청구인이 제출한 자료만으로는 종전계약이 성립되어 계약불이행이란 법적 효력이 발생하였다고 보이지 아니하므로 협성건설이 종전계약의 불이행에 대하여 합의금을 주었다고 보기 어려운 점, 부동산매매계약서 제1조 제2항에는 매매대상에 수목 등이 포함되어 있는 것으로 나타나므로 별도로 보상금을 지급할 사유가 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
청구인이 제출한 자료만으로는 종전계약이 성립되어 계약불이행이란 법적 효력이 발생하였다고 보이지 아니하므로 협성건설이 종전계약의 불이행에 대하여 합의금을 주었다고 보기 어려운 점, 부동산매매계약서 제1조 제2항에는 매매대상에 수목 등이 포함되어 있는 것으로 나타나므로 별도로 보상금을 지급할 사유가 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 2015.6.26. 주식회사 OOO(OOO의 Project Management로 토지매입을 대행, 이하 “OOO”이라 한다) 외 1사와 부동산매매계약(이하 “쟁점계약”이라 한다)을 체결하여 쟁점토지를 OOO원에 양도하였다. 따라서 쟁점토지 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고한 것은 잘못이 없다.
(2) 처분청이 양도가액에 포함한 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 계약미이행에 대한 합의금 및 수목보상금이다. 토지의 양도가액과는 별도로 구분하여 사업시행자로부터 지급받은 과수와 농작물 등 손실에 대한 보상금은 과세소득에 해당하지 아니하고, 계약미이행에 따른 합의보상금은 기타소득 과세대상이 되는지 여부는 별론으로 하더라도 양도소득으로는 과세할 수 없다. (가) 쟁점토지는 OOO에서 아파트를 신축분양하기 위하여 확보하여야 하는 사업부지의 일부이다. (나) 청구인은 당초 OOO의 토지매입업무를 대행하는 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 한다) 사람들과 매매계약을 위한 사전 접촉을 하였는데, 2014년경 OOO의 소장이라는 사람이 찾아와서 청구인이 예상하는 가액보다 훨씬 높은 OOO원을 제시하기에 2014년 7월경 매매가액을 OOO원으로 하는 매매계약(이하 “종전계약”이라 한다)을 체결하였으나, 소장은 사업부지 전부가 계약되어야 계약금을 지급한다고 하면서 계약이행을 미루었다. (다) 2015년 봄에 OOO 대표이사 이OOO이 찾아와서 소장이 과도하게 계약을 진행하여 아파트신축사업에 여러 문제가 발생되었기에 시세에 맞는 계약금액을 다시 정하여 계약해야 한다고 하였다. (라) 당시 청구인은 당초 매매금액 OOO원이 아니면 매도의사가 없음을 표시하고 재계약을 거절하였으나, 이후 OOO원 외에 종전계약 파기에 따른 합의금과 경작물에 대한 손실보상금을 추가로 지급하겠다는 약속을 받고 쟁점토지를 양도하였다. (마) 따라서 청구인은 2015.6.26. 양도가액을 OOO원으로 하여 쟁점계약을 체결하였고, 2015.7.28. OOO만원의 보상계약(이하 “쟁점보상계약”이라 한다)을 별도로 체결하였으며, 2015.10.27. 소유권이전등기를 경료하였다.
(1) 종전계약 미이행에 대한 손실보상금으로 OOO원을 받았다는 주장을 인정하기 어렵다. (가) 통상 계약을 불이행하였을 경우 계약서상의 어느 조항에 근거하여 불이행한 내용이 무엇인지를 구체적으로 밝히고, 이행 최고 및 계약불이행에 따른 손실금 보상 청구 등의 행위를 해야 할 것이나 청구인의 경우 이러한 사실이 전혀 없다. (나) 청구인은 OOO 전무이사 이OOO(OOO의 대표이사 겸임)이 작성한 사실확인서를 제시하나, 사실확인서는 조사 기간 중 청구인이 이OOO으로부터 받은 확인서로서 계약을 불이행함에 따른 손실금 산정 근거, 계약 불이행에 대한 항변 내용 등이 없어 손실보상금을 수수할 정당하고 객관적인 근거가 될 수 없다. (다) 계약불이행 손실보상금을 수령한 것이 부동산 거래가격에 영향을 미칠 요인이 전혀 없음에도 불구하고 당초 매매가액인 OOO원에 대비하여 절반에도 미치지 않는 OOO을 매매가액으로 책정한 것은 부동산 거래로 인해 수취할 총 양도가액 중 일부를 손실보상금으로 위장하여 양도소득세를 탈루할 의도에 불과한 것이다.
(2) 수목 등 경작물(13년생 자두, 대추, 배, 감 약 50주)에 대한 손실보상금으로 OOO원을 수령하였다는 주장을 인정하기 어렵고, 청구인이 양도소득세를 축소할 목적으로 토지매매계약과는 별도의 보상계약서를 작성한 것으로 판단된다. (가) 2015.6.26. 청구인과 OOO 외 1 사이에 체결된 쟁점토지의 매매계약서 제1조에 의하면 ‘매매부동산은 상기 부지의 지상건축물 및 지하구조물 등 일체의 지장물(수목, 입목 등) 및 사도를 포함한다’고 규정하여, 수목을 별도의 재산적 가치가 있는 것이 아니라 토지에 포함된 것으로 계약하고 있으므로 수목을 지장물로 하여 별도의 보상계약서를 작성할 이유가 없다. (나) 이OOO은, 부동산매매계약서와는 별도로 지장물보상계약서를 작성하였으나, 지장물에 대한 별도의 감정 등 평가를 한 사실 및 지장물 목록 등을 작성한 사실이 없고, 지장물 보상가액은 지장물의 존재 여부와 관계없이 관례에 따라 지주들의 요구에 의하여 정한 것이며, 쟁점토지의 경우도 청구인이 수목이 존재한다고 주장함에 따라 지장물에 대해 별도의 평가사실 없이 지장물보상계약서를 작성했다고 진술하였다. (다) 항공사진 판독 결과 및 OOO의 항공사진에 의하면 쟁점토지는 밭으로 사용되고 있고, OOO의 로드뷰 사진에 의하면 쟁점토지에는 콩으로 보이는 농작물을 경작한 것이 확인되며, 인근 토지인 경상북도 OOO에 자두, 대추 등의 수목이 있는 것으로 확인되었다.
(3) 청구인은 보상계약서의 내용이 정당한 합의금 및 수목 보상금이라고 주장하나, 양도가액을 축소할 목적으로 토지와 별도로 작성한 전형적인 계약서로서, 조사 기간 중 이OOO이 ‘계약미이행에 대한 손실 및 수목 등 경작물 등에 대한 보상’이라는 문구를 추가한 것이다. (가) 청구인이 제출한 보상금계약서에 의하면 당초에 인쇄된 ‘기존 건물 철거에 따른 영업 손실 및 이주 보상’이라는 문구를 삭제하고 수기로 ‘계약미이행에 대한 손실 및 수목 등 경작물 등에 대한 보상’이라는 문구를 추가하였으며, 동 문구를 삭제․추가한 이는 이OOO으로 확인된다. (나) OOO이 조사청에 제출한 보상금계약서에 의하면 당초 인쇄된 ‘기존 건물 철거에 따른 영업 손실 및 이주 보상’이라는 문구가 삭제된 사실이 없다. (다) OOO은 청구인 외에 사업부지 토지소유자들에게도 청구인과 동일한 양식과 내용의 보상계약서에 의거 계약을 체결하였고, 조사청은 보상계약서는 양도가액을 축소할 목적으로 작성한 것으로 보아 탈루한 양도소득세를 추징하였다.
1. 토지 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료는 아래와 같다. (가) OOO은 경상북도 경산시 대평동에서 500세대의 ‘OOO’ 아파트 신축․분양사업을 추진하면서, OOO에 사업부지의 토지매입 등을 의뢰하였다. (나) OOO은 사업부지의 부동산 매입과 관련하여 진행상황 및 매입가액을 OOO에 보고하기 위해 ‘소유권이전 토지조서’를 작성하여 관리하였는바, 토지조서에는 매매대금과 지장물보상비를 구분하여 관리하고 있는 내역이 나타난다. (다) OOO 전무이사 이OOO은 조사청 공무원에게 아래와 같은 내용의 확인서 2매를 작성하였다.
1. 2017.2.23.자 확인서
2. 2017.3.9.자 확인서 (라) 청구인과 OOO 외 1사가 2015.6.26. 작성한 부동산매매계약서에는 쟁점토지 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있다. (마) 청구인과 OOO이 2015.10.27. 작성한 부동산매매계약서에는 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있고, 제1조 제2항에는 “매매부동산은 상기 부지의 지상건축물 및 지하구조물 등 일체의 지장물(수목, 입목 등) 및 사도를 포함한다”는 내용이 기재되어 있다 (바) 청구인과 OOO이 2015.7.28. 작성한 보상계약서에 의하면 청구인은 쟁점토지에 대한 토지대금과는 별도로 “기존 건물 철거에 따른 영업 손실 및 이주보상”(이하 “쟁점부분”이라 한다)으로 OOO원을 지급받는다는 내용이 기재되어 있으며, 청구인은 쟁점부분을 “계약미이행에 대한 손실 및 수목 등 경작물 등 보상”으로 수기로 수정한 보상계약서를 제출하였다. (사) 보상계약서상 OOO원이 지급된 과정을 보면, ① OOO이 2015.7.3. OOO에에게 OOO원을 이체하고 OOO가 이를 현금으로 인출하여 청구인에게 지급하였으며, ② OOO이 2015.10.27. 청구인에게 OOO원을 수표로 지급하였고, 청구인은 “쟁점토지 대금을 받고 영수”하였다는 내용의 영수증을 작성한 것으로 나타난다. (아) 이OOO은 보상계약서상 OOO원은 종전계약 미이행에 대한 손실금이 OOO원이고, 수목 등 경작물(13년생 자두, 대추, 배, 감 약 50주)에 대한 보상금이 OOO원이라는 내용의 사실확인서를 작성하였다. (자) 청구인은 쟁점토지 위의 수목을 촬영하였다고 주장하며 사진 19매를 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점금액이 쟁점토지의 양도가액이 아니고 종전계약의 불이행에 대한 합의금 및 지장물 보상비라고 주장하나, 청구인이 제출한 자료만으로는 종전계약이 성립되어 법적 효력이 발생하였다고 보이지는 아니하므로 OOO이 종전계약의 불이행에 대하여 합의금을 주었다고 인정하기는 어려운 점, 2015.10.27.자 부동산매매계약서 제1조 제2항에는 매매대상에 수목 등이 포함되어 있는 것으로 나타나므로 별도로 보상금을 지급할 사유가 없는 점, 조사청의 조사내용에 따르면 OOO은 다수의 토지를 매입하면서 지상에 수목 등이 없음에도 매매대금과 보상금을 나누어 지급한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.