[요지] 신탁법상의 신탁행위는 재산의 사용·수익·처분의 권리를 배타적으로 양도하는 일반적인 소유권의 이전과는 다르게 볼 수 있는 점, 이 건 신탁의 경우 담보부신탁으로서 신탁으로 인하여 이 건 오피스텔의 소유권이 수탁자에게 이전된 후에도 위탁자인 청구법인은 부동산담보신탁계약 및 그 특약에 따라 월 임료의 수납행위, 임대차보증금 반환채무의 부담, 신탁부동산의 현실적인 점유, 유지관리 및 통상적인 임대업무 수행 등 실질적인 관리를 하면서 여전히 임대인의 지위를 보유하고 있는 점 등에 비추어 이 건 신탁을 임대 외의 용도 내지 매각으로 사용한 것으로 보아 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이 있음.
[참조결정] 조심2014지0689
[주 문] OOO의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 청구법인이 2016.2.4. 이 건 오피스텔에 대한 소유권이전등기를 한 후, 같은 날 OOO를 수탁자로 하여 신탁등기(이하 “이 건 신탁등기”라 한다)를 하였다는 사실만으로 임대의무기간 내에 이 건 오피스텔을 매각 또는 다른 용도로 사용하고 있는 것으로 보았으나, 문언 상 ‘신탁’이란 대가를 받고 소유권을 이전하는 행위가 아니고 특정한 사업목적을 달성하기 위하여 일정한 업무 행위를 위탁하는 것에 불과할 뿐만 아니라 이 건 신탁등기의 근거가 되는 부동산담보신탁계약은 부동산의 유지․관리․임대 업무를 수탁자가 아닌 위탁자가 처리하는 것을 주요 내용으로 하고 있으므로 이 건 신탁등기는지방세특례제한법제31조에서 정한 매각 또는 다른 용도로 사용하는 것에 해당하지 않는다.
(2) 조세심판원의 결정례(조심 2014지689, 2014.12.16.)를 보면, 신탁행위는 재산의 사용·수익·처분의 권리를 배타적으로 양도하는 일반적인 소유권의 이전과는 다르므로 신탁행위를조세특례제한법제120조 제5항의 처분으로 보기 어렵다’고 결정하고 있고, 청구법인은 이 건 오피스텔을 취득하고자 차입한 대출금의 상환을 담보하기 위하여 이 건 신탁회사와 담보신탁을 체결하였는바, 그 실질은 근저당설정등기와 동일한 것으로서 이를 매각으로 보지 않는 것이 임대주택의 공급을 활성화하기 위하여 신설한지방세특례제한법제31조의 입법취지에 부합한다고 할 것이므로 형식 논리에 치우친 이 건 취득세 등의 부과처분은 취소되어야 한다.
(1) 부동산의 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니고, 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 것으로서 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 되는 것이므로 신탁등기를 하게 되면 신탁회사가 그 소유권을 취득한 것으로 보아야 한다.
(2) 이 건 오피스텔의 경우 청구법인이 2016.2.4. 소유권이전등기를 한 후, 같은 날 이 건 신탁회사를 수탁자로 하여 신탁등기를 하였으므로 이 건 오피스텔에 대한 소유권은 사실상 수탁자인 이 건 신탁회사에게 있다고 할 것이고, 이 건 신탁등기 후에도 청구법인이 이 건 오피스텔의 임대와 관련된 각종 업무를 청구법인이 수행한다고 하더라도 이는 이 건 신탁회사가 그 관리업무를 청구법인이 대행하도록 한 것에 불과한 것이므로 처분청이 이 건 신탁등기를 임대의무기간 내 매각 등으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세특례제한법 제31조【임대주택 등에 대한 감면】①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
② 제1항을 적용할 때민간임대주택에 관한 특별법제43조 제1항 또는공공주택 특별법제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. 제177조의2【지방세 감면 특례의 제한】이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이지방세법에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(지방세법제13조 제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1.지방세법에 따라 산출한 취득세 및 재산세의 세액이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
(2) 지방세특례제한법 시행령 제13조【추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등】① 법 제31조 제2항에서 “대통령령으로 정한 경우”란민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항 또는공공주택 특별법 시행령제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.
(3) 지방세기본법 제17조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다. 제20조【해석의 기준 등】① 이 법 또는 지방세관계법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
4. “기업형임대주택”이란 기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. “준공공임대주택”이란 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. “단기임대주택”이란 일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 제43조【임대의무기간 및 양도 등】① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
(5) 신탁법 제1조【목적과 정의】② 본 법에서 신탁이라 함은 신탁설정자(이하 위탁자라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다)와 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 수익자라 한다)의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계를 말한다. 제2조【신탁의 설정】신탁은 위탁자와 수탁자간의 계약 또는 위탁자의 유언에 의하여 설정할 수 있다. 제3조【신탁의 공시】① 등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제삼자에게 대항할 수 있다.
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구법인은 2011.6.15. 본점소재지를 OOO에 이 건 오피스텔을 취득하였다. (나) 한편 청구법인은 이 건 오피스텔을 취득하기 전인 2016.1.29. 이 건 오피스텔을 신탁재산으로 하여 OOO와 아래＜표1＞과 같이 부동산담보신탁 계약을 체결하였다. (다) 청구법인은 2016.2.4. 이 건 오피스텔을 소유권이전등기하고, 같은 날 이 건 신탁회사를 수탁자로 하는 신탁등기를 하였으며, 그 등기 현황은 아래 ＜표2＞와 같다. (라) 처분청은 이 건 오피스텔에 신탁등기가 경료된 것을 확인하고, 임대의무기간 내에 이 건 오피스텔의 소유권이 수탁자인 OOO에게 이전되었다고 보아 당초 면제하였던 이 건 취득세 등을 부과․고지한 것으로 나타난다. (2)지방세특례제한법제31조 제1항 본문 제1호에서 임대사업자가 임대할 목적으로 전용면적 60제곱미터 이하의 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 2018.12.31.까지 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 및 같은 법 시행령 제13조 제1항에서 임대의무기간 내에임대주택법등 관련 법령에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니며, 그와 같이 신탁의 효력으로 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 된다하더라도신탁법상의 신탁행위는 재산의 사용·수익·처분의 권리를 배타적으로 양도하는 일반적인 소유권의 이전과는 다르다고 볼 수 있는 점, 이 건 신탁등기는 담보부신탁계약에 의한 것이므로 그 위탁자인 청구법인이 부동산담보신탁계약 및 특약에 따라 월 임료의 수납, 임대차보증금 반환채무의 부담, 신탁부동산의 현실적인 점유, 유지․관리 및 통상적인 임대업무 등을 하여 실질적인 관리를 하면서 여전히 임대인의 지위를 보유하고 있어 이 건 오피스텔을 임대 외의 용도로 사용하고 있다고 보기 어려운 점, 담보부신탁계약은 그 형태만 다를 뿐 그 실질에 있어 근저당의 설정계약과 유사할 뿐만 아니라 별도의 신탁기간이 약정되어 있으며 그 기간이 만료되거나 신탁기간 중 위탁자가 우선수익자에 대한 채무를 변제하는 등의 사유로 신탁계약을 해지하는 때에는 신탁이 종료되어 ‘신탁재산의 귀속’을 원인으로 위탁자인 청구법인에게 소유권이 이전(환원)되는 점, 청구법인이 대가를 받고 이 건 오피스텔의 소유권을 이 건 신탁회사에게 이전하였다거나 수탁자인 이 건 신탁회사가 대가를 지급하고 이를 취득하였다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 청구법인이 이 건 오피스텔을 취득한 후 임대의무기간 내에 매각하였다고 보아 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로지방세 기본법제123조 제4항과국세기본법제81조, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.