청구인이 쟁점토지를 쟁점법인으로부터 몇백만원에 취득한 같은날 청구인이 전소유자으로부터 쟁점토지를 취득한 것에 대해 합리적 이유를 제시하지 못하는 점, 전소유자의 재산조회결과 쟁점토지를 양수할 자력이 없는 점, 거래대금이 정상 지급되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지를 법인으로부터 취득한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
청구인이 쟁점토지를 쟁점법인으로부터 몇백만원에 취득한 같은날 청구인이 전소유자으로부터 쟁점토지를 취득한 것에 대해 합리적 이유를 제시하지 못하는 점, 전소유자의 재산조회결과 쟁점토지를 양수할 자력이 없는 점, 거래대금이 정상 지급되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지를 법인으로부터 취득한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(2) 처분청은 OOO이 쟁점토지를 OOO으로부터OOO원에 취득한 같은 날에 청구인이 OOO으로부터 쟁점토지를 OOO원에 취득한 것에 대해 청구인이 합리적인 이유를 제시하지 못하고 있고, OOO원을 투자한 청구인이 얻은 양도차익은OOO원 정도에 불과하여 OOO에 비해 상당히 적다고 주장하나, OOO이 원소유주를 상대로 오랜 세월 정성을 쏟아 신뢰를 얻었기에 저가취득이 가능하였을 것으로 추정할 뿐 정확한 배경과 연유를 청구인이 알 수는 없으며, OOO과 거래한 청구인의 매수가액은 당시의 시세에 따른 제3자간의 거래가격으로 정상적인 것이고, 쟁점토지를 취득한 후 2개월～6개월 내에 청구인이 쟁점토지를 매도한 거래가격과 비교해보더라도 분명하게 입증되며, 청구인이 OOO원을 투자하였다고 하나 청구인도 은행에서OOO원을 대출받아 투자하였고, 그나마 보유기간이 6개월 이내인 단기매매임에도 불구하고 청구인이 얻은 양도차익은 OOO원으로 결코 적은 금액이 아니다.
(3) 처분청은 청구인이 소명한 계약서가 양도소득세 신고계약서와 다르고, OOO의 영수확인서는 청구인의 계좌출금내역에 맞추어 임의로 작성한 것이라고 주장하나, 소명계약서와 신고계약서는 그 거래금액과 계약일자가 서로 일치하며 신고계약서는 신속한 부동산거래신고와 소유권이전등기를 위해 OOO가 간편작성한 것으로 계약금 OOO원에 중도금은 없는 것으로 하고 잔금 OOO원을 2014.10.30. 전액 지불하는 것으로 기재하여 부동산거래신고와 소유권이전 등기신청시 첨부서류로 제출하였는바, 소유권이전등기신청이 신고계약서에 기재된 잔금수령일보다 먼저 접수된 사실만 보더라도 신고계약서가 신속한 등기목적으로 작성된 것임을 분명하게 알 수 있으며, 반면에 소명계약서에 첨부된 협의서는 정형화되어 있는 부동산매매계약서의 일반양식에 기재할 수 없는 구체적 지급조건을 명시한 것으로, 근저당권 설정해지를 위해 청구인이 대위변제한 금액을 계약금으로 갈음한다는 내용과 청구인이 차입한 금액은 최대한 중도금 지급에 사용해야 하며, 쟁점토지의 매각대금은 은행채무 변제를 제외하고는 잔금지급에 우선적으로 사용되어야 하고 늦어도 2015.6.20.까지는 잔금지급을 완료해야 한다는 내용 등이 명시되어 앞서의 “취득경위”와도 일치하므로협의서가 오히려 실제의 계약내용을 반영하는 실지계약서임이 확인되고, 계좌이체한 금액은 대금수수 사실이 분명하게 확인되므로 따로 영수증을 받을 이유가 없으며, 현금지급분과 OOO의 요청으로 타인에게 송금한 금액에 대해서만 협의서의 약정에 따라 영수증을 받은 것이다.
(4) 처분청은 쟁점토지의 근저당권 설정해지에 충당된 계약금에 대하여 청구인이 근저당권자별로 설정금액이 얼마인지를 알지 못하며, 쟁점토지가 아닌 인접토지에 근저당권을 설정했던 OOO에게 OOO원을 근저당권 해지조건으로 지급한 이유를 자세히 설명하지 못하고 단순히 OOO의 요청으로 돈을 보낸 것이라고 진술하였고, OOO과의 2014년 통장거래내역이 빈번하고, 2015년에 OOO에게 본인 소유 부동산을 양도하였음에도 OOO을 모른다고 진술하였고, 본인 토지에 설정된 근저당권자 또한 모두 모르는 사람들이며, 모든 행위를 OOO이 시켜서 한 것이라고 사실관계 설명을 회피하였다고 주장하나, 은행대출담보로 부동산을 제공하려면 은행이 1순위 근저당권자가 되어야 하고 그러기 위해서는 기존에 설정되어 있는 근저당권을 먼저 해지해야 하는데, 근저당권의 해지와 설정 절차는 전문가인 법무사가 위임받아 처리하고 진행과정에서 자금유용 사고를 막기 위해 근저당권 해지에 소요되는 금액을 대출금에서 인출하여 은행이 법무사에게 직접 송금하는 것이 은행대출거래의 관행이므로, 청구인은 오로지 근저당권 해지 소요액과 대출금에서 자동인출되어 매수계약금으로 갈음된 사실만 인지하고 이를 매도자와 서로 확인하면 되는 것이지, 이미 부동산등기부등본에 등재되어 있는 그 세부내역까지 일일이 기억해야 할 이유나 필요가 없는 것이므로 근저당권자별로 설정사유와 설정금액을 정확히 알아야 한다는 처분청의 주장은 설득력이 없으며, 인접토지의 근저당권자인 OOO의 근저당권 해지를 위해 OOO원을 지급한 것은 인접토지를 쟁점토지와 함께 취득하였고, OOO의 대출을 위해 인접토지를 공동담보로 제공하는 것이며, OOO의 근저당권도 함께 해지되어야 대출이 가능하기 때문이므로 이러한 사실은 부동산등기부등본의 내용을 확인하면 파악할 수 있는 것이고, 쟁점토지의 매수대금 중 OOO원을 OOO의 요청으로 2014.12.22. OOO의 예금계좌로 송금한 1건 외에는 OOO과 통장거래한 사실이 없으며, 2015년에 OOO에게 본인 소유 부동산을 양도한 것은 사실이나 OOO을 모른다고 진술한 것은 본인의 위임을 받은 OOO이 OOO과 대면하여 매도실무를 처리하였기 때문에 청구인이 OOO을 모르는 것은 사실이다.
(5) 처분청은 쟁점토지의 매수대금(OOO원)이 매매대금인지 개인간 채권채무의 정산인지가 불분명하여 실제 매매대금으로 지급하였다고 볼 수 없다는 이유로 채무상환자금으로 사용되었다는OOO원이 OOO의 채무로 확인되지 않으며, 나머지 OOO에게 계좌이체하여 준 것도 매매계약서 내용과 상이하고, OOO에게 지급된 금액도 당일 현금인출 되거나 다른 계좌로 송금되어 쟁점토지의 거래대금이 OOO에게 귀속되었다고 보기 어렵다는 것이나, 부채상환자금으로 사용된 OOO원은 쟁점토지와 인접토지의 등기부등본에 근저당권이 설정된 채무로 그 발생 배경이 취득경위에 자세히 기술되어 있고, 채권자에게 실지로 변제되어 근저당권이 해지된 것이며, 나머지 OOO의 요청에 따라 타인에게 송금한 금액으로 OOO으로부터 영수확인서를 받아 놓았고 협의서에서도 OOO의 요청에 협조하도록 명시하고 있는 사항이므로 청구인이 지불한 매수대금이 자금흐름추적 등을 통해 청구인에게 귀속되거나 청구인의 이익을 위해 OOO 또는 제3자에게 귀속된 것으로 밝혀지지 않는 이상 OOO의 채무로 확인되지 않는다는 이유로 OOO과의 매매거래 사실을 부인하는 것은 부당하다
(6) 쟁점토지의 매매거래가 OOO과 청구인 사이의 거래로 간주되기 위해서는 당시의 시세보다 현저히 낮은 가액인 OOO원에 청구인이 취득하는 것이 가능했던 배경과 타당한 이유를 처분청이 조사하여 분명하게 밝혀야 할 뿐만 아니라 매수대금으로 지급한 OOO에게 귀속되는 OOO원을 제외한 나머지OOO원의 상당부분이 청구인에게 귀속되거나 청구인의 이익을 위해 사용된 정황이 자금흐름추적 등으로 밝혀져야만 실질과세원칙을 적용하여 쟁점토지의 매매거래를 부인할 수 있는 것이다.
(1) 청구인은 소명계약서가 실제계약서라고 주장하지만 이는 양도소득세 신고 및 납부의무의 중요한 증빙서류가 되는 당시의 매매계약서를 허위로 작성하였다고 반증하는 것으로 처음부터 상기 매매거래에 대한 신고를 잘못한 것이며, 어떻게 신고시 계약서가 다르고, 소명시 제출한 계약서가 다른지 납득이 가지 않아 처분청에서는 자진신고 납부한 내용에 대하여 신뢰할 수가 없다.
(2) 법무사 OOO은 단지 위임받은 대리인이며, 은행대출거래의 실제 거래당사자는 청구인으로 근저당권의 해지 및 설정도 거래당사자인 본인의 계산하에 행하여진다는 것이 상식임에도 청구인은 근저당권자별로 설정금액이 얼마인지도 모르고, 인접토지의 근저당권자인 OOO에게 OOO원을 지급한 이유도 설명이 없으며, 쟁점토지에 설정된 근저당권자 또한 모르는 사람이라며 사실관계 설명을 회피하는 등 쟁점토지와 관련하여 가장 기본적인 사항을 알지 못하고 있다.
(3) OOO의 감사로 재직 당시 모든 거래를 자신이 주도하에 하였다고 주장만할 뿐 정확한 거래내역은 알지 못하며, OOO으로부터 쟁점토지를 양수할 때 본인의 자금 부담이 전혀 없었고, 단기간에 고액의 양도차익을 남기면서도 양도소득세를 무납부하는 등 무능력자이다. 청구인은 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서와 상이한 합의서가 첨부된 매매계약서와 통장 출금내역에 맞춰서 양도대금을 지급하였다고 통장사본을 제출하였으나, 근저당권을 해지하면서 계약금의 명목으로 지급한 OOO원이 채무가 확인되지 않은 OOO의 채무로 지급되었고, 나머지 10여 차례에 걸쳐 OOO에게 이체하여 준 것도 매매계약서의 내용과 상이하여 매매대금인지, 채권․채무의 정산인지가 불분명하여 매매대금으로 지급하였다고 보기 어렵다.
(4) OOO은 쟁점토지를 담보로 OOO으로부터 차입한 OOO원은 자기 계산하에 차용하였다고 주장하나, OOO이 제출한 소명서에는 OOO 소유 부동산을 담보로 잔금 지불을 위해 차용하였다고 소명하였고, 채무자가 채권자로부터 차용하는 금원을 직접 자기명의 계좌로 송금 받아 사용하는 것이 일반적인데 OOO이 자기계산하에 차용하면서 차용금을 법무사인 OOO의 명의계좌로 송금 받아 쟁점토지 대금지불에 사용하였다고 주장하고 있으나, 이는 채무자가OOO이라고 보기 어려운 주장이다.
(5) 채권자인OOO이 제출한 사실확인서에도 “차용금 송금 관련 금융증빙은 기간이 오래되어서 기억이 희미하고, 어느 통장인지 몰라 찾을 수 없어 제출치 못함을 양해 바란다”고 소명하였는데 이는 차용금 OOO원의 채무자가 OOO이라고 보기 어렵고, OOO의 재산조회결과 쟁점토지 취득시기에 OOO원의 부동산을 취득할 만한 자력이 없으며, 일반적인 부동산 매매거래에 있어서 양도자는 부동산 매매에 따른 제반비용을 양수인에게 우선 지급받는 것으로 계약하는 것이 일반적인데 거액(OOO원)의 양도소득세 등을 청구하지 않은 것은 일반적인 부동산 거래라고 보기 어렵다.
(6) 청구인은 OOO의 인접토지를 OOO원에 취득하면서 OOO과 매매계약서를 작성하였지만 계약금, 중도금, 잔금 지급에 대해 계약 당시 구체적으로 기재되어 있는 문서가 전혀 없고, OOO과의 거래부동산인 쟁점토지 대금지급에 포함되어 있어 사인간의 법적 독립적 인 매매거래에 있어서 이는 일반적인 매매거래에서 벗어난 거래이다. (가) 청구인이 OOO에게 쟁점토지의 매매대금을 지불한 내역을 보면 OOO과는 무관한 OOO과 관련된 채무액이며 OOO원 채무발생에 대한 객관적인 금융증빙이 제시된바 없이 구두상으로만 채무존재를 주장하고 있는 바, 2015.4.8. 청구인이 OOO의 예금계좌로 송금한 OOO원도 청구인이 매입한 인접토지 취득 당시 설정된 근저당설정액에 대한 채무변제로 보이며, 청구인이 OOO에게 2014.10.30. 송금한 OOO의 이서내용은 OOO으로 되어 있으며, 이 중 OOO원은 현금으로 교환되어 사용되었고, 2015.1.15. OOO의 계좌에 송금된 OOO원이 OOO의 예금계좌로 차용금 상환조로 입금되었는데 OOO 및 청구인과도 금융거래가 존재하는 인물로OOO의 개인적인 채무상환으로 보기 어렵다. (나) OOO의 입금전표를 조회한바 OOO의 이면에 OOO의 주민등록번호와 연락처를 배서한 내용이 확인되었으며, OOO으로부터 2014.11.24. OOO원을 이체 받아 그 중 OOO원을 부동산개발 및 컨설팅업체인OOO 명의의 예금계좌로 이체하였는바, OOO이라는 업체도 OOO과 금융거래가 있었던 업체이므로 OOO의 개인적인 거래라고 보기 보다는 공동업무 관련으로 보여진다. 따라서, 청구인이 OOO에게 쟁점토지의 매매대금으로 지불한 것은 실질적인 매매에 의한 취득자금의 지급으로 보기 어려운 점이 있어 쟁점토지의 거래를 청구인과 OOO의 거래로 보아 과세한 처분은 정당하다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(1) 청구인의 심판청구서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실들이 나타난다. (가) 청구인은 OOO로 분할․합병하여 OOO에게 양도한 후 양도소득세를 각각 신고․납부한 내역은 OOO과 같다. (나) 쟁점토지의 소유권 및 근저당권의 변동내역은 OOO과 같다. (다) 쟁점토지 등의 취득대금 지급내역은 OOO와 같다. (라) OOO세무서장이 OOO을 대상으로 쟁점토지의 양도일 이 후부터 현재까지 실시한 현장확인 또는 세무조사 이력을 없었으며, 쟁점토지를 저가양도함에 따른 부당행위 계산부인에 대하여 사실확인한 사실이 없었고, 쟁점토지의 양도조사와 관련하여 처분청에서 OOO의 부당행위계산 부인 과세자료를 통보한 내용은 확인되지 않는다. (마) OOO은 쟁점토지를 청구인에게 양도하고 OOO세무서에 양도소득세 과세표준신고를 자진신고하였으나, 양도소득세를 무납부하였고, OOO세무서장이 2016.1.4. OOO에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 무납부고지하였으나, OOO이 이를 납부하지 아니하여 2016.9.26. 무재산을 이유로 전액 결손처분하였으며, 심판청구일 현재까지 OOO의 2014귀속 양도소득세 무납부고지한 처분에 대한 결정취소 처분은 없다. (바) 처분청은 이 건 세무조사 후부동산실명법위반혐의자료를 통보하지 아니하다가 2017.9.18. OOO(종합민원실장)에게 청구인이부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률위반 혐의자료를 통보한 사실이 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, OOO이 쟁점토지를 OOO으로부터 OOO원에 취득한 같은 날에 청구인이 OOO으로부터 쟁점토지를OOO원에 취득 한 것에 대해 청구인이 합리적인 이유를 제시하지 못하고 있는 점, OOO의 감사로 재직 당시 모든 거래를 자신이 주도하에 하였다고 주장만할 뿐 정확한 거래내역을 알지 못하며, 재산조회결과 쟁점토지 취득시기에OOO원의 부동산을 취득할 만한 자력이 없었고, OOO으로부터 쟁점토지를 양수할 때 본인의 자금 부담이 전혀 없었으며, 단기간에 고액의 양도차익을 남기면서도 양도소득세를 무납부 하는 등 무능력자로 볼 수 있는 점, 청구인은 근저당권을 해지하면서 계약금 명목으로 지급한 OOO원이 채무가 확인되지 않은 OOO의 채무로 지급하였고, 나머지 OOO에게 이체하여 준 것도 매매계약서의 내용과 상이하여 매매대금인지, 채권․채무의 정산인 지가 불분명하여 실제 매매대금으로 지급한 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지를 OOO의 전 소유자인 OOO으로부터 취득한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.