쟁점토지의 재산세 관리대장에 20**년부터 양도일까지는 공지(나지)로 기재되어 있고, 개별토지특성조사표 및 결정조서상 이용상황이 주상복합용 나지로 되어 있는 점, 쟁점토지는 주거지역으로 편입되어 주변이 주택단지 등으로 개발된 것으로 조사된 점, 제출된 사진을 근거로 사실상의 현황을 임야로 보기는 어려운 점 등에 비추어 과세 정당함
쟁점토지의 재산세 관리대장에 20**년부터 양도일까지는 공지(나지)로 기재되어 있고, 개별토지특성조사표 및 결정조서상 이용상황이 주상복합용 나지로 되어 있는 점, 쟁점토지는 주거지역으로 편입되어 주변이 주택단지 등으로 개발된 것으로 조사된 점, 제출된 사진을 근거로 사실상의 현황을 임야로 보기는 어려운 점 등에 비추어 과세 정당함
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인 송OOO는 1968.6.28. 대구시 OOO의 공유지분을 취득한 후 1970.12.24. 공유물 분할로 쟁점토지를 취득하였고 2005.10.13. 지분 1/2을 청구인 이OOO에게 증여하였다. 청구인들은 부부사이로 1968.11.16. OOO에 주민등록을 하고 거주하여 온 이래로 쟁점토지와 인접한 곳에 거주하였다. 청구인들은 1988년 대구시의 도시계획에 따라 소유한 임야의 한가운데로 도로가 개설되면서 임야가 분할되었고 현재의 형태로 확정된 이후에도 쟁점토지를 임야상태로 보유하였다.
(2) 처분청이 제출한 1988․1996․2004년의 항공사진과 청구인들이 OOO으로부터 발급받은 2013.10.13.자 및 2015.5.19.자 항공사진에 의하더라도 1988년부터 양도시점에 이르기까지 쟁점토지에는 수목이 있음을 확인할 수 있고 일부 사진에서 토양이 드러나 보이는 것은 촬영시점에 계절 등의 영향이며 자연상태의 수목들이 생장하면 일정한 간격을 두고 빽빽하게 있지는 않으나 30년간 수목이 계속 존재하고 있고 다른 용도로도 사용되지 않음을 알 수 있다. 쟁점토지를 취득한 후 50년간 지목이나 형질의 변화없이 그대로 보전하고 있었고 바뀐 것은 주변상황이며 도시계획법상의 용도지역을 근거로 개별토지의 사실상 현황을 평가하는 것은 부당하다. 쟁점토지는 삼각형 형태로 바깥도로와 접한 쪽은 약 2～3미터의 옹벽을 설치하였고 도로안쪽에 진입도로(대구광역시 OOO)가 나면서 옹벽이 설치되어 단일필지로 건물을 건축하기 어려운 형태이다. 매수자인 주식회사 OOO는 주변 토지를 대량으로 매입하여 주변토지와 함께 이용하려고 하는바 쟁점토지만을 이용하는 경우와는 다르다.
(3) 산림조사서에 의하면 쟁점토지에는 활엽수 등 74본의 나무가 있고 임목본수도는 38.5%, 평균경사도는 23.02도이므로 쟁점토지의 사실상의 현황도 임야이다. 지목판정의 기준이 되는 사실상의 현황과 개발행위 등을 통한 토지이용의 변화가능성은 다른 개념이고 다른 용도로 이용가능한 상황에서 쟁점토지의 사실상 현황을 나지로 본 것은 불합리하다. 그리고 한 필지가 둘 이상의 용도로 활용되는 경우 주된 용도에 따라 지목을 설정하는바 쟁점토지의 일부에 드러난 나지는 임야를 구성하는 일부분이고 전체를 나지로 볼 수는 없다. 처분청은 쟁점토지의 일부는 농지고 일부는 나지 또는 잡종지라고 애매하게 주장하면서 실제 지목을 특정하지도 못하 였고 어떻게 해서든 임야가 아니라는 이유를 내세워 세금을 부과하였다. 쟁점토지의 주된 용도는 임야이므로 지목을 임야로 보아야 하고 처분청의 의견과 같이 토지의 사실상의 현황을 하나의 지목으로 특정하기 어렵다고 한다면 공부상의 등재현황인 임야로 보아야 한다.
(4) 처분청은 개별공시지가 토지특성조사표상 토지이용상황이 주상 나지로 표기되어 있으므로 나지로 보아야 한다고 주장하나, 이는 재산세 부과의 기준일 뿐 지목판단의 기준으로는 적용할 수 없다. 국토교통부의 개별공시지가 조사산정지침을 보면 개별토지의 개발가능성을 검토하여 작성하기보다 도시지역 내에 소재한 토지의 이용상황을 모두 동일하게 적용하고 있음을 알 수 있다. 처분청이 과세근거로 삼은 토지특성조사표에 쟁점토지의 지목란에 공부상 지목은 05(임야)로 실제 지목란에는 00(해당없음)으로 표기되어 실제 지목에 대한 판단을 유보하고 있고 고저란에 03(완경사: 주위의 지형지세보다 높고 경사도가 15도 이하인 지대의 토지)으로 기재되어 있어 평균경사도가 23도인 쟁점토지를 정밀하게 조사하여 작성된 것이 아니다. 쟁점토지의 면적은 942㎡로 개인이 개발하기에는 면적이 크고 삼면 중 이면은 축대, 나머지 면은 주택단지에 가로막혀 진입도로가 없으며 토지를 평탄화하는 공사를 하는 것도 주변의 민원 등으로 현실적으로 어려워 개발가능성이 낮다. 재산세 관리대장에 2005년부터 공지로 기재된 이유에 대해 청구인들이 대구광역시 수성구청 담당부서에 문의한바 담당자는 토지특성조사표의 기재된 것에 따라 기재하고 있고 현장조사를 따로 하지 않았다고 구두로 답변하였다. 처분청은 쟁점토지의 사실상 현황을 임야로 보기 어려운 근거로 나무가 듬성듬성 있는 사진을 제시하였으나 타인이 임의로 식재한 나무를 원상복구하는 과정에서 그 일부가 훼손되었고 촬영시기가 겨울이어서 다른 시기의 모습과 차이가 있었을 뿐이다. 산림조사서가 작성되기 전에 40～50그루의 입목이 제거된 것으로 추정되고 산림조사서에도 74본이 식재되어 있어 임야로 볼 정도로 나무가 존재하였다. 쟁점토지의 중심에도 은행나무․매실나무 등이 자라고 있었고 이미 양면이 옹벽으로 경계가 설치되어 있어 나무가 경계를 나타낸다고 보기 어렵다. 처분청은 쟁점토지 주변이 주택지로 개발된 것을 근거로 쟁점토지는 임야가 아니라고 주장하나, 임야의 경우 소득세법 시행령 제104조의3 제1항 제2호 에 따라 도시지역에 편입된 시기에 관계없이 다른 요건을 충족하면 비사업용 토지에서 제외되는 것이고 도심에서 주변이 주택지로 개발되는 상황에서 원래 토지의 이용용도를 유지하였다면 임야라고 보는 것이 타당하다 할 것이다. 처분청은 동네주민들이 쟁점토지를 텃밭으로 이용하였다고 주장하나 쟁점토지는 텃밭으로 사용된 적이 없고 텃밭으로 사용되었다고 기재된 확인서도 거짓이며 설령 사용되었다 하더라도 사용면적이 일부에 불과하여 주된 이용상황이 변경된 것이라고 볼 수 없다. 처분청은 쟁점토지의 왼쪽부분을 텃밭이라고 조사하였으나 그 부분은 쟁점토지가 아닌 도로(대구광역시 OOO)로 확인서에서 김OO이 소유자의 승낙을 받아 텃밭으로 사용하였다는 것은 대구광역시 OOO의 일부를 의미하는 것이다. 청구인들은 김OO 부자를 전혀 알지 못하고 일부러 거짓말을 하지 않았다면 김OO의 아버지가 대구광역시 OOO 중 쟁점토지에 접한 부분의 소유자와 친분이 있었을 것이라고 추정된다. 게다가 청구인이 1970년에는 공유분할로 약 1,000평의 임야를 보유하고 있을 때인데 그 넓은 토지를 알지도 못하는 사람에게 무상으로 사용을 허락한다는 것은 있을 수 없으므로 청구인의 동의를 받았다는 확인서의 내용은 거짓이다. 토지가 일시적으로 다른 용도로 사용된 경우에는 지목을 변경하지 않는 것이고 가파른 땅의 일부에 채소 등을 재배하였다 하더라도 이를 지목변경의 근거로 볼 수는 없다. 처분청은 쟁점토지의 양도금액이 주변과 비슷한 것을 주장의 근거로 하였으나 양수인이 쟁점토지를 포함하여 사업을 시행하기 위해 양도가액을 주변과 비슷하게 한 것이고 양도자산의 가액과 현황은 관계가 없다.
(5) 건축물이나 구축물이 없는 상태로 도시계획구역 안에 소재한 임야의 경우 그 면적이 작고 주변이 다른 용도로 개발되어 있다 하더라도 토지자체의 이용상태가 자연생육상태의 수림이 존재하고 있는 공간으로 유지되고 있다고 한다면 임야로 보는 것이 부합한다고 할 것인바 쟁점토지의 사실상의 현황을 임야로 보아야 한다. 청구인들은 쟁점토지를 취득하여 이용상황을 그대로 유지하였고 토지의 형상이나 경사도에 비추어 사실상의 현황도 임야이므로 소득세법에서 정한 비사업용 토지에서 제외되는 경우에 해당하는 것으로 보아야 한다.
(1) 쟁점토지는 6차선 도로에 연접하고 1970년경 신축된 한성주택단지와도 연접하며 1996년부터 인근에는 대단지아파트가 들어선 지역에 위치해 있다. 아파트 시행사에서 과실수 등을 제거한 후에 촬영한 사진, 인터넷 로드뷰 및 항공사진 등을 보면 가장자리에 나무가 식재되어 있으나 중심부에는 듬성듬성하고 수령이 오래된 몇 그루의 은행나무가 있어서 항공사진을 촬영할 당시 수풀이 무성한 것처럼 보이는 것이다. 청구인과 친분이 있는 자가 동의를 받고 약 30년 전부터 쟁점토지의 일부분을 텃밭으로 이용하였고 쟁점토지의 중심부에는 매실나무 등 28그루도 심어 수확한 것으로 확인되었다. 아파트 시행사에서 토지의 정지작업을 할 당시 매실나무 등이 청구인들의 소유가 아닌 것으로 확인되어 경작자의 동의를 받은 후 제거한 사실이 있다. 따라서 쟁점토지의 왼쪽부분[한성주택단지(대구광역시 OOO)의 진입로]과 중심부분은 텃밭으로 사용되거나 매실나무 등을 경작한 것으로 보이므로 농지로 보는 것이 타당하다. 물론 농지로 보더라도 청구인들이 경작한 것과 무관하게 1965.2.2. 주거지역으로 편입되어 비사업용 토지에 해당한다. 임야로 보기 위해서는 산림을 이룰 수 있는 정도여야 하고 쟁점토지의 가장자리에 주로 나무가 식재되어 있는 것으로 보아 토지의 경계를 나타내는 것에 불과한 것으로 보인다.
(2) 쟁점토지는 통상의 임야에 비해 개별공시지가가 현저히 높고(1990년 ㎡당 OOO원) 연접한 OOO의 개별공시지가와 비슷하며 대로변의 겸용주택(대구광역시 OOO 등)과도 가액이 크게 차이가 나지 않고 아파트 시행사에서 매수한 주변 부동산의 양도가액과도 큰 차이가 없다.
(3) 재산세 관리대장을 보면 2004년까지 임야로 기재되어 있으나 2005년부터 양도일까지는 공지(나대지)로 기재되어 있다. 쟁점토지가 2004년까지는 임야였는지를 검토한 결과 1987․1996․2004․2015년 항공사진에서 이용형태에 변함이 없는 것으로 보아 1987년부터 임야가 아니었고 공부상의 형태를 2005년에 정정한 것으로 보인다.
(4) 2015년 기준 개별토지특성조사표 및 결정조서에 기재된 토지이용상황을 보면 쟁점토지는 주상복합용나지로 기재되어 있고, 대구광역시 수성구청의 담당직원에 따르면 개별공시지가가 고시된 추이를 보았을 때 과거에도 주상복합용나지인 것으로 추측된다고 답변하였다. 산림조사서를 보면 쟁점토지에 74본의 나무가 있으나 직경이 6㎝ 이하인 나무가 58그루로 대부분을 차지하고 여러 정황을 종합적으로 검토한 결과 쟁점토지는 산림을 이루고 있는 토지가 아니며 가장자리에 있는 나무는 토지의 경계를 나타내는 것에 불과하다. 토지의 일부는 농지로 이용되고 일부는 나지 또는 잡종지로 보아야 하므로 비사업용으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.
(5) 청구인들은 쟁점토지에 개발행위를 하는데 장애요인이 있어 토지의 원래 형태(임야)를 계속 유지하였다고 주장하나 쟁점토지의 양도일까지 건축허가 및 신고수리 사실이 없고 토지의 경우 주변개발 등에 따라 그 이용형태가 변하는 것이 일반적이다. 개발에 따른 주민불편과 토지의 형상과 같은 사유는 비사업용 토지 여부를 판단하는데 고려요소가 아니고 건물신축이 제한되는 지역도 아니므로 청구주장은 이유 없다.
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제48조 에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. (단서 생략) 제104조의3[비사업용 토지의 범위] ① 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.
(1) 쟁점토지의 등기부등본을 보면, 청구인 송OOO가 1970.12.20. 공유물 분할로 취득하여 2005.10.13. 청구인 이OOO에게 지분 1/2을 증여하였고 청구인들은 2016.3.22. 주식회사 OOO에 지분 1/2을 각 OOO원에 양도한 것으로 되어 있다.
(2) 처분청의 양도소득세 조사종결 보고서(2017년 4월)의 주요내용은 다음과 같다. (가) 쟁점토지는 조사당시 아파트 시행사에서 토지의 정지작업을 완료하여 공사 중에 있다. (나) 쟁점토지의 주거지역 편입일은 1965.2.2.이고 재산세관리대장에 2004년까지는 임야, 2005년부터 양도일까지는 공지(나지)로 기재되어 있으며 개별토지특성조사표 및 결정조서상 토지이용상황이 주상복합용나지로 되어 있다. (다) 쟁점토지 및 연접부동산의 양도가액은 아래 <표1>과 같고 쟁점토지 및 연접부동산의 개별공시지가는 아래 <표2>와 같다. <표1> (단위: ㎡, 천원) * ㎡당 가액은 건물가액이 없는 것으로 보고 양도가액을 대지면적으로 나눔 <표2> (단위: 천원) (라) 산림조사서(지목이 임야이고 면적이 660㎡ 이상인 토지에 대한 산지전용허가 신청시 제출해야 하는 구비서류)상 산림현황은 아래 <표3>과 같다. <표3> (단위: ㎝, 본) (마) 진술자 김○○(1957년생)에 따르면 고등학교 3학년 당시(1970년 중반) 나무가 별로 없어 부친이 이용가능한 곳에는 텃밭으로 농작물을 2015년까지 경작하였고 현재 식재되어 있는 은행나무 대부분은 1970년 중반 제3자가 심은 것으로 기억하고 있으며, 부친이 복숭아 3그루, 가죽나무 10그루 및 기타 10그루를 심었고 진술자가 2001년 매실나무 12그루를 심어 2015년까지 매실을 수확한 사실이 있으며 토지의 주인이 부친과 친분이 있어 텃밭으로 과실수를 심어 수확하는데 동의하였고 지료를 별도로 지급한 사실은 없다고 진술하였다. (바) 국토지리정보원에서 수집된 8장의 사진과 아파트 시행사에서 2015년 5월 촬영한 사진을 보면 쟁점토지의 가장자리에 나무가 듬성듬성 있고 그 외 이용가능한 공간에는 텃밭과 과실수를 식재하여 수확한 것으로 보인다.
(3) 처분청의 과세근거 및 관련 증빙은 다음과 같다. (가) 대구광역시 수성구청장이 처분청에 회신한 공문(2017.3.22.)을 보면 국세기본법 제84조 제1항 에 따라 확인요청한 쟁점토지의 주거지역 편입일자는 1965.2.2.이라고 되어 있다. (나) 대구광역시 수성구청장이 처분청에 회신한 공문(2017.3.31.)을 보면 쟁점토지상 필지에서 건축허가 및 신고수리 내역이 없다고 기재되어 있다. (다) 쟁점토지의 건물토지관리대장에 기재된 토지형태를 보면, 1998 ․2004년에는 임야이고 2005․2006․2015년에는 공지(나대지)로 되어 있다. (라) 장OOO의 확인서(2017.3.28.)를 보면, OOO은 아파트 시행사업을 하고 있는 주식회사 OOO의 부사장으로 쟁점토지의 현황에 대해 잘 알고 있고 쟁점토지에 매실나무 약 40～50그루(10년 이상으로 생각됨)가 있었으나 매매가액 협상과정에서 청구인들의 소유물이 아닌 것을 알게 되어 수소문 끝에 대구광역시 OOO에 거주하고 있는 매실나무의 소유자를 2015년 3월 만나 나무의 옮겨심기를 요청하였으며 소유자로부터 열매를 딴 후 시행사에서 임의처분해도 좋다는 승낙을 받고 2015년 4월 폐기하였다고 기재되어 있다. (마) 김OO의 확인서(2017.3.31.)를 보면 부친이 약 30년 이전부터 젱점토지를 텃밭으로 이용하였고 2001년부터 매실나무 12그루를 심어 매실을 수확하다가 2015년 4월 아파트 시행사에서 토지의 정지작업을 한다고 하여 매실을 수확한 후 제거하는데 동의하였으며 부친이 토지의 주인과 친분이 있어 과실수를 심는데 동의하였으며 이에 대한 대가를 지급한 사실은 없고 세무서 직원이 보여주는 사진에 말끔하게 정지된 부분이 매실나무 등을 심은 곳이라고 진술하였다. (바) 그 밖에 처분청의 과세근거로 2015년 5월 아파트 시행사에서 매실나무 등 잡풀을 제거한 후 촬영한 사진, 국토정보지리원에서 촬영한 항공사진(2014년 12월 및 2015년 5월) 등을 제출하였다.
(4) 청구인들의 주장 및 관련 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인들의 주민등록표 초본을 보면, 청구인들은 1968년부터 현재까지 대구광역시에서 거주한 것으로 되어 있다. (나) 산림조사서(2015.6.8.)에 기재된 쟁점토지의 입목현황은 아래 <표4>와 같다. <표4> (다) 장OOO의 사실확인서를 보면, 쟁점토지를 주식회사 OOO에게 매도하는 과정에서 쟁점토지내 임목에 대한 보상은 따로 하지 않기로 하였고 나중에 유실수에 대한 명도문제가 생길 것을 대비해서 유실수 소유자를 탐문해서 찾아 접촉하였으며 그 결과 심은 사람이 보상을 요구한다 하여 유실수를 심은 사람과는 어떠한 계약도 하지 않고 허락도 해주지 않은 상태로 임의로 심은 것이라 하여 시행사에서 심은 사람에게 원상복구를 요구하라고 하였고 유실수 주인에게 원상복구를 요청했더니 시행사측에서 임의로 처분할 것을 부탁하여 소유주에게 이를 알리고 직접 임의로 처분하였다고 기재되어 있다. (라) 청구주장에 대한 입증자료로 그 밖에 항 공사진(1987․1996․2004년), 아파트 시행사에서 촬영한 사진, 국토지리 정보원에서 발급한 항공사진(2013.10.13. 및 2015.5.19. 촬영), 쟁점토지의 지적도, 쟁점토지의 개별공시지가 토지특성조사표(2004․2005․2015․2016년), 다음 로드뷰 사진, 쟁점토지 관련 등기부등본, 서울특별시 개발행위허가 기준 및 청구인 송OOO의 탄원서 등을 제출하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지가 공부상 및 실제 현황이 임야이므로 나지로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 쟁점토지의 재산세관리대장에 2004년까지는 임야, 2005년부터 양도일까지는 공지(나지)로 기재되어 있고 개별토지특성조사표 및 결정조서상 이용상황이 주상복합용 나지로 되어 있는 점, 쟁점토지는 1965.2.2.부터 주거지역으로 편입되어 주변이 주택단지 등으로 개발된 것으로 조사된 점, 산림조사서상 쟁점토지에는 74본의 나무가 식재되어 있으나 직경이 6센티 이내가 다수이고 제출된 사진을 근거로 사실상의 현황을 임야로 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지에서 제외되는 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야에 해당하지 아니한 것으로 보아 장기보유특별공제의 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.