비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2015.8.24. OOO(건물 98.5991㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 배우자 OOO으로부터 증여로 취득하고, 2015.10.31. 쟁점아파트의 공동주택가격 OOO원을 증여재산가액으로 그 외 증여재산과 합산하여 증여세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 위 증여세 신고일 이전인 2015.9.5. 매매된 쟁점아파트와 OOO의 거래가액인 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 보아 2017.1.5. 청구인에게 증여세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.3.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 유사매매사례가액을 증여 당시의 시가라고 할 수 있기 위해서는 객관적으로 보아 그 매매가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 또한, 증여 당시와 위 매매거래일 사이에 그 가격의 변동이 없어야 할 것이다. 그런데 이 건 증여개시일(2015.8.24.) 전 3개월 이내인 2015.7.1. 매매된 쟁점아파트와 OOO의 경우 비교대상아파트OOO에 비해 선호도가 높은 층에 해당함에도 매매금액은 OOO원이었고, 비교대상아파트의 매매계약일(2015.9.5.) 이후부터 매매사례가액의 시가 인정기간인 2015.10.31.(이 건 증여세 신고일)까지 거래금액이 평균 OOO원으로 증여개시일전 3개월부터 이 건 증여세 신고일까지 상당한 가격변동이 있었으며, 공동주택가격 또한 2016년 공시가액 OOO원이 2015년 공시가액 OOO원 보다 OOO원이 큰 폭으로 상승한 것으로 나타나는바, 쟁점아파트의 증여개시일(2015.8. 24.) 전후 3개월의 기간은 매매거래가액의 변동 폭이 매우 큰 시점이었기 때문에 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 이 건 증여개시일 전 3개월과 매매사례가액의 시가 인정기간인 2015.10.31. 사이에 거래가액의 변동 폭이 매우 크다고 주장하나, 국토교통부의 실거래가격에 의하면, 위 기간 동안 쟁점아파트와 OOO를 제외하고는 비교대상아파트와 동일하거나 유사한 가격으로 매매계약이 체결된 것으로 나타나고, OOO에서 제공하는 부동산자료를 보면, 이 건 증여개시일(2015.8.24.)과 비교대상아파트의 매매계약일(2015.9.5.) 당시 쟁점아파트의 매매가격 및 전세가격이 동일한 가격으로 형성된 것으로 확인되므로 청구주장을 받아들일 수 없다. 비교대상아파트는 이 건 증여세 신고일 이전에 거래되었고, 면적․건물구조․기준시가․용도 등이 동일하며 지리적으로 같은 동의 같은 층인 점, 이 건 증여 당시 쟁점아파트의 공동주택공시가격이 최근 10년간 비교대상아파트와 동일한 점 등에 비추어 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법(2015.12.15. 법률 제13557호로 일부개정되기 전의 것) 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2014.2.21. 대통령령 제25195호로 일부개정되기 전의 것) 제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. (각 목 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 및 청구인이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 국토교통부 실거래가공개시스템에 의하면, 2014년 7월부터 2015년 11월까지 기간 동안 쟁점아파트와 같은 단지 내 동일한 규모의 아파트의 실거래가격은 아래와 같이 확인된다. (나) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 2005년도부터 2016년도까지 공동주택공시가격표는 아래와 같다. (다) 처분청의 세무공무원이 청구인이 제시한 쟁점아파트와 같은 동 OOO과 유선 통화한 바에 의하면, 양수인은 양도인OOO과 오래된 친구 사이이고 위 아파트에서 취득일까지 임차인으로 약 8년간 거주하였으며 양도인의 요청으로 사업자금을 대여하였다가 위 아파트 매매 당시 청산하였다고 진술한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 이 건 증여개시일 전 3개월 이내인 2015.7.1. 매매된 쟁점아파트와 같은 동 OOO의 매매가액 OOO원이 비교대상아파트의 거래가액 OOO원 보다 현저하게 낮고, 비교대상아파트의 매매계약일 2015.9. 5. 전후 매매사례가액이 평균 OOO원을 형성하고 있어 쟁점아파트의 증여 당시 전후로 급격한 시세의 변동이 있었다고 주장하나, 처분청의 세무공무원이 위 OOO의 양수자에게 확인한 바에 의하면, 그 당시 동 부동산의 시가 보다 낮게 매매가 이루어진 것에 특별한 사정(대여금 회수 목적 등)이 있었던 것으로 나타나므로 이를 쟁점아파트의 비교대상으로 삼기에는 부적절한 것으로 보이는 반면, 위 OOO를 제외한 쟁점아파트와 같은 단지 내 동일한 규모의 아파트의 매매거래OOO가 OOO 사이에 형성된 것으로 나타나는 점, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 면적․용도․종목뿐만 아니라, 단지, 방향, 기준시가 등이 모두 동일한 것으로 확인되는 점 등에 비추어 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.