원소유자는 청구인과 특수관계인에 해당하고, 위 대여금에 대해 청구인은 채권회수를 위해 노력한 사실이 없는 점, 청구인이 주장하는 가액은 취득 및 양도 당시 기준시가와도 큰 차이가 있는 점, 대여금 중 일부는 채권ㆍ채무관계가 객관적으로 확인되지 않는 점 등에 비추어 취득가액이 불분명한 경우로 보임.
원소유자는 청구인과 특수관계인에 해당하고, 위 대여금에 대해 청구인은 채권회수를 위해 노력한 사실이 없는 점, 청구인이 주장하는 가액은 취득 및 양도 당시 기준시가와도 큰 차이가 있는 점, 대여금 중 일부는 채권ㆍ채무관계가 객관적으로 확인되지 않는 점 등에 비추어 취득가액이 불분명한 경우로 보임.
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 OOO의 담임목사였던 원소유자로부터 OOO를 대물변제로 취득한 후, 세 차례에 걸쳐 각 다른 매수인들에게 양도하고 각 양도소득세를 신고(각 양도일: 2014.1.29., 2015.3.17., 2016.9.20.)하였다.
(2) 청구인은 과거 원소유자에게 OOO을 빌려준 사실이 있는바, 이는 원소유자가 공금횡령 등으로 검찰수사를 받자 그 횡령금 상환을 위해 청구인이 도움을 준 것으로서 금융거래, 차용증, 교회장부 등에 의해 금액 및 사용처가 확인된다. 이후 청구인은 그 회수가 불분명해지자 2004년 조금이라도 채권을 확보하고자 하는 차원에서 위 6필지의 토지에 대해 소유권 이전을 받게 되었고, 그 과정에서 법무사 사무실의 도움을 받아 변제금액을 OOO원으로 작성(대물변제계약서)하였는바, 그 금액OOO은 취득 당시 공시지가를 임의로 기재한 것으로서 실질적인 변제금액에 해당하지 않고, 단지 형식적인 금액(OOO의 취득가액 및 양도가액을 일치시켜 양도소득세를 0원으로 만들기 위한 목적)에 불과했다.
(3) 원소유자는 당초 위 6필지 전체를 온천수로 개발하고자 하였으나 자금을 집행할 수 없게 되어 압류에 이르게 되었고, 청구인이 이를 대신하게 되었는바, 청구인은 관련 비용 OOO원을 지출OOO하였다.
(4) 그러므로 대물변제계약서상 금액OOO이 허위라는 사실은 누가 보아도 알 수 있고, 청구인이 쟁점부동산 취득과정에서 소요된 금액이 위 금융자료 등에 의해 충분히 확인되는바, 그 금액을 양도가액에 대응하는 취득가액으로 인정하여 전체금액 중 면적비율 등으로 안분하여 취득가액 및 필요경비를 산정하여야 한다. 설령 그 금액이 명확하지 않은 부분이 있다면, 거래상대방 등에게 그 사실을 확인(재조사)하여 그 부분을 제외하여 나머지 금액을 취득가액 및 필요경비로 산정할 수 있음에도, 처분청은 대물변제계약서상의 금액이 허위라는 사실만으로 위 6필지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점토지의 양도가액에 대응하는 취득가액을 환산가액으로 적용하고 관련 경비 전체를 개산공제 적용하여 양도소득세를 산정하였는바, 이는 부당하다.
(1) 청구인과 원소유자 간에 대물변제계약을 전후로 하여 금전거래가 존재했음은 일부 확인되나, 고액의 금전거래에도 불구하고 청구인은 원소유자에게 채무 변제를 독촉한 사실이 확인되지 않는 등 채권확보 등의 행위를 하지 않은 것으로 보이는바, 이를 사회통념상 정상적인 대물변제계약으로 인정하기 어렵고, 원소유자는 청구인 남편의 매형으 로서 이는 특수관계자 간의 금전소비대차에 의한 금전거래로 판단된다. 특히, 2004.2.20. 지급하였다는 OOO원은 교회 재무 담당자의 확인서 및 교회 장부만이 제출되었을 뿐 그 외 객관적인 금융거래 증빙이 제시되지 않아 채권·채무 관계가 입증된다고 볼 수 없고, 2014.3.7. 청구인이 OOO에게 지급한 OOO원은 대물변제 등기접수일(2004.6.3.)부터 10여 년 후에 지급된 금액이므로 대물변제금액으로 인정할 수 없다.
(2) 온천수개발 관련 비용 OOO원은 청구인이 당초 취득하였다가 양도한 6필지 중 쟁점부동산 외의 토지인 OOO 토지(양도일: 2014.1.29.)와 같은 OOO 토지(양도일: 2015.3.17.)를 양도할 당시에 이미 필요경비로 각 공제OOO된 금액인바, 이후 양도한 쟁점부동산의 필요경비로 공제할 수 없다.
(3) 청구인은 쟁점부동산에 대해 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 추계결정하는 것은 부당하고 주장하나, 청구인은 원소유자와 대물변제계약서를 작성할 당시 부동산OOO에 대한 시가를 확인하거나 동 부동산을 평가한 사실이 없고, 채무액 등을 확정한 사실도 확인되지 않으며, 대물변제계약서상 기재된 대물변제금액은 임의로 기재한 것이 확인되고, 대여금 OOO원 역시 채권⋅채무관계가 불명확할 뿐만 아니라 특수관계자 간의 금전소비대차로 확인되어 이를 쟁점부동산의 취득가액으로 볼 수 없는바, 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 의 규정에 따라 쟁점부동산의 양도소득세는 환산취득가액을 적용하여 추계결정(필요경비 개산공제)하는 것이 타당하다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
⑥ 법 제97조 제2항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000) 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 확인된다. (가) 청구인과 원소유자 간에 작성(2004.5.31. 작성, 2004.6.3. OOO 등기)된 대물변제계약서의 내용에 따르면, 채무자(원소유자)가 채권자(청구인)에게 OOO원의 채무변제에 갈음하여 OOO의 소유권을 이전하는 것으로 기재되어 있다. (나) 청구인과 원소유자는 특수관계에 해당하고, 쟁점부동산의 취득 원인인 위 대물변제계약서에 기재된 변제금액 OOO원은 임의로 작성한 금액임에 청구인과 처분청 간에 이견이 없다. 이와 관련하여, 청구인은 처분청의 당초 조사 시 대물변제금액을 OOO원으로 기재한 이유에 대해 “특별한 이유가 없고, 본인의 입장에서는 그 금액이 중요한 것이 아니며, 대여한 금액에 대한 상환을 받을 수 있으면 되는 것이라 아무런 생각을 하지 않고 그 금액을 기재한 것으로 기억이 되고, 대물변제계약서를 작성하라고 한 법무사 사무실에서도 다른 이야기가 없어 그렇게 임의로 기재하였으며, 증빙서류는 없다”고 답변(2017.2.15.)하였다가, 2017.4.13. 처분청을 재차 방문하여 “2017.2.15. 귀가 후 등기필증을 확인한 결과 대물변제계약서에 기재된 OOO원은 원소유자가 구매한 등기필증에 붙어 있는 부동산매매계약서상 매매금액의 합계로 확인하였다”고 진술한 사실이 있다. (다) 청구인이 원소유자에게 대여하였다는 OOO원의 구성 내역은 다음 <표1>과 같은바, OOO은 청구인의 남편, OOO은 OOO의 누나이고, OOO은 OOO의 가등기권자로 나타난다. (라) 청구인이 당초 원소유자로부터 취득한 전체 6필지 중 OOO는 2016.9.20. 쟁점부동산의 양도가 이루어지기 전인 2014.1.29.과 2015.3.17. 각 다른 양수인에게 양도되었고, 당시 청구인은 양도소득세 신고 시 기타필요경비로 OOO하였는바, 그 내역(지급일자)과 금액은 청구인이 쟁점부동산의 양도 필요경비OOO에 대한 증빙으로서 제출한 (주)OOO의 온천공사 타당성 공사 계약서, OOO에 대한 입금증, OOO 등에게 지급한 입금표 및 영수증 등 관련 자료의 내역과 일치한다. (마) 처분청의 쟁점부동산에 대한 취득가액을 환산한 내역은 다음<표2>와 같다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인과 원소유자 간에 체결된 대물변제계약서상 기재된 OOO원은 원소유자의 부동산 취득 당시 매매금액의 합계로 나타나는바, 이는 쟁점부동산 등에 대한 청구인의 취득가액(실지거래가액)으로 볼 수 없다는 점에 대해서는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다. 이에 대해, 청구인은 원소유자가 청구인에게 지급하여야 할 대여금 OOO원을 쟁점부동산 등 6필지로 변제하였으므로 동 금액을 안분한 가액이 쟁점부동산의 취득가액이라는 입장이나, 원소유자는 청구인 남편의 매형으로서 청구인과 특수관계인에 해당하고, 위 대여금에 대해 청구인은 원소유자로부터 채권회수를 위한 노력을 한 사실이 없는 것으로 나타나는 점, OOO원은 쟁점부동산의 취득 당시 기준시가OOO는 물론 양도 당시 기준시가OOO와도 큰 차이가 있는 점, 대여금의 세부 내역상 일부 금액은 채권․채무관계가 객관적으로 확인되지 않는 점 등을 고려하면, 청구인이 원소유자에 대한 대여금이라고 주장하는 OOO원을 쟁점부동산의 실지거래가액으로 인정하기 어렵다. 결국, 쟁점부동산의 양도에 있어서 대물변제계약서상의 금액OOO 및 청구주장의 대여금OOO을 그 실지거래가액으로 볼 수 없는바, 이는 소득세법 제97조 제1항 에서 규정하고 있는 “취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우”에 해당하고, 같은 법 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항에서 규정하고 있는 “실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우”에 해당한다고 판단된다. 그러므로, 쟁점부동산에 대해 그 취득가액을 같은 법 제114조 제7항에 따라 환산가액으로 추계조사하여 경정하고, 같은 법 시행령 제163조 제6항 제1호에 따라 개별공시지가의 100분의 3의 금액을 그 필요경비로 하여 공제한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.