쟁점 5층 물건을 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 규정의 적용을 배제하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없음
쟁점 5층 물건을 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 규정의 적용을 배제하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없음
심판청구를 기각한다
(1) 청구인은 쟁점모텔건물을 2005.6.3. 취득하고 2007.6.1. 사업자등록을 한 이후부터 현재까지 쟁점5층물건을 포함한 쟁점모텔건물 전체를 모텔 운영자에게 사업용으로 임대하여 왔고, 2016.12.1.부터는 백OOO에게 쟁점모텔건물을 월 OOO원에 임대하고 있다. 쟁점양도주택의 양도일(2016.6.2.) 당시 쟁점모텔건물의 임차인 김OOO는 OOO이라는 상호로 모텔업을 운영하면서 1～4층은 숙박용으로 사용하고, 쟁점5층물건은 모텔용품을 정리 보관 세탁하는 장소로 사용하였다. 이와 같이 쟁점5층물건은 공부상으로는 주택이지만 실제로는 영업용으로 임대 사용하고 있다. (가) 일부 임차인들이 쟁점모텔건물에 전입신고를 한 적은 있으나,이는 1층 안내실에서 24시간 입실과 퇴실을 관리하여야 하는 모텔업의 특성상 일시적으로 전입신고를 한 것일 뿐, 실제 청구인과 임차인들이 쟁점5층물건을 주거용으로 사용한 사실은 없다. (나) 쟁점모텔건물은 공부상 1∼4층은 영업용이고, 5층은 주택으로 되어 있으나, 상수도는 영업용과 주택용으로 구분되어 있지 않아 모두 영업용으로 부과되고 있으며, 전기는 영업용과 가정용이 구분되어 아래 <표1>과 같이 가정용 전기사용량이 확인되는바, <표1> 쟁점5층물건 전기사용량 (단위: kw, %, 원) 쟁점모텔건물의 1∼4층은 영업용 및 심야용 전기가 공급되고 5층은 전체 가정용 전기가 공급되고 있으며, 쟁점모텔물건의 가정용 전기사용량은 모텔의 세탁물을 세탁하기 위해 사용하는 세탁기 3대와 침구류 및 비품을 정리하고 보관하기 위한 전등 등을 사용하여 발생한 것이다. 쟁점5층물건은 에어컨, 보일러 및 주방기구가 없고 가스렌지도 부식이 심한 상태로 가스와 연결된 흔적이 없으며 바닥에 전기판넬이 설치되어 있으나 겨울철 전기사용량이 다른 계절에 비하여 적은 것으로 나타나는 등 주택용 전기사용량의 대부분은 세탁기 사용에 따른 것으로 쟁점5층물건은 10년 이상을 세탁실 및 창고의 용도로 사용되었다. (다) 쟁점5층물건에 모텔용 침구류와 집기류 외에 침대와 장롱이 존재하였기에 주거용으로 사용하는 것으로 오해할 수 있으나, 이는 청구인이 거주하던 김OOO(청구인의 아들)이 소유하고 있는 울산광역시 중구 남외동 소재 아파트에 김OOO이 2016.8.7. 직접 거주하게 되면서 부득이 같은 시 동구 OOO)에 있는 청구인 소유의 펜션으로 거주지를 옮기게 되어 사용하던 침대 등 가구를 임시로 쟁점5층물건에 보관하게 되었던 것으로, 이는 쟁점양도주택의 양도 후에 발생한 것이므로 쟁점5층물건을 영업용으로 사용하였는지 여부에 대한 판단에는 영향을 미치지 아니한다. (라) 쟁점모텔건물은 포항시 구룡포에 위치한 연면적 1,198.995㎡의 모텔건물로 1층부터 4층까지가 모텔이고 5층(옥상)에 위치한 쟁점5층물건은 103.02㎡로 건물전체면적의 8.6%에 불과하여 건물 전체가 모텔인 것으로 인식되고 있고, 쟁점모텔건물은 도심에 위치하고 있지 않고 주변에 논밭밖에 없어 주거용으로 적합하지 않으며 쟁점5층물건에 출입하기 위해서는 반드시 모텔입구를 거쳐 엘리베이터를 타고 이동하여야 하는바, 일반적으로 자녀양육 및 사회적 이목 등을 고려하여 주거지를 선택하게 되는데 모텔건물의 옥상에 위치한 쟁점5층물건을 주거용으로 사용하는 것은 사실상 어렵기 때문에 청구인이 쟁점모텔건물을 인수할 때부터 현재까지 쟁점5층물건에는 아무도 거주한 사실이 없다.
(2) 청구인은 2007년부터 쟁점모텔건물 전체를 사업용으로 임대하였고, 임차인들도 쟁점5층물건을 주거용으로 사용하지 않았으며, 실제 모텔의 영업을 위해 사용하였기 때문에 쟁점5층물건에 대한 임대에 대해서도 면세로 인식하지 않고 모텔에 부수되어 있는 시설로 보아 임대료 전체를 과세매출로 인식하여 부가가치세를 신고하여 왔다.
(3) 쟁점모텔건물에 임차인들이 전입신고를 한 사실은 있으나, 쟁점5층물건에서 거주한 사람은 전 소유주인 이OOO이 유일하다. 청구인이 쟁점모텔건물을 경매로 낙찰받은 2005.6.3. 이후에는 임차인들이 우편물 수령 등의 편의를 위해 1층 안내실에 거주하면서 전입신고를 하였을 뿐, 쟁점5층물건에 거주하였던 임차인은 없다.
(4) 처분청이 제시하는 대법원 판례(대법원 2013.12.12. 선고 2013두17398 판결 등) 및 집행기준은 주택을 일시적으로 다른 용도로 사용하고 있다는 것을 전제로 하고 있는바, 청구인과 같이 10년 이상을 영업용으로 사용한 것과는 다른 사례이므로 이를 적용할 수는 없다 할 것이다.
(1) 주택여부의 판단은 상시 주거의 목적을 위하여 사용되는 건축물을 말하는 것으로, 양도 당시 거주한다는 객관적 사실이나 사용한다는 실질적 행위가 있어야 함을 요건으로 하지 아니하며, 주택이라는 개념의 기본 목적이나 용도에 적합하고 언제라도 주택으로 이용 가능한 상태이면 주택에 해당되는 것인바, 쟁점모텔건물은 1995.5.19. 당초 4층 건물 여관으로 신축된 이후 1996.2.15. 5층에 창고·계단실 40.655㎡(12.3평)가 증축되어 창고로 활용될 수 있는 별도 공간이 있는 상태에서 1998.10.22. 5층에 추가로 쟁점5층물건 103.02㎡가 증축되었고, 이는 1세대가 거주할 수 있는 충분한 공간이며 쟁점모텔건물의 엘리베이터 외에도 출입이 가능한 별도의 계단이 있고 방 3칸, 거실, 욕실, 주방으로 구성되어 있어 독립된 주거에 적합한 형태를 갖추고 있으며, 전기, 수도시설, 도배, 장판이 비교적 양호한 상태이고 방 및 거실에 이불, 집기 등이 일부 놓여져 있으나 이를 치우면 언제든지 거주할 수 있는 상태로 확인되므로 쟁점5층물건을 주택으로 보는 것이 타당할 것이다. 청구인은 쟁점5층물건이 모텔 입구를 통과하여 자녀 양육 및 사회적 이목 등을 고려할 경우 독립된 주택이 아니라고 주장하나, 쟁점5층물건의 사용자가 반드시 자녀를 양육하는 자로 특정할 필요가 없고 상가 등 기타건물에 부속된 겸용주택 또한 당연한 주택이며 쟁점모텔건물이 주거지와 떨어져 있어 모텔 운영자(관리자) 및 가족들의 거주에 쟁점5층물건의 증축 목적이 있었던 것으로 보인다.
(2) 주택은 개인의 생활과 밀접한 공간으로 주택의 신축은 자치단체(포항시)의 허가사항인바, 쟁점5층물건을 주택으로 사용하기 위하여 인·허가 신청을 하였고 관할 관청에서도 이를 인정하여 주택으로 허가를 한 것으로 보아야 하며, 건축물관리대장상 주택으로 등재되어 있고 포항시에서도 2005년 개별주택가격을 OOO원으로 최초 공시한 이후 2016년까지 계속하여 개별주택가격을 고시하고 있는 점 등으로 볼 때, 단지 쟁점모텔건물이 도심에 위치하고 있지 않고 쟁점5층물건이 쟁점모텔건물의 5층에 위치하고 있어 모텔에 부수된 시설이라서 주택으로 볼 수 없다는 청구인의 주장은 받아들이기는 어렵다 할 것이다.
(3) 쟁점모텔건물이 별도로 구분된 상가 겸용주택 건물이라면 해당 층별, 호별, 임차인별로 구분하여 임대차계약을 할 수 있었겠으나, 쟁점모텔건물은 별도로 구분되지 않는 모텔 단일건물로서 동일인에게 임대하여야 하는 사정이 있어 모텔과 쟁점5층물건을 별도로 구분하지 않고 건물 전체를 임대한 것으로서, 쟁점5층물건에 대해 별도의 임대차계약을 하지 않았다 하여 사업용 건물로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 또한, 전소유자 이OOO이 1997.10.4.～2004.8.2., 청구인이 2005.10.20.～2007.3.2., 임차인 송OOO가 2009.6.19.～2011.6.7., 임차인 김OOO의 배우자가 2016.9.27.～2016.12.1. 쟁점모텔건물을 주소지로 한 사실이 있다. 청구인은 쟁점모텔건물 소재지로의 임차인들의 전입신고가 쟁점5층물건으로의 전입이 아닌 우편물 수령을 위해 편의상 1층 안내실로의 전입임을 주장하나 전입신고시 특정 층을 명기한 사실이 없어 근거 없는 주장으로 판단된다.
(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음의 사실이 나타난다. (가) 처분청의 양도소득세 조사종결보고서에 의하면, 처분청은 쟁점5층물건을 현장확인한 결과, 외부에서 안으로 들어가는 현관문이 있고 방 3개, 거실, 욕실, 주방으로 구성되어 있으며 전기 수도시설이 되어 있고 도배, 장판이 비교적 양호한 상태로 안쪽 방에는 침대, 장롱이 정돈된 상태임을 확인하고, 5층에 별도로 일부 창고가 있고 주택면적이 103.02㎡(31.2평)로 개별주택가격이 2005년 최초 공시된 이래 2016년까지 계속 공시되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있다고 보아 청구인의 소유 주택수에 포함하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 과세하였다. (나) 쟁점모텔건물 건축물대장을 보면, 건축허가일은 1994.7.21., 사용승인일은 1995.5.19., 쟁점5층물건의 증축일은 1998.7.31.로 나타난다. (다) 쟁점모텔건물의 사업자 이력은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점모텔건물의 사업자 이력 (라) 쟁점5층물건의 개별주택가격은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점5층물건의 개별주택가격 (단위: 천원, ㎡) (마) 쟁점모텔건물의 항공사진을 보면, 쟁점모텔건물은 구룡포해수욕장 인근에 바다와 인접한 2차선도로변에 위치하고 있고 주변에는 대부분 논밭이고 인근에 펜션 여러 채가 있는 것으로 나타난다. (바) 처분청의 현장확인 사진을 보면, 쟁점5층물건에는 현관문, 전기 수도시설, 방 3개, 거실, 욕실 및 주방이 구성되어 있고 거실에는 이불과 집기류가 일부 적재되어 있으나 장판과 도배가 비교적 양호한 상태로 보이며 방에 침대, 책꽂이 및 장롱이 있고 창문에는 블라인드가 설치되어 있는 것으로 나타난다. (사) 청구인이 제출한 사진을 보면, 쟁점5층물건 방 한 편에 이불 및 난방기 등 집기류가 쌓여있고 한 공간에 세탁기 3대 및 세탁청소도구가 놓여있는 모습이 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점5층물건이 장기간 사업용에 사용되었으므로 이를 1세대 1주택 판정시 소유 주택수에 포함하는 것은 부당하다고 주장하나, 일시적으로 주거용이 아니라 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조 기능이나 시설 등이 본래 주거용으 그 용도에 적합한 상태에 있고 주거의 기능이 그대로 유지 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물인 경우에는 이를 주택 으로 보아야 할 것(대법원 2006.10.26. 선고 2005두4304 판결 참조)인바, 쟁점5층물건을 보면, 침실, 거실, 욕실, 주방 및 가구 등 그 구조나 시설 등이 주거기능을 갖추고 있어서 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 것으로 보이는 점, 쟁점5층물건은 당초 주택의 용도로 증축된 점, 전소유자, 청구인 및 일부 임차인들이 쟁점모텔건물로 전입한 사실이 있는 점, 증축 시점부터 현재까지 기준시가가 공시된 점 등에 비추어 쟁점5층물건을 주택으로 보는 것이 타당하다 하겠다. 따라서 쟁점5층물건을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.