비교대상오피스텔을 쟁점오피스텔의 유사매매사례가액으로 볼 수 있는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 OOO 어머니 OOO으로부터 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 증여받은 후 쟁점오피스텔의 기준시가 OOO과 동 물건에 담보된 전세보증금 OOO 중 큰 금액인 OOO을 증여재산가액으로 하여 증여세를 OOO으로 신고하였다.
• 나. 처분청은 OOO 쟁점오피스텔과 같은 동 1208호(이하 “비교대상오피스텔”이라 한다)가 OOO에 거래된 것을 유사매매사례로 보아 OOO 청구인에게 OOO 증여분 증여세 OOO을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 거쳐 OOO 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점오피스텔과 비교대상오피스텔은 같은 동에 있다는 것 외에는 아래 <표1>에서 보는 바와 같이 구조․방 개수․면적․방향․층․기준시가․분양가액이 모두 다르다. 특히, 비교대상오피스텔은 12층에 위치하여 5층에 위치한 쟁점오피스텔보다 조망권이 더 좋은 점 등이 반영되어 최초 분양 당시 OOO이나 분양가액이 높게 형성되는 등 쟁점오피스텔의 유사매매사례로 보기 어렵다. <표1> 쟁점오피스텔과 비교대상오피스텔의 비교 처분청은 증여일 현재 쟁점오피스텔의 기준시가가 비교대상오피스텔의 기준시가보다 높은 점을 유사매매사례로 볼 수 있다는 근거로 들고 있으나, 비교대상오피스텔의 매매사례가액은 분양가액 대비 28.2% 상승한 반면, 비교대상오피스텔의 기준시가는 OOO 최초고시된 가액보다 -4.3%나 하락하였으므로, 기준시가를 비교하여 유사매매사례를 정할 수 있다는 처분청의 의견은 타당하지 아니하다.
• 나. 처분청 의견 OOO 부동산 시세표상 2010년 12월부터 2016년 6월까지 쟁점오피스텔의 시세가 OOO에서 OOO 사이에 형성되고 있는 점, 비교대상오피스텔은 12층에 위치하고 있으나, 2015년 초 건물 바로 앞에 13층 높이의 다른 오피스텔이 착공하여 5층에 위치한 쟁점오피스텔보다 조망권이 좋다고 보기 어려운 점, 쟁점오피스텔은 사각지대에 위치하여 두 방향으로 창이 나 있고 앞쪽 건물과의 간격도 넓어 OOO과 OOO 공원이 보이는 등 조망권이 좋다고 볼 수 있는 점, 쟁점오피스텔과 같은 구조의 711호 오피스텔이 2014년 10월에 OOO에 거래된 사실이 있는 것으로 보아 비교대상오피스텔이 매매사례가액이 과도하게 높다고 보기 어려운 점, 쟁점오피스텔보다 면적이 좁은 OOO도 OOO에 양도된 사실이 있는 점 등에 비추어 비교대상오피스텔을 쟁점오피스텔의 유사매매사례로 보아 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 비교대상오피스텔을 쟁점오피스텔의 유사매매사례로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(후문 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조[평가의 원칙등] ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다.(단서 생략)

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 비교대상오피스텔을 쟁점오피스텔의 유사매매사례로 볼 수 있다며 다음과 같은 증빙을 제출하였다. (가) 2015년 1월부터 8월까지 쟁점오피스텔과 같은 103동 소재 오피스텔 거래가액은 대체로 OOO 내외로 형성되어 있으며, 그 구체적인 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 103동 소재 오피스텔의 매매 내역 (나) 쟁점오피스텔은 2007년 1월 준공된 최고 13층 총 3개동 528세대 규모의 주상복합오피스텔에 속해 있고, 101동, 102동, 103동의 3개동으로 되어 있고, 전체 건물배치는 “ㅁ자형”이며, 각 동은 “ㄱ자형”이고, 이 중 103동은 부채꼴모양의 단지로 1호에서 16호까지로 되어 있다. 또한, 쟁점오피스텔은 북동방향으로 OOO인 12차선도로를, 북서방향으로 4차선도로를 접하고 있고, 비교대상오피스텔은 북서방향에 위치하고 4차선도로를 접하고 있다. (다) OOO 부동산 시세표에 따르면, 쟁점오피스텔의 2015년 6월 시세가 매매상한가는 약 OOO으로, 매매하한가는 약 OOO으로 형성되어 있는 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점오피스텔과 비교대상오피스텔의 ㎡당 기준시가가 2008년에 비해 2015년에 하락하였다며 아래 <표3>과 같은 기준시가 내역을 제출하였다. <표3> 쟁점오피스텔과 비교대상오피스텔의 ㎡당 기준시가 내역

(3) 청구인은 비교대상오피스텔의 분양가액이 쟁점오피스텔보다 높았고, 오피스텔의 시세와 역행하는 기준시가는 이 건에서 고려대상이 아니라고 주장하며 <표4>와 같은 비교내용을 제시하였다. <표4> 쟁점오피스텔과 비교대상오피스텔의 분양가액 및 기준시가 비교

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점오피스텔과 비교대상오피스텔은 같은 103동에 위치하고 있으며 그 건물면적이 거의 비슷한 점, 103동에 위치한 다른 오피스텔 또한 쟁점오피스텔의 증여일OOO과 가까운 시점에 OOO 내외로 거래되었고, 국민은행 부동산 시세표상 2015년 6월 쟁점오피스텔의 시세 또한 6억원 내외로 형성되어 있는 점, 비교대상오피스텔의 분양가가 쟁점오피스텔보다 높았던 것은 사실이나, 2015년 초부터 쟁점오피스텔 건물 바로 앞에 13층 높이의 다른 오피스텔이 착공되어 12층에 위치한 비교대상오피스텔의 조망범위가 다소 줄어들었을 것으로 보이고, 오히려 쟁점오피스텔은 비교대상오피스텔과 달리 국회의사당대로인 12차선도로를 접하고 있어 비교대상오피스텔보다 조망이 좋지 않다고 단정하기 어려운 점 등에 비추어 비교대상오피스텔을 쟁점오피스텔의 유사매매사례로 보아 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.