청구인은 쟁점주택 양도 당시 3주택을 보유한 점, 1채는 쟁점주택에 대한 대체주택으로 본다 하더라도 쟁점주택 양도 당시 청구인은 1세대 2주택자에 해당하는 점, 쟁점주택의 양도일 현재 쟁점외주택의 임대사업자등록이 되어 있지 않는 점 등에 비추어 처분청이 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 없음
청구인은 쟁점주택 양도 당시 3주택을 보유한 점, 1채는 쟁점주택에 대한 대체주택으로 본다 하더라도 쟁점주택 양도 당시 청구인은 1세대 2주택자에 해당하는 점, 쟁점주택의 양도일 현재 쟁점외주택의 임대사업자등록이 되어 있지 않는 점 등에 비추어 처분청이 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 주택 수에 따른 양도소득세 차등과세는 주거생활 안정을 위하여 1세대 당 1주택 소유를 지원함과 동시에 과다한 주택소유를 제한하여 투기를 방지하기 위한 것으로서 1세대 1주택의 판단은 그 실질 내용에 따라야 하는바, 특정인이 1주택을 양도한 경우 다른 2주택이 있음을 이유로 비과세를 배제하기 위하여는 다른 2주택을 남겨 둔 상태에서 그 다른 주택과 양립하여 독립적으로 소유하고 있던 별개의 1주택을 양도하였다고 할 수 있어야 할 것이다. 청구인은 2015.9.4. 쟁점주택에 대한 양도계약을 체결하고 계약금 OOO원을 수취하였으며 그 자금으로 쟁점 외 주택의 계약금을 지급 OOO한 것인바, 쟁점 외 주택은 그 실질이 쟁점주택을 매도한 대신 취득한 주택들이므로, 청구인이 쟁점주택과 쟁점외주택을 함께 보유하였다거나 함께 보유한 상태에서 양도하였다고 볼 수 없다.
(2) 쟁점외주택 중 OOO는 청구인의 거주목적으로 취득한 반면, OOO는 임대목적으로 취득하여 취득과 동시에 임대(장기임대주택)하였고, 소득세법상 사업자등록 및 민간임대주택으로 임대사업자등록이 되어 있으므로 OOO는 청구인의 1세대 보유 주택 수에서 제외하여 쟁점주택의 1세대 1주택 비과세를 적용해야 한다.
(2) 한편, 소득세법 시행령 제155조 제20항 규정상 장기임대주택 소유자가 거주주택 양도에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 양도일 현재 같은 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있어야 하는 것인데, 쟁점주택의 양도일 현재 OOO에 대한 사업자등록 및 민간임대주택 등록이 되어 있지 않으므로 쟁점주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 만족하지 못하는바, 당초 처분은 정당하다.
① 쟁점주택의 양도대금을 자금원천으로 쟁점외주택을 취득하였으므로 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다는 청구주장의 당부
② 쟁점외주택 중 1주택을 임대하였으므로 1세대 1주택 비과세 적용시 이를 보유주택 수에서 제외해야 한다는 청구주장의 당부
(1) 처분청이 제출한 심리자료 등을 보면, 청구인은 2001.8.20. 취득한 쟁점주택을 2016.2.24. 청구외 OOO에게 OOO원에 양도하고, 2016.4.30. 양도소득세 예정신고를 하면서 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세(고가주택)에 해당한다고 보아 소득세법 제95조 제3항 및 같은 법 시행령 제160조 제1항의 규정을 적용하여 9억원 초과분의 양도소득에 대해 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였고, 처분청 은 청구인이 쟁점주택 양도 당시 OOO를 보유한 사실을 확인하고, 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 대상이 아닌 것으로 보아 2016.8.12. 청구인에게 이 건 처분을 하였다.
(2) 청구인이 양도하고 취득한 쟁점주택과 쟁점외주택의 취득시기, 양도시기 및 가액 등은 아래 <표2>와 같이 확인되는바, 청구인은 쟁점주택에 대한 잔금청산이나 등기부등본상 등기가 이루어지기 이전에 이미 쟁점외주택에 대한 잔금을 청산하고, 등기(접수일)된 사실이 확인된다.
(3) 부동산의 양도와 취득시기 규정인 소득세법 제98조와 같은 법 시행령 제162조를 보면, 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 이전에 소유권 이전 등기를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 등으로 한다고 규정하고 있다
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 양도대금을 원천으로 쟁점외주택을 취득하였으므로 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 대상이라고 주장하나, 쟁점주택을 양도하기 이전에 쟁점외주택의 취득을 위하여 잔금청산 및 등기접수를 완료한 점, 쟁점주택 양도 당시에 청구인은 3주택을 보유한 것으로 보이나, 쟁점외주택 중 1채를 쟁점주택에 대한 대체주택에 해당한다고 보더라도 쟁점주택의 양도 당시 청구인은 1세대 2주택자에 해당한다고 판단된다. 따라서, 청구인의 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 아니한 처분청의 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.
(5) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목과 같은 법 시행령 제155조 제20항 제2호에서, 1세대 1주택 비과세 규정 적용시 주택수에 제외 되는 장기임대주택(제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택)은 양도일 현재 같은 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것이라고 규정하고 있다. (나) 청구인이 보유주택수에서 제외할 것을 주장하는 OOO의 경우 OOO의 임대주택에 대한 등록일을 보면, 2016.6.8. 민간임대주택사업자등록을 하고, 2016.9.28. 면세사업자등록을 한 것으로 나타난다. (다) 따라서, 쟁점주택의 양도일(2016.2.24.) 당시 OOO에 대한 민간임대주택사업자등록 및 사업자등록(2016.9.28.)이 되어 있지 않으므로, 1세대 1주택의 특례로서 인정되는 소득세법 시행령 제155조 제20항 의 장기임대주택에 해당되지 않는 것으로 판단되어 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다 하겠다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.