액을 시가로 보도록 하면서 상속세 또는 증여세 과세표준을 평가기간 이내에 신고한 경우 유사 사례가액은 평가기준일 전 6개월(증여의 경우 3개월)부터 평가기준일 후 6개월(증여의 경우 3개월)이내 신고일까지의 가액을 적용한다.”고 되어 있어 재산의 동일성을 무조건 요구하지도 않고 있음에도 동일한 입지조건, 면적, 구조, 기준시가일 경우만 유사매매사례가액 적용이 가능하다는 처분청 의견은 단독주택과 같은 자산은 아예 적용을 배제하겠다는 의미이므로 부당하다. (나) 쟁점주택과 비교대상주택은 아래와 같이 구조, 면적, 사용승인일, 위치, 기준시가가 유사하여 비교대상주택의 매매사례가액을 시가로 보아 이를 쟁점주택의 취득가액으로 보아야 한다.
1. 쟁점주택과 비교대상주택의 건물구조는 모두 연와 또는 벽돌을 주요 건축재료로 사용하고 있고, 대지의 면적차이가 근소하며, 사용승인일로부터 41～45년이 경과하여 건물의 가치는 거의 없고, 토지만이 가치가 남아 있음을 고려하면 쟁점주택과 비교대상주택의 토지면적에 차이가 없어 비교대상주택의 매매사례가액을 시가로 볼 수 있다.
2. 비교대상주택은 쟁점주택으로부터 50m 이내에 위치하여 서로 인접하다고 볼 수 있고, 쟁점주택은 OOO로 이어지는 OOO까지의 직선거리가 70여mㆍ도보 2분 거리에 위치하고 있으며, OOO로부터 280여mㆍ도보 5분 거리에 위치한 반면, 비교대상주택은 OOO까지의 이격된 직선거리 120여m 떨어진 곳에 위치하고 있으며, OOO로부터 300여mㆍ도보 5분 거리에 위치하고 있어 쟁점주택의 가치가 비교대상주택의 가치 이상일 것으로 추정된다.
(2) (예비적 청구)국토교통부 단독주택 실지거래가액을 고려하면 쟁점주택의 상속개시일 전후 6개월인 2014년 1/4분기부터 2015년 1/4분기까지의 산술평균가인 OOO원으로 봄이 타당하다. (가) 상속개시일 전후 6개월(2014.1.3.～2015.1.2.)의 쟁점주택과 동일 소재지(같은 동) 실거래가는 최저 OOO원에서 최고 OOO원에 이르고, 위 기간 중 단위면적당 산술평균 매매가액을 고려하면 OOO원으로 나타나므로 예비적으로 OOO원을 쟁점주택의 취득가액으로 보아야 한다. (나) 청구인은 위 기간 중 실거래된 부동산의 매매에 대한 구체적 정보를 OOO에게 청구하였으나 비공개대상 개인정보임을 이유로 관련 정보를 취득할 수 없어 쟁점주택과의 유사성을 입증하는데 한계가 있다.
(1) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 상속세과세표준신고 및 자진납부계산서(2016.4.27.)에 의하면 청구인은 청구인의 모친인 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망(2014.7.7.)으로 인한 상속세를 기한후 신고하면서 상속세 과세가액을 OOO원으로 하고, 상속공제액을 같은 금액으로 하여 과세표준 0원으로 신고하였고, 청구인이 피상속인의 유일한 상속인이고, 상속재산명세에는 쟁점주택을 시가(매매사례가액) OOO원으로 평가하여 기재되어 있으며, 처분청의 상속세 결정 통지(2016.6.17.)에 의하면 청구인이 신고한 상속세 과세가액 OOO원을 부인하고 OOO원을 상속세 과세가액으로 결정하였다. (나) 쟁점주택 매매계약서(2015.11.5.)에 의하면 쟁점주택의 매매대금은 OOO원이고, 계약금 OOO원은 계약일, 중도금 OOO원은 2015.12.8., 잔금 OOO원은 2016.2.5. 지급하기로 기재되어 있고, 쟁점주택 양도에 따른 당초 양도소득세 신고서(2016.4.29.)에 의하면 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원으로 하여 OOO원을 신고하였다. (다) 청구인은 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 매매사례가액이 존재하므로 쟁점주택의 취득가액을 OOO원으로 증액할 것을 청구하는 경정청구(2016.8.8.)를 제기하였다.
(2) 청구인이 상속으로 2014.7.7.(등기상 상속개시일이 2014.7.2.로 기재) 취득한 쟁점주택에 대한 기본사항은 아래 <표1>과 같고, 청구인은 아래 <표2>와 같이 비교대상주택(사례①～사례④)들을 제시하였다. (가) 쟁점주택과 비교대상주택의 사용승인일과 면적 비교 (나) 쟁점주택과 비교대상주택의 위치 비교 (다) 쟁점주택과 비교대상주택의 기준시가 비교
(3) 청구인은 예비적 청구로 쟁점주택과 동일 소재지(같은 동) 단독주택의 국토교통부 실지거래가액의 면적당 산술평균을 적용한 OOO원을 쟁점주택의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하면서 아래 <표5>와 같은 국토교통부 단독주택 실거래가 조회결과를 제시하였고, OOO에게 각 거래에 대한 계약날짜와 구체적인 부동산 소재지 정보 공개를 청구하였으나 불가회신을 받은 것으로 나타난다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저, 주위적 청구에 대하여 살피건대,감정평가에 관한 규칙제2조에 의하면 부동산의 시장가치는 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액으로, 이 때 시장가치는 일반요인(이용상황 및 공법상 제한을 받는 상태 등), 지역요인 및 개별요인 등이 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미친다 할 수 있는바, 쟁점주택은 사용승인일 이후 40년 이상 경과한 단독주택으로서 건물부분은 노후화로 인하여 재산적 가치보다는 소규모의 이용가치만 존재함에 따라 매매가액의 대부분은 토지가치로 구성된 것으로 보이고, 비교대상주택 역시 쟁점주택과 동일용도로 사용되면서 사용승인일 이후 40년 이상 경과하여 실지매매가액에는 건물의 가치보다는 대부분 토지의 가치에 따라 거래가 이루어진 것으로 보아 그 이용상황 및 노후화 상태 등의 측면에서 상호 동질성이 있는 것으로 보이는 점, 쟁점주택은 비교대상주택과의 도로 접근성 및 위치 등과 비교하여 볼 때 부동산평가시 적용될 입지요인이 정확하게 일치한다고 보기는 어렵지만 쟁점주택의 대지‧건물과 형태‧면적‧연령‧건축공법이 유사한 주택들이 밀집한 지역에 쟁점주택이 소재하고 있어 부동산 시장가치 형성요인 중 일반요인‧지역요인‧개별요인의 상당부분을 공유하는 것으로 보이므로 비교대상주택의 시가를 기준으로 쟁점주택 평가 시 가액을 증감할 보정요인이 작아 보이는 점, 쟁점주택의 매매당시 비교대상주택의 개별주택가격은 실지거래가액의 40%에도 미치지 못하는 것으로 나타나고 있으며, 또한 청구인이 쟁점주택을 취득하여 양도한 2014.7.7.부터 2015.11.5.까지의 부속토지 개별공시지가 변동률이 0.35% 상승OOO되었고, 비교대상주택의 부수토지의 경우도 0.36% 상승OOO 하는 등 가격변동이 유사하게 나타나고 있으며, 동 기간에 청구인이 제시한 비교대상주택의 개별주택가격도 평균 0.43% 상승한 것에 불과한 것으로 나타나고 있는 반면 특별한 가격상승요인이 없었음에도 처분청이 제시한 쟁점주택의 취득가액 대비 양도가액은 194%로 현저히 상승OOO한 것으로 산정되어 있어 처분청이 제시한 쟁점주택의 기준시가는 상속개시 당시 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 시가로 보기에는 부당하다고 보이는 점, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제5항에 의하면 평가기간 이내에 당해 재산의 매매가액이 없는 경우로서 당해 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 쟁점주택의 취득가액은 상속개시일부터 6개월 이내의 매매사례가액인 OOO원으로 보는 것이 타당해 보이므로 처분청이 쟁점주택의 취득 당시 기준시가를 쟁점주택의 취득가액으로 보고 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. (나) 주위적 청구가 인용되어 예비적 청구는 심리의 실익이 없으므로 이를 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.