[요지] 쟁점부동산 등기부등본상의 ◇◇◇에 대한 가압류등기 말소시기와 양도시기가 1년 이상 시차가 존재하고, 청구인이 제시한 부동산가압류신청서 및 차용금증서상에 채권자는 ◇◇◇으로, 채무자는 ㈜◆◆로 각각 명시되어 있으며, 거래내역 확인증에도 ㈜◆◆가 ◇◇◇에게 ◎◎백만원을 송금한 것으로 되어 있으므로 이 건 가압류 관련 채무자가 ★★★임을 입증할 수 있는 직접적인 증빙의 제시가 부족하며, ★★★도 동 채무를 부인하고 있는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[참조결정] 조심2008중2111 / 국심2005중4082
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 2011년 6월경 김OOO가 소유하고 있는 주택을 매수하기 위하여 만난 것을 계기로 김OOO를 알게 되었고, 이후 김OOO가 2013.7.19.～2014.4.8. 기간 동안 청구인으로부터 사업자금, 토지매수대금 등의 명목으로 총 OOO원을 차용하였으나 변제하지 아니하여 청구인은 김OOO를 사기죄로 고소하였으며, 대여금을 변제받을 수 없는 상황이라 전체부동산으로 대물변제라도 받고자 동 부동산에 설정된 가압류 등을 정리하면서 추가로 자금을 투입하게 되었다.
(2) 김OOO의 가압류 관련 진술(2017.5.13.)에 의하면, 김OOO는 청구인이 2015.3.2. OOO지방법원 OOO지원의 가압류결정에 의하여 박OOO에게 OOO원을, 곽OOO에게 OOO원을 각각 송금한 사실에 대하여 박OOO에 대한 채무는 인정하였으나, 곽OOO에 대한 채무는 자신과는 관련이 없는 자금이라고 진술한 것으로 나타나는데, 김OOO가 청구인으로부터 2014.4.1. OOO원을 각각 차입하면서 쟁점부동산의 소유권을 이전해 주겠다며 위 부동산에 대한 가압류해제비용을 차입한 사실이 공소장 및 청구인의 진술내용 등에 의하여 확인될 뿐 아니라 김OOO가 ㈜OOO의 실질대표자로서 채권자인 곽OOO으로부터 자금을 차입한 사실이 부동산가압류신청 등에 의하여 확인되므로 자신과는 관련 없는 자금이라는 김OOO의 진술은 신뢰하기 어렵다.
(3) 한편, 처분청은 김OOO가 박OOO에 대한 차용증이 없다고 진술하였음에도 박OOO에 대한 가압류해제비용은 전체부동산의 취득가액에 가산하면서 곽OOO에 대한 가압류해제비용은 인정하지 아니하였는데 이는 객관적 증빙 없이 단순히 관련인의 진술만으로 과세여부를 결정한 것으로 과세근거가 부족하다 할 것이다. 즉, 처분청은 김OOO의 진술내용만을 신뢰하고 ㈜OOO와 곽OOO이 작성한 차용증서는 인정할 수 없는 것으로 보았으나, 공소장, 차용증서 등을 보면 김OOO가 쟁점부동산에 설정된 2건의 가압류를 채무로 인지하고 박OOO 및 곽OOO의 가압류를 해제할 목적으로 청구인으로부터 OOO원을 차용한 사실을 알 수 있고, 김OOO의 아들인 김OOO가 ㈜OOO를 실질적으로 운영하고 있는 점, 차용증서 상에도 채권자 곽OOO, 채무자 ㈜OOO로 각각 기재되어 있는 점 등에 비추어 곽OOO에 대한 채무는 본인과 관련이 없다고 한 김OOO의 진술은 신빙성이 없다.
(4) 청구인은 전체부동산의 시가를 확인하기 위하여 2014.4.10. 협약서를 작성하기 전에 김OOO의 동의 하에 인근 부동산중개업소에 전체부동산을 매물로 내놓았고, 당시 부동산중개사 사무소는 전체부동산이 OOO원 정도의 가치가 있다며 청구인에게 채무액 OOO원과 나머지 OOO원을 투입하여 인수하라고 권유하였으나, 김OOO, 강OOO 및 청구인은 합의 하에 전체부동산에 대한 주택사업을 계획하였는데, 전체부동산의 명의수탁자인 홍OOO이 이를 주택사업에 제공하지 아니하여 사업은 무산되었는바, 전체부동산에 대한 객관적 평가 없이 동 부동산을 OOO원으로 평가하기는 곤란하며, OOO원 외에도 추가적인 부대비용이 발생하였다.
(5) 한편, 청구인이 1차 진술시 곽OOO에 대한 가압류해제금액이 위 채권액 OOO원과는 별도의 채권이라고 진술한 것은 위 OOO원은 2014.4.7. 기준 채권액이고, 가압류해제금액은 2015.3.2. 발생한 채권이므로 발생일을 기준으로 볼 때 별도의 채권이라는 의미로 진술한 것인바, 처분청이 가압류해제금액을 대물변제와 관련 없는 별도의 채권으로 본 것은 청구인의 진술내용을 오해한 것에서 비롯되었다.
(6) 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것이며, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제가액이 실지거래가액이 되는 것(부동산거래과-955, 2010.7.21.)으로 해석하고 있는바, 채무액으로 부동산을 대물변제하는 경우 당사자 간의 부동산평가액, 채무액 등을 확정하여 대물변제약정을 체결하는 것이 원칙인데, 이 건의 경우 쟁점부동산을 평가한 구체적인 입증자료 없이 당사자가 구두로 합의한 가액을 평가액으로 하여 그 가액은 신빙성이 부족하다.
(7) 또한, 처분청은 곽OOO에 대한 채무액을 쟁점부동산과는 별개의 사안으로 이는 청구인이 김OOO에게 추가로 받아야 할 채권에 해당한다고 보았으나, 청구인은 일관되게 곽OOO에게 OOO원 및 박OOO에게 OOO원을 각각 지급하고 가압류등기를 해제하였다고 진술하고 있고, 이 건 가압류해제비용 OOO원을 포함한 OOO원의 대가로서 잔금 완납형태로 2016.2.1. OOO에 대한 분양계약을 체결하였으나, 위 건물이 소재하고 있는 전라남도 OOO 등 대지 605㎡는 가압류 및 근저당권 설정금액이 OOO원에 달하고 2017.6.1. 현재 임의경매개시결정이 되어 경매OOO가 진행 중에 있으며, 건축물 준공검사를 받기 위해서는 주차장 확보 및 추가공사비로 약 OOO원이 추가로 투입되어야 하는 형편인지라 공사가 중단된 상태이고, 김OOO는 2017.11.28. 사기죄로 2년 구형을 받고 OOO에 수감되어 있는바, 처분청은 청구인이 위 OOO동 건물에 대한 우선권이 없어서 채권확보가 어려움에도 박OOO에게 지급한 가압류해제금액은 취득가액으로 인정한 반면, 곽OOO에게 지급한 것은 별도의 채권으로 보아 취득가액으로 인정하지 아니한다면 청구인은 이중으로 재산상의 불이익을 받게 되는 것이므로 곽OOO에 대한 가압류해제비용을 쟁점부동산의 취득가액(필요경비)으로 인정해 주어야 한다.
(1) 양도차익 계산시 취득가액에 산입하는 필요경비에 산입되는 것에는 취득시 쟁송으로 인한 명도비용, 소송비용, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함하고, 이 경우 소송비용은 민사소송법이 정하는 소송비용과 변호사의 보수 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 경비(소득세법 기본통칙 97-0…3)를 말하므로 원칙적으로 양수자가 부담하거나 구상권을 행사할 수 있는 가압류해제비용은 취득가액에 포함되는 비용에 해당하지 않는다(조심 2008중2111, 2009.6.19. 등 같은 뜻임).
(2) 다만, 쟁점부동산의 경우는 채무액 등에 갈음하여 대금의 지불 없이 부동산으로 대물변제하는 경우로 대물변제된 가액이 실지거래가액이 되는 것(국심 2005중4082, 2006.2.6., 같은 뜻임)이고, 쟁점부동산의 전소유자인 김OOO와 청구인 간에 계약서를 작성한 사실이 없으므로 양 당사자가 제시한 서류 및 진술내용 등에 의하여 확인된 김OOO에 대한 채무액만을 취득가액으로 인정한 것이다.
(3) 김OOO는 2017.5.13. 실시한 2차 진술에서 박OOO에 대한 채무액 OOO원은 인정하였으나 곽OOO에 대한 채무액 OOO원은 부인하였고, 청구인도 2017.5.15. 실시한 2차 진술에서 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 구두로 합의하였으며, 쟁점부동산과는 별도로 곽OOO의 가압류해제비용 OOO원을 포함한 총 OOO원의 대가로서 잔금 완납형태로 OOO동에 소재하는 주상복합건물에 대하여 분양계약(분양가액 OOO원)을 하는 동시에 OOO에 위치한 도로에 근저당권(채권최고액 OOO)을 설정하였다고 진술하였는바, 곽OOO에 대한 가압류해제비용은 별도의 구상권 행사금액(OOO동 분양계약)으로 봄이 타당하다.
(4) 또한, 청구인은 OOO동 주상복합건물 등이 청구인에게 우선권이 없어 채권확보가 어려우므로 곽OOO에 대한 가압류해제비용을 쟁점부동산에 대한 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 이는 쟁점부동산과는 별개의 사안으로 청구인이 김OOO에게 추가로 받아야 할 채권이 있음을 의미하므로 이 건 가압류해제비용을 쟁점부동산의 취득가액 또는 필요경비로 인정할 사항으로 보기는 어렵다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우
(2) 소득세법 시행령 제163조【양도소득의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하여 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) OOO지방검찰청 OOO지청의 공소장OOO에 의하면, OOO의 실질적인 대표인 김OOO는 청구인으로부터 사업 관련 자금 등을 빌리는 등 금전 거래를 하였으나 차용금을 변제할 의사나 능력이 없는 것으로 확인되어 사기죄로 2014.9.4. 공소가 제기된 것으로 나타나고, 범죄일람표의 내용은 아래 <표1>과 같다. <표1> 김OOO의 범죄일람표 요약 (단위: 만원) (나) 처분청은 청구인이 본인의 채권액을 김OOO가 ㈜OOO에 명의신탁한 전체부동산으로 변제받은 것은 유상양도로서 양도소득세 과세대상에 해당된다고 보아 아래 <표2>와 같이 양도차익을 산정하였다. <표2> 양도차익 산정내역 (단위: 천원) (다) 쟁점부동산의 등기사항전부명령서에 의하면, 채권자 박OOO이 2014.1.9. OOO지방법원 OOO지원의 가압류결정OOO으로 청구금액을 OOO원으로 하여 가압류등기하였다가 2015.3.6. 취하를 원인으로 말소등기한 것으로 등재되어 있고, 채권자 곽OOO이 2014.4.3. OOO지방법원 OOO지원의 가압류결정OOO으로 청구금액을 OOO원으로 하여 가압류등기하였다가 2015.3.6. 취하를 원인으로 말소등기한 사실이 나타난다. (라) ㈜OOO는 김OOO가 2013년 주택건설을 사업목적으로 설립한 무실적 법인으로 이에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없고, 2014년 10월 대표이사가 홍OOO에서 청구인으로 변경되었다가 2016년 6월 폐업신고된 것으로 나타나며, 동 법인의 주주현황은 아래 <표3>과 같다. <표3> ㈜OOO의 주주현황
(2) 청구인은 채권자 곽OOO이 쟁점부동산에 한 가압류를 해제하는데 소요된 OOO원을 필요경비로 인정해 주어야 한다고 주장하며 부동산가압류신청서, 등기사항전부명령서, 곽OOO과 ㈜OOO 간에 작성된 차용금증서 및 ㈜OOO가 곽OOO에게 OOO원을 송금한 거래내역 확인서 등을 제시하고 있다.
(3) 한편, 처분청은 청구인이 쟁점부동산과는 별도로 곽OOO에 대한 가압류해제비용 OOO원의 채권에 대한 대가로서 잔금 완납형태로 전라남도 OOO에 소재하는 주상복합건물에 대하여 분양계약(분양가액 OOO원)을 체결하는 동시에 같은 시 OOO에 위치한 도로에 근저당권(채권최고액 OOO원)을 설정하였다고 진술한 점, 김OOO가 곽OOO에 대한 채무액을 부인하고 있는 점 등에 비추어 곽OOO에 대한 가압류해제비용은 쟁점부동산과는 별도의 구상권 행사금액으로 봄이 타당하다는 의견이며, 청구인(대리인 박OOO) 및 김OOO의 진술서를 제시하고 있는데, 그 주요 내용은 아래 <표4>·<표5>와 같다. <표4> 청구인(대리인 박OOO)의 가압류 관련 진술내용(2017.5.15.) <표5> 김OOO의 가압류 관련 진술내용(2017.5.13.)
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 2016.2.1. 이 건 가압류해제비용 OOO원에 대한 대가로서 잔금 완납형태로 전라남도OOO동 주상복합건물에 대한 분양계약을 체결하였으나, 위 건물에 근저당권 등을 설정한 선순위채권자들로 인하여 채권확보가 어려움에도 곽OOO에게 지급한 것을 별도의 채권으로 보아 쟁점부동산의 필요경비로 인정하지 아니한다면 이중으로 재산상의 불이익을 입게 된다고 주장하나, 청구인 및 쟁점부동산의 실지소유자인 김OOO가 처분청 조사시 쟁점부동산과 별도로 곽OOO에 대한 가압류해제비용 OOO원의 채권에 대한 대가로서 잔금 완납형태로 전라남도 OOO동에 소재하는 주상복합건물에 대하여 분양계약(분양가액 OOO원)을 체결하는 동시에 같은 시 OOO에 위치한 도로에 근저당권(채권최고액 OOO원)을 설정하였다고 진술한 점, 청구인은 쟁점부동산을 포함한 전체부동산을 2014.10.10. 대물변제로 취득하였다가 2016.4.15. 양도하였으나, 쟁점부동산의 등기부등본 상에는 곽OOO에 대한 가압류등기가 2015.3.3. 말소된 것으로 등재되어 있어 양도시기와 1년 이상 시차가 존재하고, 청구인이 제시한 부동산가압류 신청서 및 차용금증서 상에 채권자는 곽OOO으로, 채무자는 ㈜OOO로 각각 명시되어 있으며, 거래내역 확인증에도 ㈜OOO가 곽OOO에게 OOO원을 송금한 것으로 되어 있으므로 이 건 가압류 관련 채무자가 김OOO임을 입증할 수 있는 직접적인 증빙의 제시가 부족하며, 김OOO도 동 채무를 부인하고 있는 점, 소득세법 제95조가 양도소득금액을 양도가액에서 필요경비를 공제한 금액으로 규정하고 있는 취지에 비추어 같은 법 제97조는 양도가액에서 공제할 필요경비를 성질상 양도가액에 대응하는 것으로서, 양도자산의 취득에 든 비용, 그 자산의 객관적 가치를 증가시키는 데 든 설비비와 개량비, 자본적 지출액과 양도비 등으로 제한하며 열거주의를 채택하고 있는바, 청구인이 위 OOO동 건물에 대한 양도차익이 발생할 가능성이 없다 하여 곽OOO에 대한 가압류해제비용을 쟁점부동산의 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하는 것은 납세자가 양도대상물건 및 필요경비 등을 임의로 선택하는 것으로서 수익비용대응의 원칙에 부합하지 아니하는 점 등에 비추어 이 건 가압류해제비용을 쟁점부동산의 필요경비로 인정하기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 곽OOO에 대한 가압류해제비용 OOO원을 쟁점부동산의 취득가액에 포함하지 아니하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.