청구인이 쟁점부동산을 특수관계인인 쟁점법인에 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 과세한 처분의 당부

OOO이 2016.7.5. 청구인에게 한 2015년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인의 부(父) OOO(2015.7.23. 사망, 이하 “피상속인”이라 한다)은 2015.1.16. OOO(이하 “쟁점건물”이라 하고, 위 토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 ㈜OOO(이하 “쟁점법인”이라 한다)에게 OOO원(이하 “쟁점양도 가액”이라 한다)에 양도하고, 2015.3.31. 쟁점부동산의 양도가액은 실지 거래가액인 OOO원으로 하고, 취득가액은 환산가액인 OOO원으로 하여 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 2016.3.2.부터 2016.3.21.까지 피상속인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 피상속인이 특수관계자에게 쟁점부동산을 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하고, 쟁점부동산의 시가를 2014.12.30. OOO의 감정 가액 OOO원 (이하 “쟁점감정가액”이라 한다)에 현황도로라는 이유 로 감정 평가에서 제외된 OOO의 도로(이하 “쟁점도로”라 한다)의 기준시가 OOO원과 호텔 신축에 따라 철거예정이라는 이유로 감정평가 제외된 지상건물 612.58㎡의 기준시가 OOO원을 합한 OOO원으로 보아 쟁점부 동산의 양도가액을 OOO원으로 하고, 취득가액을 OOO원으로 하여 2016.7.5. 청구인을 포함한 상속인들에게 납세의무를 승계시켜 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.9.26. 이의신청을 거쳐 2016.11.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 특수관계자간 저가양도에 따른 양도소득세 부당행위계산 부인규정 을 적용시 시가는 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 시가로 하도록 규정하고 있다. OOO이 감정한 1개의 감정가액을 시가로 적용하기 위해서는 첫째, OOO을 2개의 감정평가법인으로 볼 수 있는 합리적인 이유가 있어야 하고, 둘째, 쟁점부동산에 대한 1개 감정가액을 2개의 감정가액으로 볼 만큼 특별히 합리적인 이유가 추가로 있어야 하는바, 이 건의 경우 OOO을 2개의 감정평가법인으로 보아야 할 합리적인 이유가 없을 뿐만 아니라 쟁점부동산의 감정가액은 쟁점법인이 호텔 신축공사에 필요한 자금을 대출받기 위해 담보제공 목적으로 평가한 것으로서 쟁점부동산의 시세를 정확히 반영한 합리적인 교환가치로 보기 어려우므로 처분청이 쟁점감정가액에 쟁점도로 및 쟁점건물의 평가액을 합한 금액을 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점법인은 특수관계자로부터 쟁점부동산을 OOO원에 매입하였으나, 매입가액(OOO원)은 대지의 기준시가OOO 대비 121.5%이고, 쟁점법인이 쟁점부동산 이외에 추가로 매입한 토지의 금액이 기준시가 대비 144%～196%인바, 쟁점법인이 추가로 매입한 토지의 특성상 매매사례가액으로 적용할 수 없다고 판단되나 쟁점양도가액은 사회통념상 정상적인 거래로 보기 어렵다. 상속 및 증여재산의 평가에 있어서 “시가”란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함되는 개념이므로 공신력이 있는 감정평가기관의 감정평가액도 시가로 볼 수 있다 할 것인바(대법원 2000두5098, 2001.8.21. 같은 뜻임), 처분청이 시가로 본 금액은 OOO이 근저당권 설정시 채권최고액 결정 등에 활용하기 위하여 감정평가기관인 OOO에 의뢰하여 감정평가한 금액으로, 감정평가서 작성일(2014.12.30.)이 양도일(2015.1.16.)로부터 6개월 이내 이고, 양도 당시 쟁점부동산의 시세가 감정평가에 반영된 것으로 보이 므로 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액으로서 상속세 및 증여세법(이하 “ 상증법 ”이라 한다) 제60조 제1항 및 제2항 전단에서 규정한 시가에 해당하므로 쟁점부동산을 저가양도한 것으로 보아 부당 행위계산부인 규정을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 특수관계인인 쟁점법인에 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청에서 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실관계가 나타난다. (가) 쟁점법인은 2014.9.1.부터 부동산 개발 및 분양대행업을 영위하고 있고, 대표자는 OOO이며, 2014사업연도 법인세 신고서에 첨부된 주식변동상황명세서에 의하면, 2014.12.8. 청구인은 자녀 OOO와 함께 쟁점법인의 총 발행주식 OOO주 중 OOO주를 취득한 것으로 나타난다. (나) 등기부등본에 의하면, 쟁점부동산 중 OOO는 2015.1.16. 매매를 원인으로 하여 피상속인으로부터 쟁점법인으로 소유권이 이전되었고, 같은 날 채권최고액 OOO원, 채무자 쟁점법인, 근저당권자 OOO으로 하여 근저당권이 설정된 것으로 나타난다. (다) 매매계약서에 의하면, 쟁점부동산의 총 매매금액은 OOO원으로 기재되어 있을 뿐 토지와 건물의 가격이 구분되어 있지 않고, 피상속인은 양도소득세 신고시 아래 <표1>과 같이 토지는 개별 공시지가로, 건물은 기준금액에 구조지수 등을 적용한 금액으로 안분하여 신고한 것으로 나타난다. (라) 처분청의 양도소득세 조사자료에 의하면, 처분청은 쟁점부동산의 시가를 아래 <표2>와 같이 감정평가서상의 감정가액 OOO원에 감정평가 제외된 쟁점도로의 기준시가 OOO원과 쟁점건물의 기준시가 OOO원을 합한 OOO원으로 보고, 쟁점부동산의 시가와 대가의 차이가 OOO원 이상에 해당하므로 부당행위계산 부인하여 양도소득세를 과세한 것으로 나타난다. (마) OOO이 2014.12.30. 작성한 감정평가서에 의하면, 평가의 목적은 금융기관의 담보목적이고, 감정평가 방법에 있어 현황 도로인 쟁점도로와 노후화 등으로 실질적인 경제적 가치가 희박한 쟁점 건물을 평가대상에서 제외하였고, 쟁점법인이 추가로 매입한 OOO의 토지를 제외한 쟁점부동산의 감정가액은 OOO원으로 나타난다. (바) 쟁접법인은 호텔을 신축할 목적으로 쟁점부동산 이외에 OOO의 토지를 아래 <표4>와 같이 기준시가 대비 144%～196%에 취득한 것으로 나타난다. (사) 쟁점법인이 2015.12.23. OOO으로부터 받은 사업시행인가서에 의하면, 도시환경정비사업을 시행함에 있어 사업시행자인 쟁점법인의 부담으로 정비기반시설인 쟁점도로 등 98㎡를 용도 폐기하고, 신설기반시설인 도로 48.5㎡를 새로이 설치하며, 임시수용계획 은 “해당 없음”으로 기재되어 있어 보상가격이 없는 것으로 나타나며, 도시재정비위원회 심의내용OOO에 의하면, “기존 골목길은 이용 활성화를 위하여 공공보행 통로로 지정하고 골목길의 인지성을 높일 수 있는 방안을 검토할 것 ”으로 되어 있고, 조치계획으로 옛길(골목길)의 보존을 위하여 공공보행통로로 지정할 계획으로 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상증법상 시가로 인정되는 감정가액은 공신력 있는 2개 이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액인바, 처분청이 시가로 본 쟁점감정가액은 1개 감정기관이 평가한 것으로서 감정평가의 목적도 양도목적이 아닌 금융 기관의 대출을 위한 담보목적으로 평가하여 상증법 시행령 제49조 제1 항 제2호의 시가로 보기 어려운 점, 쟁점도로는 현황도로로 사업시행인가서상 정비기반시설로 지정되어 도로 외의 용도로 사용이 불가하고, 옛길(기존 골목길)의 이용활성화를 위하여 공공보행통로로 지정되었으며, 쟁점건물의 경우 건축된지 60여년이 지난 목조건물로 철거가 예정되어 있어 재산적 가치가 있다고 보기 어렵고, 감정평가법인도 이러한 점을 감안하여 쟁점도로 및 쟁점건물을 평가대상에서 제외한점, 쟁점부동산의 신고가액인 쟁점양도가액(OOO원)은 기준시가 보다 훨씬 높고, 쟁점감정가액(쟁점도로 및 쟁점건물 가액을 차감한 OOO원)과도 큰 차이가 없어 시가에 근접한 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 시가는 이 건 쟁점양도가액으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.