평가기간을 벗어난 것을 포함한 2개 감정기관의 감정가액 평균액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있는지

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2011.4.13. 부친 OOO의 사망에 따른 상속을 원인으로 2011.6.1. OOO 대지 1,719㎡ 및 건물 921.75㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하였다가 2016.1.4. 양도한 후, 2016.3.31. 2개 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 기초로 산정한 OOO원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액 산정시 기초가 된 2개의 감정가액 중 1개가 평가기준일부터 약 2년 2개월 전에 작성된 감정평가서상의 금액이라 하여 위 취득가액을 부인하고 동 부동산에 설정된 근저당권의 채권액 OOO원을 취득가액으로 보아 2016.12.19. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.2.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 주식회사 OOO법인(이하 OOO이라 한다)의 2009.2.6.자 감정평가액 OOO원 및 주식회사 OOO법인(이하 OOO이라 한다)의 2011.3.24.자 감정평가액 OOO원의 평균액 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)에서 비과세 대상주택에 대한 평균감정가액 OOO원을 차감한 가액 OOO원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 OOO의 감정평가서가 상속개시일인 2011.4.13. 부터 약 2년 2개월 전인 2009.2.6. 작성되었으므로 동 법인의 감정가액을 배제하여야 하고 이 경우 2개 감정기관의 감정가액을 시가로 볼 수 있다는 상속세 및 증여세법 시행령(2012.2.2. 대통령령 제23591호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조에 위배된다 하여 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액을 부인하였다. 비록 1개의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액만 존재한다 하더라도 그것이 시가를 평가하는 객관적이고 합리적인 방법에 의하여 이루어진 것이라면 이를 시가로 보아 취득가액을 산정함이 타당함에도, 처분청은상속세 및 증여세법(2015.12.15. 법률 제13557호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제66조에 따라 위 감정가액보다 훨씬 적은 근저당권의 채권액 OOO원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과하였는바, 이 건 처분은 위법하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점감정가액을 상속당시의 쟁점부동산의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 제2호에서 ‘당해 재산에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액’을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 청구인이 쟁점부동산의 시가라고 주장하는 쟁점감정가액은 1개 감정기관의 감정가액에 불과하므로 이를 부인하고상속세 및 증여세법제66조 및 같은 법 시행령 제63조제1항에 따라 상속개시 당시 쟁점부동산에 설정된 근저당권의 채권액을 취득가액으로 본 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 평가기준을 벗어난 것을 포함한 2개 감정기관의 감정가액 평균액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령 령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. (3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다. <개정 2014.1.1>

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 및 각 호 생략)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. (5) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

(6) 상속세 및 증여세법(2015.12.15. 법률 제13557호로 개정되기 전의 것) 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(시가)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 (7) 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권, 동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산 (8) 상속세 및 증여세법 시행령(2012.2.2.대통령령 제23591호로 개정되기 전의 것) 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다.)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서 및 각 목 생략)

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액.(단서 및 각 목 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 제63조 【저당권등이 설정된 재산의 평가】① 법 제66조에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점부동산의 등기부등본 및 매매계약서에 따르면, 쟁점부동산은 2011.4.13. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2011.6.1. 청구인에게 소유권이전등기되었고 2015.12.11. 매매(거래가액 OOO원)를 원인으로 2016.1.4. OOO 외 1명에게 소유권이전등기되었으며, 2009.2.3. 채권최고액을 OOO원으로, 채무자를 OOO으로, 근저당권자를 OOO으로 하여, 2011.3.24.에는 채권최고액을 OOO원으로, 채무자를 OOO으로, 근저당권자를 OOO으로 하여 근저당권이 각 설정되었다가 2014.3.24. 모두 해지되었고, 2014.3.24. 채권최고액을 OOO원으로, 채무자를 청구인으로, 근저당권자를 OOO으로 하여 근저당권이 설정된 것으로 나타나는바, 처분청은 이를 근거로상속세 및 증여세법제66조 및 같은 법 시행령 제63조 제1항에 따라 평가기준일 현재 쟁점부동산이 담보하는 채권액 OOO원을 동 부동산의 취득가액으로 보아 이 건 처분을 하였다.

(2) OOO의 쟁점부동산 감정평가서에 따르면, 쟁점부동산의 감정가액은 2009.2.2.기준(작성일 2009.2.6.)으로 OOO원으로 평가된 것으로 나타난다.

(3) OOO의 쟁점부동산 감정평가서에 따르면, 쟁점부동산의 감정가액은 2011.3.24. 기준(작성일 2011.3.24.)으로 OOO원으로 평가된 것으로 나타난다. (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 2개 감정기관이 평가한 쟁점감정가액을 기준으로 쟁점부동산의 취득가액을 산정하여야 한다고 주장하나,소득세법제97조 제1항 제1호 가목 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 취득가액을 산정할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정되어 있고,상속세 및 증여세법제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호에서 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정되는 것에 포함한다고 규정되어 있는바, 동 규정은 납세의무자가 특정가액을 시가로 주장하는 경우는 물론 과세관청이 그 가액으로 과세처분을 하고자 하는 경우에도 적용되므로 해당 요건의 충족 여부를 엄격하게 심리하여 시가 인정 여부를 판단하여야 할 것인데, 쟁점감정가액 중 1개 감정기관(OOO)이 평가한 가액은 감정평가서의 작성일이 2009.2.6.로 상속개시일인 2011.4.13.부터 약 2년 2개월 전의 것이므로 이를 포함하여 산정한 동 감정가액을 위 규정에 따른 시가로 보기는 어려운 점, 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 설정되어 있는 채권최고액 OOO원 근저당권이 담보하는 채권액 OOO원 은상속세 및 증여세법제66조 및 같은 법 시행령 제63조 제1항에 따른 시가에 해당하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.