공부상 지목이 임야인 쟁점토지의 경우 도시관리계획에 따른 쟁점토지에 대한 완충녹지의 결정으로 그 본래의 용도인 산림보호ㆍ육성 등에 사용하는 것이 금지 또는 제한되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
공부상 지목이 임야인 쟁점토지의 경우 도시관리계획에 따른 쟁점토지에 대한 완충녹지의 결정으로 그 본래의 용도인 산림보호ㆍ육성 등에 사용하는 것이 금지 또는 제한되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 2003.8.22. 이 사건 토지를 취득하였고, 취득한 토지를 휴게소 및 주유소로 개발하고자 하였는바, 이전 소유자도 휴게소 부지로 이용하기 위하여 산림형질변경허가(2002.1.8.～2003.12.30.)를 받았고, 청구인은 2003.12.22. 이 사건 토지가 포함된 토지 OOO에 대하여 산지전용허가를 연장받았으며, 전 토지소유주들과의 분쟁으로 개발이 제대로 이루어질 수 없어 추가적으로 연장허가(2009.11.12.～2010.12.11.)를 받았다. 청구인은 2010년 10월 분쟁이 해결되지 않아 산지전용허가 연장신 청을 하였으나, OOO은 도시관리계획이 OOO 결정되 어 용도지역이 결정되었다는 이유로 산지전용허가의 연장을 불허하였다. 청구인이 주유소 개발을 위하여 취득한 이 사건 토지 중 일부는 녹지지역에서 주거지역 및 유보지로 용도지역이 변경되었다. 이에 따라 청구인은 본래의 목적대로 이 사건 토지를 개발할 수 없게 되어 2016.7.7. 아파트 신축 부지 용도로 매수자에게 양도하였다.
(2) 쟁점토지는 소득세법 시행령 제168조의14 제1항 제1호 의 ‘법령에 따라 사용이 제한된 토지’에 해당한다. 쟁점토지는 등기상 지목이 임야이나, 사실상 잡종지에 해당하고, 청구인은 지구단위계획에 따라 쟁점토지를 취득 목적인 주유소 개발 등에 사용할 수 없었기 때문이다. 쟁점토지는 등기상 지목이 임야이나, 청구인은 쟁점토지를 주유소 등 사업에 활용할 목적으로 매입하였고, 잡목을 모두 정리하는 등 토목공사를 완료하여 사실상 잡종지 상태였다. 청구인은 쟁점토지에 대하여 산림형질변경허가를 받는 등 실질적으로 쟁점토지를 개발하기 위한 행위를 하였다. 쟁점토지는 주유소 등으로 개발하는 도중 2009.12.16. 고시된 지구단위계획에 따라 지정내용대로만 개발이 가능하게 되었다. 이에 청구인은 쟁점토지를 주유소 등으로 개발할 수 없게 되었고, 쟁점토지를 주유소 등으로 개발하기 위하여 소송 등을 진행하였으나, 이는 기각되었다. 구체적으로, OOO 도시계획시설사업 대상 부지 총OOO가 녹지 등 공공용지로, 나머지는 단독주택용지 등으로 지정되었는데, 주거지역으로 지정된 곳은 사업용으로, 녹지지역으로 지정된 곳은 비사업용으로 보는 것은 잘못된 것이다. 쟁점토지는 완충녹지(녹지지역)로 지정되었는데, 완충녹지는 도로 경계로부터 5～25미터 이내의 토지로 이에 대한 토지소유자의 개발․이용권리가 완전히 제한되고 재산가치가 없다. 사업시행자는 도시계획의 내용대로 사업을 시행하여야 하므로 사업시행자인 동문건설은 쟁점토지를 매수하여 완충녹지로 설치할 수밖에 없었고, 사적 매매 등 개인적인 용도로 이용할 수 없었다. 만약 청구인이 사업시행자에게 쟁점토지를 매매하지 아니할 경우 쟁점토지는 토지수용의 절차에 따라 수용되고, 이러한 경우 처분청은 지목과 관계없이 쟁점토지를 사업용 토지로 보았을 것이다. 쟁점토지 가 수용되지 아니하고 사업시행자에게 매매되었다고 해서 사업용 토지에 해당하는지 여부를 달리 볼 것은 아니다. 쟁점토지는 사업시행자에게 매매된 것으로 사업시행자 이외의 다른 이는 개발이 불가능하다. 이처럼 쟁점토지를 잡종지로 보았을 때, 쟁점토지는 지구단위계획으로 인하여 본래의 사업목적인 주유소 개발에 이용이 불가능하게 되었으므로 소득세법 제104조의3 제3항 의 ‘법령에 의하여 사용이 제한된 토지’로 보아야 한다.
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 이 사건 토지 등에 대한 산지전용허가 등의 내역은 OOO와 같다. (나) OOO 도시관리계획 결정 및 지형도면 고시(OOO)의 용도지역 결정(변경)조서 및 결정(변경)도 등에 따르면 OOO 2009.12.16. 이 사건 토지 중 쟁점토지를 제외한 나머지 토지를 제2종일반주거지역으로 결정하였고, 쟁점토지를 새롭게 완충녹지로 결정하였다(쟁점토지는 완충녹지 결정 이전부터 자연녹지지역에 포함되어 있었으나 최초로 포함된 시기는 확인되지 아니한다). 이와 관련하여 청구인의 대리인은 조세심판관회의(2018.2.6.)에 출석하여 ‘이 사건 토지는 분할되어 구체적인 주거지역과 녹지지역의 위치와 면적이 확인되기 전인 2009.12.16.부터 2014.11.7.까지 주거지역으로 보아야 하며 따라서 쟁점토지를 포함한 이 사건 토지 전체를 사업용 토지로 보아야 한다’고 주장하며, OOO의 ‘용도지역 확인에 대한 질의 민원 회신’ 공문(OOO, 2018.1.30.)을 제출하였는바, 해당 공문의 답변 내용은 OOO과 같다. (다) OOO의 청구인 등에 대한 ‘산지전용기간 연장 불가 알림’ 공문(OOO,2010.11.15.)에는 ‘OOO의 토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조 에 따라 지구단위계획구역으로 지정되고 지구단위계획 내용이 수립․고시(2009.12.16.)된 지역으로, 신청내용이 위 지역에 수립된 지구단위계획 내용에 부합하지 않은 내용이므로 산지전용허가 기간연장은 불가하다’고 기재되어 있고, OOO은 이에 대한 취소소송에서 승소하였다(OOO 2012.8.23. 선고 2012누5680 판결, 2012.9.14. 확정). (라) 처분청은 ‘이 사건 토지 중 쟁점토지를 제외한 나머지 토지는 지목이 임야이나 지구단위계획에 의해 공동주택부지로 용도가 특정되어 소득세법 시행령 제168조의14 제1항 제1호 의 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당하는 것이나, 완충녹지로 지정된 쟁점토지는 지목이 임야로서 산림의 보호․육성 등 임야 본래의 용도로 사용이 금지 또는 제한되지 아니한 경우로 소득세법 시행령 제168조의14 제1항 제1호 의 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당되지 아니하고, 임야소재지 재촌요건을 충족하지 않는다’는 이유로 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 장기보유 특별공제의 적용을 배제하여 이 건 양도소득세 부과처분을 하였다. (마) 청구인이 제출한 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서(2016.9.29.)에 첨부된 참고자료는 OOO와 같다. (바) 청구인은 쟁점토지 소재지에 거주한 사실이 없는 한편, 청구인은 ‘OOO 부지 금전출납부’ 및 청구인에게 발행된 공사 관련 세금계산서 등을 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지가 소득세법 시행령 제168조의14 제1항 제1호 의 ‘토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지’에 해당하므로 비사업용 토지에 해당하지 아니한다고 주장하나, 쟁점토지가 임야가 아닌 사실상 잡종지에 해당한다는 증빙이 충분하지 아니한 점, 공부상 지목이 임야인 쟁점토지의 경우 도시관리계획에 따른 쟁점토지에 대한 완충녹지의 결정으로 그 본래의 용도인 산림보호·육성 등에 사용하는 것이 금지 또는 제한되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지는 ‘취득 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지’에 해당한다고 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제95조[양도소득금액] ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제48조 에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. (단서 생략)
④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산하며, 제104조의3에 따른 비사업용 토지로서 2016년 1월 1일 이전에 취득하여 보유하고 있는 자산인 경우에는 2016년 1월 1일부터 기산한다.
⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제104조의3[비사업용 토지의 범위] ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지
② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.
③ 제1항과 제2항을 적용할 때 농지·임야·목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제168조의6[비사업용 토지의 기간기준] 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
8. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법에 따른 개발제한구역 안의 임야
14. 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 기획재정부령이 정하는 임야
② 법 제104조의3 제1항 제2호 나목에서 "임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야"라 함은 임야의 소재지와 동일한 시(제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제10조 제2항 에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다), 그와 연접한 시·군·구 또는 임야로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야를 말한다.
③ 법 제104조의3 제1항 제2호 다목에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
9. 그 밖에 토지의 소유자, 소재지, 이용상황, 소유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있는 임야로서 기획재정부령이 정하는 임야 제168조의14[부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등] ① 법 제104조의3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지: 사용이 금지 또는 제한된 기간
4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간 (3) 소득세법 시행규칙 제83조의5[부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등] ① 영 제168조의14 제1항 제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. (단서 생략)
12. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제11호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지: 당해 사유가 발생한 기간 (4) 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제58조[지목의 구분] 법 제67조 제1항에 따른 지목의 구분은 다음 각 호의 기준에 따른다.
산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지(樹林地)·죽림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지 등의 토지
다음 각 목의 토지. 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지는 제외한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.