증여받은 쟁점부동산의 취득가액을 상증법 제61조의 규정에 따라 평가하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

[주 문] OOO세무서장이2016.12.12. 청구인에게 한 2015년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은

1. 청구인이 2008.2.4. 배우자로부터 증여받아 취득한 OOO 대지 400㎡와 그 지상의 주택 51.4㎡ 및 창고 49.5㎡의개·보수공사 실시 여부·시기 및 공사금액, 관련 취득세·등록세 납부 여부 등의 자료를 통하여 위 부동산의 취득가액(필요경비를 포함한다)을 재조사하거나 유사매매사례가액 또는 감정평가액을 조사하여, 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2008.2.4. OOO 대지 400㎡ 및 그 지상 주택 51.4㎡, 창고 49.5㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 배우자로부터 증여받아 취득하였고, 2015.5.18. OOO원에 양도하였으나 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 나.처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 상속세 및 증여세법 제61조제1항 제1호 및 제2호에 따라 OOO원으로 평가하여 2016.12.12. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.3.10. 이의신청을 거쳐 2017.5.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 2007년 OOO으로부터의 민박사업 지원자금 OOO원을 포함한 약 OOO원 이상을 들여 쟁점부동산의 지붕, 화장실, 정화조 등에 대한 대규모 개·보수공사를 하였고, 쟁점부동산을 방 6개 및 화장실 5개의 형태로 개축하여 2007.5.16. 농어촌민박사업자로 지정받아 민박업을 영위해 왔다. 유통비 등 때문에 도서지역의 건축비가 더 비싼 점 등을 감안하지 않더라도 청구인은 개·보수 이후 1년 이내에 증여받았으므로 쟁점부동산은 최소한 개·보수비용 이상으로 평가되어야 한다. 청구인은 쟁점부동산을 증여받은 날(2008.2.4.)부터 3개월 이내인 2008.4.28. OOO 주택(이하 “비교부동산”이라 한다)를 취득하였는바, 비교부동산 부속토지의 2007년 개별공시지가(OOO원/㎡)는 쟁점부동산 토지의 개별공시지가(OOO㎡원)와 비슷하고, 비교부동산은 쟁점부동산과 직선거리로 120㎡로 한 동네에 위치하고 있고 유사매매사례가액에 해당한다. 비교부동산 건물은 취득 당시 폐가가 된지 10년이 넘었고, 동네의 쓰레기장으로 활용되고 있었으므로 토지가격만 주고 구입하였다. 이후 철거 후 신축을 하려고 하였으나 도로에 접해 있어 건축허가가 나지 않았고, 개축을 하며 민박집으로 사용하고 있다. 비교부동산의 취득 당시 매매가격은 OOO원으로 취득면적이 215㎡이므로 1㎡당 OOO원에 거래되었고, 동 금액을 쟁점부동산에 적용하면 토지의 평가액만 OOO원에 해당한다. 이와 함께 건물의 평가액을 감안하면 증여 시점의 쟁점부동산의 평가액은 최소한 양도가액인 OOO원을 상회할 것이다. 처분청은 이의신청 당시 쟁점부동산의 지목은 대지이고 건물의 주용도는 단독주택이나, 비교부동산 토지의 지목이 전이고 건물의 주용도가 점포 및 주택으로 되어 있어 용도가 다른 부동산에 해당한다는 의견이었으나, 비교부동산은 취득시점부터 대지로 사용되어 왔고 현재 민박집으로 사용하고 있는 점으로 보아 용도 등이 다른 부동산이라고 보는 것은 부당하다. 또한, 개별주택가격이 차이가 나지만 비교부동산을 구입할 때 폐가인 건물은 매매가액에 포함시키지 않고 토지가격만 계산하여 구입한 것이므로 개별주택가격을 기준으로 비교하는 것은 의미가 없다. 과거 청구인이 추가로 민박집을 매입할 정도로 민박업이 호황이었으나, 지금은 그렇지 않고 증여 시점에 비하여 현재는 쟁점부동산의 실제 매매가가 하락한 상태이다. 또한 인우보증서 등을 감안하면 사실상 양도차액이 발생하지 않았다고 보는 것이 타당하므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산과 비교부동산은 동일 지역에 소재한다는 사실만 같을 뿐 지목 및 건물 종류와 면적, 개별주택가격 등이 차이가 있어 서로 유사하지 않고 각각 개별성이 강하므로 비교부동산의 매매사례가액을 감안하여 산정한 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 증여받은 쟁점부동산의 취득가액을 상속세 및 증여세법 제61조의 규정에 따라 평가하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료 등에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 전라남도 신안군수는 2007.5.16. 농어촌정비법 제71조 제3항에 따라 청구인을 농어촌민박사업자(소재지: 쟁점부동산)로 지정하였다. (나) 쟁점부동산의 등기내역은 아래 <표1>과 같다. OOO (다) 청구인은 2008.5.26. OOO전 609㎡ 중 215㎡ 및 그 지상 주택 72㎡(비교부동산)를 최OOO으로부터 OOO원에 취득(등기원인: 2008.4.28. 매매)하였고, 최OOO의 주소는 아래 <표2>와 같이 쟁점부동산의 소재지OOO로 최OOO은 2008.5.26.(청구인의 비교부동산 취득일) 비교부동산 건물에 대하여 소유권보존등기를 접수하였다. 쟁점부동산 및 비교부동산을 비교한 내역은 아래 <표3>과 같다. OOO (라) 쟁점부동산 인근의 표준단독주택가격 내역은 아래 <표4>와 같다. OOO (마) 마을이장 등의 인우보증서(2017년 2월)에는 ‘청구인은 2008.2.14. 쟁점부동산(민박집)을 배우자로부터 증여받았는바, 당시 인근의 유사한 나대지가 평당 OOO원 안팎에 거래되었고, 쟁점부동산과 유사한 물건의 경우 OOO원～OOO원 정도에 시세가 형성되었음을 확인한다’고 기재되어 있다. (바) 처분청의 이 건 양도소득세 과세표준의 결정 내역 및 쟁점부동산 취득가액 계산내역은 아래 <표5> 및 <표6>과 같다. OOO (사) 처분청의 이의신청 결정서OOO에는 쟁점부동산에 대하여 ‘보수 및 개축은 증여시점인 2008.2.4. 이전의 일로 여겨진다’고 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 비교부동산의 매매가액이 쟁점부동산의 유사매매사례가액에 해당한다고 주장하나, 비교부동산은 쟁점부동산과 면적ㆍ위치가 동일하거나 유사하지 아니하고 구조 등도 다른 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 다만, 2009.1.1. 및 2012.1.1. 쟁점부동산의 개별주택가격 산정시 적용된 건물의 연면적이 증가하였고, 처분청도 이의신청 결정서에서 보수 및 개축이 있었던 사실은 인정하고 있으므로 시점은 불명확하나 쟁점부동산 관련 개·보수공사가 있었던 것으로 보이는 점, 쟁점부동산 기준시가(개별주택가격, 개별공시지가)의 증가율 및 쟁점부동산의 실제 양도가액(OOO원)과 2015년 기준시가(개별주택가격 OOO원, 개별공시지가 OOO원)의 과도한 차이 등을 고려하면, 쟁점부동산의 취득가액을 상속세 및 증여세법 제61조에 따라 평가하게 되는 경우 불합리한 결과가 초래되는 것으로 보이고, 쟁점부동산의 양도가액에서 공제하는 필요경비 또한 과소하게 산정된 것으로 보인다. 따라서, 쟁점부동산에 대한 개·보수공사의 실시 여부·시기 및 공사금액, 관련 취득세·등록세 납부 여부 등의 자료를 통하여 위 부동산의 취득가액(필요경비를 포함한다)을 재조사하거나 유사매매사례가액 또는 감정평가액을 조사하여, 그 결과에 따라 이 건 양도소득세 부과처분의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 할 것이다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제97조[양도소득의 필요경비 계산]제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. (단서 생략)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령(2016.2.17. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것) 제163조[양도자산의 필요경비] ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 및 각 호 생략)

(3) 상속세 및 증여세법(2015.12.15. 법률 제13557호로 개정되기 전의 것) 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액

4. 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). (단서 및 각 목 생략)

(4) 상속세 및 증여세법 시행령(2016.2.5. 대통령령 제26960호로 개정되기 전의 것) 제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 제12조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.