쟁점주식거래가 객관적인 교환가치가 반영된 정상적인 시가거래에 해당하는지 여부

OOO세무서장이 2016.11.10. 청구인에게 한 2014.8.31. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. OOO(비상장법인이며, 이하 “OOO”라 한다)는 청구인(45%), OOO과 그의 특수관계법인(55%)이 산업단지 개발을 목적으로 공동출자하여 설립하였으며, OOO 일원에서 산업시설용지(이하 “이 건 토지”라 한다)를 조성하여 분양하고 있다.
• 나. 청구인은 2014.8.31. 공동출자자로부터 OOO의 주식 전량(OOO주, 이하 “쟁점주식”이라 한다)을 주당 OOO원(이 건 토지의 순자산가액 평가시 분양토지의 분양가액과 미분양토지의 감정가액을 합하여 총분양가액을 산정한 후 동 금액에서 법인세 예상액을 차감한 다음 작업진행률을 적용)에 양수하였다.
• 다. OOO국세청장은 2016년 3월부터 OOO에 대한 법인세 통합조사를 실시한 결과, 이 건 토지 조성이 부분준공일(2012.12.13.) 완료된 것으로 보고 작업진행률을 배제하는 등 쟁점주식의 시가를 주당 OOO원으로 평가하여 과세자료를 통보하였다.
• 라. 처분청은 이에 따라 청구인이 특수관계자인 OOO으로부터 주식 OOO주를 저가로 양수하여 이익을 분여받은 것으로 보고 증여재산가액을 OOO으로 하여 2016.11.10. 청구인에게 2014.8.31. 증여분 증여세 OOO원을 결정·고지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2017.2.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 일반적으로 시가라 함은 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말하는 것으로 어떠한 거래가 그 거래대상의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하는 일반적이고 정상적인 거래인지 여부는 거래당사자들이 각기 경제적인 이익의 극대화를 추구하는 대등한 관계인지, 거래당사자들이 거래 관련 사실에 관하여 합리적인 지식이 있으며 자유로운 상태에서 거래를 하였는지 등 거래를 둘러싼 제반 사정을 종합적으로 검토하여 결정하여야 하므로, 특수관계자와의 거래라 하더라도 위와 같은 제반 사정을 고려하여 객관적 교환가치가 적정하게 반영된 정상적인 거래라고 판단되면 그 거래가격을 시가로 보아야 한다(대법원 2007.1.11.선고 2006두17055 판결 등). 청구인과 OOO 등은 세법상 특수관계인에 해당하지만 공동출자라는 형태로 투자함에 따라 성립된 형식적인 관계에 불과하고, OOO 등은 보유주식을 전부 양도하여 공동사업관계를 청산하였으며, 거래가액 결정시 중대한 영향을 미칠 수 있는 미분양용지의 적정분양가액(감정평가액), 미납한 원인자부담금, 거래후 발생할 법인세 상당액 등의 제반 사항에 대하여 각자 경제적 이익을 극대화하기 위하여 합리적인 방법으로 자유로운 상태에서 상호합의하에 객관적인 교환가치를 반영하여 결정하였다. OOO은 공장용지를 조성하여 분양하는 OOO와는 업종이 전혀 다른 자동차 부품을 제조하는 별도의 사업체인 OOO의 회장이고, 다른 공동출자자인 OOO와 OOO은 OOO의 계열사로서 OOO이 실제 사주인 점을 감안하면, OOO이 공동출자자가 누려야 할 투자이익에 대한 손해를 감수하면서까지 청구인에게 주식을 저가로 양도하여 부당하게 이익을 분여할 이유는 없다. 쟁점주식의 거래는 위와 같이 특수관계인과의 거래이지만 양도자가 별도의 사업체를 운영하고 있는 등 이해관계를 달리하는 점, 양도자가 보유주식을 전부 매각함으로써 공동사업자 관계를 청산한 것이므로 굳이 양수인에게 이익을 분여할 이유도 없는 점, 거래가액을 결정함에 있어서 어떻게 하면 미분양용지에 대한 향후 적정분양가액, 원인자부담금, 주식거래후 발생할 법인세 상당액 등을 합리적인 방법으로 거래가액에 반영할 것인지에 대하여 수차례 협의하는 등 각자의 경제적 이익을 극대화하기 위하여 노력한 점 등을 감안하면, 객관적 교환가치가 적정하게 반영된 정상적인 거래로 보아야 한다.

(2) 설령, 쟁점주식 거래가액을 시가로 볼 수 없어 처분청과 같이 상속세 및 증여세법에 따라 평가하더라도, OOO 일반산업단지에서 분양된 공장용지는 토지조성공사가 100% 완료되지 않은 미완성자산이므로 분양가액에 작업진행률을 적용하여야 하고, 폐수종말처리시설 원인자부담금도 평가기준일 현재 의무가 확정된 것이므로 부채에 가산하여야 하며, 미분양 용지의 평가에 있어 평가기준일로부터 3개월 이내에 분양된 용지는 분양가액으로 그 외 용지는 보충적 평가방법에 따라 평가하여야 한다. 그러할 경우 쟁점주식의 1주당 가액은 OOO원이 되므로 쟁점주식의 거래는 상속세 및 증여세법 제35조 에 따른 저가양수에 해당하지 않는다.

• 나. 처분청 의견

(1) OOO은 OOO 사주로 국내의 OOO 등 법인과 국외의 OOO 등 20여개 계열사를 실지 지배하고 있으며, OOO은 OOO 일반산업단지의 산업용지를 개발할 당시 자동차부품 생산공장 신축을 위해 부지를 알아보던 OOO을 만난 후 계속적인 영업상의 유대관계를 유지하여 왔다. 특수관계인 간 거래가액이 보충적 평가가액과 상이하더라도 서로의 이익을 추구하는 대등한 관계에서 경제적인 관점으로 거래를 하였다면 시가로 인정될 수 있겠지만, OOO 일반산업단지 개발사업은 부분준공 전에도 분양이 순조롭게 진행되었고 23%에 이르는 높은 소득률로 주주들이 OOO원의 배당을 가져가는 등 주주 간 다툼이 발생할 여지가 없었으며, OOO은 OOO 등 3개 업체를 산업단지에 입주시키는 것이 중요하지, 사업을 주도적으로 진행한 OOO에게 얼마간의 이익을 주는 것은 그리 중요한 것이 아니하였을 것이다. OOO는 산업용지를 개발하여 분양하는 업체로 주식가치를 평가하는 데 가장 중요한 요소는 산업용지의 가치이므로 이를 주식평가에서 고려하였는지가 중요하다. 청구인은 순자산가치 계산시 산업용지를 평가하면서 감정평가액에 작업진행률을 적용하여 감정평가액보다 낮게 평가하였다. 한편 쟁점주식 양도일 직후인 2014.10.23. 양도자인 OOO와 특수관계법인인 OOO은 이 건 토지를 감정평가액을 상회하는 금액으로 매입하였다. 합리적인 지식을 가지고 객관적인 교환가치를 적정하게 판단하였다면 감정평가액 등 적정한 가액을 적용하여 평가함이 타당하다. 비상장주식 거래는 시가로 볼 수 있는 사례가액이 없는 경우가 많고, 특히 특수관계자 간 거래는 자의적인 합의로 부의 이전이 이루어질 개연성이 높기 때문에 특별히 보충적 평가방법을 규정함으로써 법적 안정성과 통일성을 기하려는 취지인데, 예외적인 사정이 없는 데도 법규정과 취지를 엄격하게 적용하지 않고 단지 출자관계를 정리한다는 이유로 당사자 간 거래금액을 정상가격으로 인정해 준다면 법 규정의 취지를 훼손하는 결과가 될 것이다.

(2) 청구인은 이 건 토지 평가와 관련하여 미분양토지 완공에 필요한 잔여공사(오폐수관로공사)가 남아 있다는 이유로 감정평가액을 시가로 적용하지 아니하고, 감정평가액에서 향후 납부해야 할 법인세 예상액을 차감한 후 다시 작업진행률을 곱하여 계산한 금액을 토지의 시가로 적용하였으나, OOO 일반산업단지 개발사업은 2012.12.13. OOO에서 시행하는 폐수종말처리시설을 제외하고 모두 준공되었으므로 작업진행률을 적용한 금액을 시가로 볼 수 없고, 현행 세법에서는 미실현이익에 법인세 효과를 고려하는 근거도 없다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점주식 거래가액(주당 OOO원)을 객관적 교환가치가 반영된 정상적인 거래가격(시가)으로 볼 수 있는지 여부(주위적 청구)

② 처분청 평가액(주당 OOO원)은 부당하므로 재계산되어야 하고 그렇게 할 경우 쟁점주식의 거래는 상속세 및 증여세법상 저가양수에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부(예비적 청구)

• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제35조 【저가·고가양도에 따른 이익의 증여 등】① 다음 각 호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.

1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자 (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 【저가·고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】① 법 제35조 제1항 제1호에서 “낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(다음 각호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 “시가”라 한다)에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.

1. 법 제40조 제1항의 규정에 의한 전환사채등

2. 증권거래법에 의하여 한국증권선물거래소에 상장되어 있는 법인의 주식 및 출자지분으로서 유가증권시장 또는 코스닥시장에서 거래된 것(제33조 제2항의 규정에 의한 시간외시장에서 매매된 것을 제외한다) (3) 법인세법 제40조 【손익의 귀속사업연도】① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다. (4) 법인세법 시행령 제69조 【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】① 법 제40조 제1항 및 제2항을 적용함에 있어서 건설·제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 "건설등"이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금은 그 목적물의 건설등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도까지 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 그 목적물의 건설등을 완료한 정도(이하 이 조에서 "작업진행률"이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2014.8.31. 공동출자자인 OOO 등으로부터 쟁점주식(OOO주)을 주당 OOO원에 양수하였는바 거래전후의 OOO 주주현황은 다음과 같다.

(2) OOO국세청장은 청구인과 OOO 등이 쟁점주식 평가시 분양토지는 분양가액, 미분양토지는 감정가액으로 평가한 후, 잔여공사의 미완성을 이유로 동 평가금액에 작업진행률을 적용하는 등 순자산가액을 과소평가한 것으로 보고 아래의 오류사항을 수정하여 쟁점주식의 1주당 가액을 OOO원으로 재평가하였다. (가) 총분양예정가액 차이: 산업단지 총분양예정가(분양토지는 분양가액, 미분양토지는 감정가액)는 OOO원이나, 주식평가서상 OOO원으로 되어 있다. 청구인은 향후 부과될 법인세액을 부채로 차감하였다고 소명하였으나 현행 세법상 근거가 없다. (나) 작업진행률 적용 오류: 2014년 하반기 이후 예정된 추가공사 비용 OOO원에 대하여 전체토지 총분양예정가액에 작업진행률을 적용하여 재고자산의 시가를 계산하였으나, 총분양예정가액 OOO원 중 분양토지금액 OOO원은 평가일 이전에 잔금이 청산되어 확정된 금액이고, 미분양토지는 2014.7.18. 기준 감정평가액으로 유사매매사례가액에 비추어 시가에 해당하므로 동 금액에 다시 작업진행률을 적용하는 것은 잘못이다.

(3) OOO법인은 OOO가 발행한 주식에 대하여 2014.6.30.을 평가기준일로 하여 재무제표 및 감정평가자료(미분양토지)를 토대로 1주당 가액을 OOO원으로 평가하였다. 주식가치 산정보고서에 의하면, 재고자산(분양분+미분양분)의 순자산가치 평가시 ① 분양용지 분양가액(OOO원)과 미분양용지 감정가액(OOO원)을 합하여 분양총액을 산정한 다음, ② 분양총액에서 미분양용지 분양시 양도자가 부담할 법인세 예상액 OOO원을 차감한 후 ③ 동 금액을 용지와 건설공사로 구분하고 건설공사에 대하여 작업진행률(94.9%)을 적용하여 시가를 OOO원으로 산정한 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 위 평가액을 기초로 쟁점주식을 1주당 OOO원으로 거래하였고, 처분청은 법인세 예상액과 작업진행률을 배제하여 아래와 같이 쟁점주식의 1주당 가액을 OOO원으로 평가하였다. 즉, 건설용지 중 분양용지의 경우 청구인은 총분양가액에 작업진행률을 적용한 반면 처분청은 분양가액을 적용하였고, 미분양용지의 경우 청구인은 감정평가액에 작업진행률을 적용한 반면 처분청은 감정평가액을 적용하였으며, 미분양용지와 관련된 향후 법인세 예상액의 경우 청구인은 미분양용지 가액에서 차감한 반면 처분청은 차감하지 아니하였고, 폐수종말처리시설 원인자부담금의 경우 청구인이 미지급금에 가산하고 작업진행률에 반영한 반면 처분청은 미지급금에서 차감하고 작업진행률을 적용하지 아니하였으며, 공사견적서상 오폐수관로공사비용과 법인세 경정시 추징이 예상되는 법인세는 처분청만 부채에 가산하였다.

(5) 청구인은 쟁점주식 거래가액은 거래당사자가 합리적인 지식을 가지고 자유로운 상태에서 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것이라고 주장하고 있는바, 그 내용은 다음과 같다. (가) 자산의 대부분을 차지하는 이 건 토지(재고자산)의 경우 분양용지는 분양가액으로 평가가 가능한 반면, 미분양용지는 분양가액이 없어 감정평가법인의 감정결과에 따라 산출한 ‘향후 적정분양가액’을 분양가액으로 산정하였고, 총분양가액은 공사가 완성된 시점의 가액이므로 쟁점주식 거래시점에는 공사의 완성정도를 감안하여 미완성공사분에 해당하는 가액을 제외하였다. 완성도를 반영함에 있어서는, 총분양가액을 공사원가인 토지구입 비용과 공사 비용에 대응하는 각각의 분양수익으로 구분하여, 토지는 구입과 동시에 100% 원가투입이 되므로 그에 상응하는 수익은 완성도를 100%로 반영하고 공사는 완료까지 상당한 기간이 소요되므로 그에 대응하는 수익은 쟁점주식 거래가액 결정시점까지의 완성도를 반영하였다. (나) 폐수종말처리시설은 산업단지 기본계획 승인시 OOO가 국고보조금을 지급받아 설치하기로 되어 있었으나 환경부는 국고보조금을 감액결정하였다. 이에 OOO는 해당시설의 설치원인 제공자는 OOO이므로 감액된 금액(30%)만큼을 OOO가 원인자부담금 명목으로 부담하도록 통보하였다. OOO는 법적 강제성이 없는 것으로 보아 부담금을 납부하지 아니하였고, OOO는 2014.2.24. 최종적으로 OOO에게 동 금액에 대한 납부의무가 있다고 통보하였다. 이에 OOO는 동 금액을 쟁점주식 거래시 반영하는 것이 합리적인 것이라고 판단하여 부채로 반영하였다. (다) 쟁점주식 거래시점에는 익금으로 신고하지 않은 미분양용지에 대한 분양가액도 포함되므로 그에 대한 법인세 상당액을 고려하지 않는다면, 양도자는 자신의 이익에 대한 법인세 상당액을 부담하지 않은 채 분양가액 전체에 대한 이익을 얻게 되는 반면 양수자는 매출액에서 본인의 법인세 상당액 뿐만 아니라 양도자의 법인세 상당액까지 차감하고 난 후의 금액을 이익으로 계산하게 되어 양수자에게 불리한 결과를 초래하게 된다. 이와 같은 불합리한 점을 없애기 위하여 주식평가시 미분양용지에 대한 법인세 상당액을 공장용지 평가금액에서 차감하였다. (라) 또한, 청구인은 쟁점주식을 처분청과 같이 상속세 및 증여세법에 따라 평가하는 경우에도 미완성공사인 오폐수방류관로매설공사를 고려하여 분양가액에 작업진행률을 적용하여야 하고, 쟁점주식 평가기준일 당시 의무가 발생한 폐수종말처리시설의 원인자부담금을 부채로 계상하여야 하며, 미분양용지의 경우 평가기준일부터 3개월 이내에 분양된 용지는 분양가액이 시가이므로 분양가액으로 평가하되 분양용지와 마찬가지로 공사에 대한 부분은 작업진행률을 적용하여 평가하여야 하고, 그 외 미분양용지는 상속세 및 증여세법에 따라 기준시가, 담보하는 채권액, 장부가액 중 큰 금액으로 평가하여야 한다고 주장한다.

(6) 처분청은 쟁점주식 거래가액은 시가로 볼 수 없다는 의견인바, 그 논거는 다음과 같다. (가) 청구인은 투자이익 회수 등 각자의 경제적 이익을 극대화하기 위하여 노력하였던 점에 비추어 쟁점주식 거래가액은 객관적 교환가치가 반영된 정상적인 거래라고 주장하나, 산업단지 개발사업을 추진하면서 OOO이 지배하는 계열사인 OOO이 OOO로부터 산업단지 토목공사 전체를 하도급 받아 공사를 진행하였고, 또 다른 계열사인 OOO은 2010년, OOO와 OOO은 2014년에 산업단지 토지를 OOO로부터 분양받는 등 계속적으로 유대관계를 유지하여 왔으며, 산업단지 개발사업과 관련하여 OOO과 각 계열사는 OOO의 공사수익 증대, 기타 계열사 등의 공장부지 확보, 투자자로서 높은 투자수익(배당소득)의 확보 등 소기의 목적을 달성한 사실이 있고, 쟁점주식 양도일 직후인 2014.10.23. OOO와 OOO이 이 건 토지 중 미분양토지를 아래와 같이 감정평가액을 상회하는 금액으로 매입한 사실이 있다. (나) 세무조사시 OOO 및 계열사 직원은 OOO이 대표로 있는 OOO에서 평가한 내용대로 주식을 양도하였다고 진술하였는바 미분양토지를 감정평가액을 초과하는 금액으로 매입하면서 쟁점주식 평가시에는 청구인이 평가한 금액(감정가액×작업진행률)을 시가로 인정하였다는 청구인의 주장은 일반적인 경제인의 관점에서 합리적이라고 볼 수 없다. (다) 또한, 처분청은 미분양용지의 감정평가액을 시가로 본 것은 동 가액이 표준지 공시지가를 기준으로 지가변동률 등 제요인을 반영한 점, 평가 직후 양도한 토지의 매매사례가액과 차이가 없는 점 등을 고려하였다고 하고 있으며, 평가기준일 현재 개별토지의 위치, 형상, 가격형성요인을 고려하여 감정가액을 산정한 것이므로 미분양토지 평가시 감정평가액에 다시 작업진행률을 적용한 금액을 시가로 보기는 어렵다는 의견을 제시하고 있다.

(7) OOO 공고 등에 의하면, OOO 일반산업단지 개발사업은 산업시설용지(이 건 토지) 조성사업과 기반시설(오폐수처리시설 등) 설치공사로 구성되어 있고, 오폐수관로는 동 산업단지가 상수원보호구역 상류에 위치하고 있는 관계로 사업지구 외의 지역인 하류까지 매립해야 하는 시설이나 부분준공일 현재 미완공 상태이며, 오폐수관로공사 비용은 산업단지 전체 개발사업의 총예정원가에 반영되어 있고 동 토지의 분양대금에도 포함되어 있으며 분양대금은 산업단지가 최종적으로 준공되면 정산하도록 되어 있다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점주식 거래가액이 상속세 및 증여세법상의 보충적 평가액보다 낮다는 이유로 청구인이 주식을 저가로 양수하여 이익을 분여받은 것으로 보아 이 건 증여세를 과세하였으나, 특수관계에 있는 자와의 비상장주식 거래라 하더라도 제반 사정을 고려하여 객관적 교환가치가 반영된 정상적인 가격이라면 그 가액을 시가로 볼 수 있다고 할 것인바, 청구인과 OOO은 OOO 일반산업단지 조성사업의 추진자와 투자자의 관계에 있었으므로 쟁점주식의 거래는 실질적으로 공동사업의 청산이라는 특정한 목적을 위하여 행하여진 것으로 보아야 할 것이고 따라서 어느 일방이 거래가액의 결정에 영향력을 행사한 것이라 보기는 어려운 점, 또한 쟁점주식의 거래가액(주당 OOO원)은 외부회계법인이 OOO의 재무제표 등을 기초로 평가한 가액을 근거로 한 것으로서 처분청이 보충적 평가방법에 따라 평가한 가액(OOO원)의 64% 수준이므로 경제적 합리성을 결여한 비정상적인 가격은 아니라 할 것인 점, 더욱이 그 차액(OOO원)은 대부분 재고자산(분양토지 및 미분양토지)의 순자산가치 평가시 작업진행률을 배제 또는 적용한 것에 기인한 것인데 OOO가 공급하여 할 오폐수관로공사는 위 조성사업에 반드시 필요한 것이고 평가기준일 현재 미완성 상태이므로 작업진행률을 적용함이 합리적인 점(조심 2017구880, 2017.8.23. 등 같은 뜻임) 등을 감안하면, 쟁점주식의 거래가액은 객관적 교환가치가 적정하게 반영된 정상적인 것(시가)으로 봄이 타당하다 하겠다. 따라서 처분청이 상속세 및 증여세법 상의 저가양도 규정을 적용하여 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

(9) 쟁점②는 쟁점①이 인용되어 심리의 실익이 없으므로 생략한다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.