토지거래허가신청서의 예정매매가액보다 낮은 가액으로 거리된 것으로 확인되는 점, 기준시가 상승률과 비교할 때 너무 높은 점, 취득가액을 확인할 증빙의 제출이 없는점, 가산세를 면제할 사유가 있다고 보기 어려움 점, 잔금청산일이 불분명하여 등기접수일을 양도시기로 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
토지거래허가신청서의 예정매매가액보다 낮은 가액으로 거리된 것으로 확인되는 점, 기준시가 상승률과 비교할 때 너무 높은 점, 취득가액을 확인할 증빙의 제출이 없는점, 가산세를 면제할 사유가 있다고 보기 어려움 점, 잔금청산일이 불분명하여 등기접수일을 양도시기로 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 쟁점토지의 취득대금을 전액 현금으로 지급하였기 때문에 이를 입증할 금융자료는 없으나, 아래와 같이 자금을 마련하여 그 중 일부를 취득대금으로 지급하였고, 이에 대해 청구인의 OOO가 확인을 해주고 있으며, 쟁점토지 매수계약을 체결할 당시 입회하였던 OOO가 OOO원에 매수한 사실을 확인해 주고 있다. 청구인은 2004년 쟁점토지를 취득하여 7년 이상 보유한 후 정상적으로 양도소득세를 신고하였으나, 처분청이 이후 5년이 경과하고 매도자인 OOO이 사망한 상황에서 13년전 대금을 지급한 사실을 입증하라는 것은 현실적으로 불가능할 뿐만 아니라 국가권력을 남용하는 것이다. 또한, 쟁점토지의 취득가액은 주변시세에 비추어 적당한 가액이고, 청구인은 취득가액을 실지거래가액과 달리하여 계약서를 작성한 사실이 없다. 따라서, 13년 전에 전액 현금을 지급하여 취득한 것에 대해 이를 금융증빙 등으로 소명하지 못하였다고 하여 취득가액을 부인하는 것은 부당하다.
(2) 청구인은 2012년 양도소득세를 신고하면서 취득 당시 처분청으로부터 취득대금을 현금으로 지급하였는지 여부에 대해 질문을 받은 사실이 없고, 어떠한 소명자료도 제출하라는 요구를 받은 바 없었으며, 양도소득세 신고서에 현금지급 여부를 기재하는 곳도 없었다. 이와 같은 사정을 고려하면 청구인이 납세의무를 게을리하였다고 비난할 수 없는 정당한 사유가 있으므로 가산세까지 부과하는 것은 부당하다.
(3) 한편, 처분청은 2017.7.6. 이 건 양도소득세를 부과하였으나, 전 소유자와 청구인이 작성한 매매계약서(2011.11.5. 작성)에 의하면 잔금지급일이 2011.12.15.로 확인되는바, 국세부과제척기간인 5년을 경과하여 부과된 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.
(1) 공시지가 대비 실가 상승률, 주변토지 거래가액, 감정기관의 감정평가액 등으로 보아 청구인이 제출한 계약서가 사실과 다르게 작성된 것으로 보이고, 관련 금융증빙을 제시하지 못하는 등 취득 당시 실지거래가액이 불분명하므로 취득가액을 환산가액으로 하여 경정한 당초 처분은 정당하다. (가) 쟁점토지의 공시지가는 취득 당시(2004년) 1㎡당 OOO원에서 양도 당시(2012년) 1㎡당 OOO원으로 256% 상승하였으나, 취득가액 OOO원은 15% 상승한 것으로 신고하였다. (나) 쟁점토지 주변 토지의 거래내역을 살펴보면, <표2>와 같이 청구인이 취득한 시점 이후 상당 기간 후에도 청구인이 신고한 취득가액보다 낮은 가액으로 거래된 내역이 수차례 확인되고, 2010.8.10. OOO의 대출감정시 쟁점토지의 감정평가액은 OOO원 상당)으로 산정된 사실이 확인된다. (다) 청구인은 2004년 쟁점토지를 취득하기 위해 OOO에 토지거래허가 신청서를 제출하였고, 당시 예정매매가액을 OOO원으로 기재한 사실이 확인된다. (라) 쟁점토지의 취득시기가 2004년으로 실거래가액의 신고가 시행되기 전이었으며, 실지거래가액의 진위에 대한 입증책임이 청구인에게 있음에도 공인중개사 없는 쌍방계약서만 제출하며 금융증빙을 일체 제시하지 못하였다. (2) 국세기본법 제47조의3 및 제47조의4에 의하여 납부할 세액을 신고할 세액보다 적게 신고하거나 납부하는 경우 과소신고가산세 및 납부불성실 가산세의 부과하는 것은 정당하다.
(3) 쟁점토지의 소유권이전등기일은 2012.1.5.이므로 과세표준신고기한은 2013.5.31.이고, 이로부터 5년 이내인 2017.7.6. 이 건 처분을 하였으므로 국세부과제척기간이 경과하지 아니하였다. 또한, 취득가액을 허위인 계약서를 작성하여 제출한 경우 국세부과제척기간은 10년을 적용하는 것이다.
① 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
② 양도소득세 신고시 처분청이 소명자료 제출요구를 하지 아니하였으므로 가산세 처분이 부당하다는 청구주장의 당부
③ 계약서상 잔금지급일이 2011.12.15.이므로 양도소득세 부과제척기간이 경과하였다는 청구주장의 당부
(1) 쟁점토지 등기사항전부증명서 등에 의하면, 2004.10.12. 매매를 원인으로 2004.10.14. 청구인에게 소유권이전등기가 되었고, 2011.12.27. 매매를 원인으로 2012.1.5. OOO에게 소유권이전등기가 된 것으로 나타난다.
(2) 처분청이 제시한 심리자료의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점토지를 양도한 후, 2012.4.2.(2012.3.31.이 토요일임) 양도일을 2012.1.5.로 하고, 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 예정신고 납부하였다. (나) 처분청은 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 쟁점토지의 취득가액을 환산가액인 OOO원으로 하여 <표3>과 같이 양도소득세를 경정․고지하였다. (다) 쟁점토지 취득 및 양도시 작성된 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다. (라) 처분청은 2004년～2011년 기간 중 주변토지 거래가액 등(<표2>)과 연도별 쟁점토지의 공시지가 변동내역(<표4>)을 제출하였다. (마) 처분청은 등기부등본상 2010.8.12. OOO의 근저당이 설정되어 있는 것과 관련하여 OOO에 근저당 설정시 근거가 된 감정평가서를 요청하였고, OOO이 제출한 감정평가서에는 2010.8.10. 쟁점토지의 감정가액을 OOO원으로 산정한 것으로 나타나며, 2010.8.12. OOO이 채권최고액을 OOO원으로 하여 근저당권을 설정한 것이 확인된다. (바) 청구인이 2004.9.15. 자연녹지지역인 쟁점토지를 취득하기 위해 OOO에 제출한 토지거래허가 신청서에는 예정매매가액이 OOO으로 기재되어 있다. (사) 국세통합전산망에 의하면, 쟁점토지의 전 소유자인 OOO 외 2인은 쟁점토지를 양도하고 양도가액을 기준시가인 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고(각 1/3 지분씩 신고)한 것으로 조회된다.
(3) 청구인은 청구인 OOO가 및 쟁점토지 취득 당시 입회하였던 OOO가 작성하였다는 확인서와 쟁점토지 취득가액의 출처에 대해 위 <표1>의 자료를 제출하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점① 및 쟁점②에 대해 살피건대, 청구인은 쟁점토지 취득 당시 실지거래가액OOO으로 매매계약서를 작성하였으므로 이를 금융증빙으로 소명하지 못한다고 하여 취득가액을 부인하는 것이 부당하고, 양도소득세 신고시 처분청이 소명자료 제출요구를 하지 아니하였으므로 가산세 처분 또한 부당하다고 주장하나, 청구인이 2004.9.15. 자연녹지지역으로 지정된 쟁점토지를 취득하기 위해 제출한 토지거래허가 신청서에 예정매매가액이 OOO원으로 기재되어 있는 점, 쟁점토지 주변토지의 거래내역에 의하면 쟁점토지를 취득한 이후 상당한 기간 동안 청구인이 신고한 취득가액보다 낮은 가액으로 거래된 내역이 확인되고, 쟁점토지의 취득 후 6년 뒤인 2010.8.10. 작성된 OOO의 감정평가서에 쟁점토지의 감정가액을 OOO원으로 산정한 것으로 나타나는 점, 청구인이 신고한 취득가액 대비 양도가액 상승률은 15%로, 기준시가 상승률인 256%에 비해 현저히 낮은 점, 청구인이 제출한 자료를 통해 쟁점토지의 취득대금이 전 소유자에게 지급되었는지 확인하기 어려운 점, 납부한 세액이 신고하여야 할 세액보다 적게 신고․납부하는 경우 과소신고가산세 및 납부불성실 가산세를 부과하는 것이 타당하고, 달리 가산세를 감면할 정당한 사유가 있어 보이지 않는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 이를 환산가액으로 하고 가산세를 포함하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(5) 다음으로 쟁점③에 대해 살피건대, 청구인은 계약서상 잔금지급일이 2011.12.15.이므로 양도소득세 부과제척기간이 경과하였다고 주장하나, 소득세법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조에 의하면 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 양도시기를 등기부 등에 기재된 등기접수일로 규정하고 있는바, 당초 청구인은 쟁점토지의 양도일을 2012.1.5.로 하여 2012.4.2. 양도소득세 예정신고를 한 점, 청구인이 잔금을 수령한 내역을 제시하지 아니하여 대금을 청산한 날이 확인되지 아니하므로 등기사항전부증명서에 소유권이전등기일이 양도시기로 보이는 점, 이 경우 이 건 양도소득세는 5년의 국세부과제척기간 내 부과된 점 등에 비추어 부과제척기간이 경과하였다는 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제98조【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2 【추계결정 및 경정】 ①법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (3) 국세기본법 제26조의2 【국세 부과의 제척기간】① 국세는 다음 각 호에 규정된 기간이 끝난 날 후에는 부과할 수 없다.
1. 납세자가 대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위(이하 "부정행위"라 한다)로 국세를 포탈(逋脫)하거나 환급·공제받은 경우에는 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간.
2. 납세자가 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년간
3. 제1호·제1호의2 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우에는 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년간 제47조의3【과소신고·초과환급신고가산세】① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고(예정신고 및 중간신고를 포함하며, 교육세법 및 농어촌특별세법 에 따른 신고는 제외한다)를 한 경우로서 과세표준 또는 납부세액을 신고하여야 할 금액보다 적게 신고(이하 이 조에서 "과소신고"라 한다)하거나 환급세액을 신고하여야 할 금액보다 많이 신고(이하 이 조에서 "초과신고"라 한다)한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액의 100분의 10에 상당하는 금액을 가산세로 한다.
1. 소득세, 법인세, 상속세·증여세, 증권거래세, 종합부동산세의 과세표준을 과소신고한 경우: 다음 계산식에 따라 계산한 금액 산출세액 × 과소신고분 과세표준 과세표준 제47조의4【납부불성실·환급불성실가산세】① 납세의무자(연대납세의무자, 납세자를 갈음하여 납부할 의무가 생긴 제2차 납세의무자 및 보증인을 포함한다)가 세법에 따른 납부기한까지 국세의 납부(중간예납·예정신고납부·중간신고납부를 포함한다)를 하지 아니하거나 납부하여야 할 세액보다 적게 납부(이하 "과소납부"라 한다)하거나 환급받아야 할 세액보다 많이 환급(이하 "초과환급"이라 한다)받은 경우에는 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 가산세로 한다.
1. 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액(세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더한다) × 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 금융회사 등이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 이자율 제48조【가산세 감면 등】 ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제6조 제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데 대한 정당한 사유가 있는 때에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.