[요지] 이 건 사업시행자는 이 건 대장에 체비지의 물권 유사의 사용수익권을 갖고 있는 자를 등재한 것이 아니라 체비지에 대한 매매계약을 체결하고 그 계약금만 납부한 자를 기재해 놓았고, 이러한 정도로 그 매수예정자가 해당 체비지의 물권 유사의 사용수익권을 취득하였다고 볼 수 없으므로 이 건 대장은 물권 유사의 사용수익권을 공시해 놓은 체비지대장으로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구법인이 이 건 대장에 이 건 토지의 소유자로 등재된 사실만으로 이 건 토지를 취득하였다고 볼 수 없음
[참조결정] 조심2014지1110
[주 문] OOO이 2016.10.13. 청구법인에게 한 취득세 OOO농어촌특별세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 2015.7.2. OOO와 OOO 내 체비지인 이 건 토지를 OOO에 매매하기로 계약을 체결한 후, 계약금(10%) 및 1차 중도금(30%) OOO을 지급하였을 뿐 이 건 토지를 배타적으로 사용․수익한 사실도 없는 상태에서 2015.12.18. OOO의 동의를 받아 이 건 토지를 취득할 수 있는 권리와 그에 따른 매매대금 납부 등의 의무를 OOO주식회사에게 양도하였는바 청구법인은 이 건 토지를 사실상 취득하지 않았다고 할 것이고, 조세심판원도 도시개발사업시행자와 체비지에 대한 매매계약을 체결하였다고 하더라도 잔금을 납부하지 아니한 상태에서 제3자에게 토지를 취득할 수 있는 권리를 양도한 경우에는 취득세 납세의무가 없다고 결정(조심 2014지1110, 2015.2.25. 같은 뜻임)하였음에도 OOO가 체비지의 매각 및 관리를 위하여 매수(예정)인의 인적사항 및 권리의무 승계 사항 등을 기재한 체비지관리대장에 청구법인이 이 건 토지의 소유자로 등재되었다는 사실만으로 처분청이 청구법인을 이 건 토지의 사실상 취득자로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.
(2) 예비적으로, 처분청은 2016.8.11. 이 건 토지의 취득세 등을 부과하였다가 과세예고기간 종료 전 부과 고지 등을 이유로 2016.9.6. 그 부과처분을 취소하였으므로 이 건 토지에 대한 취득세 납세의무는 소멸되었다 할 것임에도 2016.10.13. 동일한 과세대상인 이 건 토지에 대하여 다시 취득세 등을 부과․고지하였는바 이 건 취득세 등은 당연 무효에 해당된다.
(1) 체비지에 있어서 도시개발사업시행자가 작성하는 체비지대장은 등기부와 같은 공시의 효과를 가진다 할 것이고, ‘체비지에 대한 인도 내지 점유 외에 사업시행자가 관리하는 체비지대장에의 등재도 공시방법이라 할 것’(대법원 1995.3.10. 선고 93다57964 판결, 같은 뜻임) 이므로 잔금 지급이 이루어지지 않았다고 하더라도 일단 체비지대장에 등재되었다면 그 등재일에 당해 토지를 취득한 것으로 보아야 하고, OOO는 ‘이 건 토지 관련 체비지관리대장’(이하 “이 건 체비지관리대장”이라 한다)에 2015.7.2.자로 청구법인을 그 소유자로 등재하였는바, 청구법인은 이 건 토지에 대한 잔금을 지급하였는지 여부에 관계 없이 2015.7.2. 이 건 토지를 취득하였다고 보아야 할 것이며, 이 건 체비지관리대장의 2015.12.18.자 매수인(OOO주식회사) 명의변경 사항과 청구법인이 채권자인 OOO과 OOO에 제출한 채무인수약정서의 채무인수인(OOO주식회사)이 일치하고 있음을 볼 때, 이 건 체비지관리대장을 OOO가 체비지의 분양 관리를 위하여 내부적으로 작성한 것이라고 볼 수는 없으며, 청구법인은 이 건 토지의 양도를 통하여 OOO억원 이상의 양도차익을 얻었는바, 이는 청구법인이 이 건 토지의 소유자 지위에서 양도한 것이라 보는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.
(2) 처분청은 2016.7.18. 이 건 토지에 대한 취득세 등의 과세예고를 한 후,지방세기본법제116조 제1항에서 정한 과세전적부심사 청구기간(30일)이 경과하지 아니한 2016.8.11. 취득세 등을 부과․고지하였다가 그 오류를 시정하고자 당해 취득세 등을 철회한 것인바, 그 후 적법한 절차를 거쳐 2016.10.13. 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과 고지하였는바, 이는 정당한 과세처분에 해당된다.
3. 심리 및 판단
① 체비지관리대장에 소유자로 등재된 경우 잔금 납부 여부에 관계 없이 그 소유자가 당해 토지를 취득한 것으로 볼 수 있는지 여부
② 취득세 등의 부과처분을 철회한 후 다시한 동일한 처분을 적법하다고 볼 수 있는지 여부
(1) 지방세법 제6조【정의】취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
1. “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다. 제7조【납세의무자 등】① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
② 부동산등의 취득은민법,자동차관리법,건설기계관리법,항공법,선박법,입목에 관한 법률,광업법또는수산업법등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.
(2) 지방세법 시행령 제20조【취득의 시기 등】② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다).
(3) 도시개발법(2015.8.28. 법률 제13498호로 개정되기 전의 것) 제28조【환지 계획의 작성】① 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 시행하려면 다음 각 호의 사항이 포함된 환지 계획을 작성하여야 한다.
4. 제34조에 따른 체비지(替費地) 또는 보류지(保留地)의 명세 제34조【체비지 등】① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다. 제36조【환지 예정지 지정의 효과】④ 시행자는 제34조에 따른 체비지의 용도로 환지 예정지가 지정된 경우에는 도시개발사업에 드는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다. 제42조【환지처분의 효과】⑤ 제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 제36조 제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다. 제72조【관계 서류의 열람 및 보관 등】② 시행자는 토지 소유자와 그 밖의 이해관계인이 알 수 있도록 관보ㆍ공보ㆍ일간신문 또는 인터넷에 게시하는 등의 방법으로 다음 각 호에 관한 사항을 공개하여야 한다. 1.～4. (생략)
5. 그 밖에 도시개발사업의 시행에 관하여 대통령령으로 정하는 사항
③ 시행자는 제2항 각 호에 관한 서류나 도면 등을 도시개발사업이 시행되는 지역에 있는 주된 사무소에 갖추어 두어야 하고, 도시개발구역의 토지 등에 대하여 권리자가 열람이나 복사를 요청하는 경우에는 개인의 신상정보를 제외하고 열람이나 복사를 할 수 있도록 하여야 한다. 이 경우 복사에 필요한 비용은 실비의 범위에서 청구인의 부담으로 할 수 있다. 제73조【권리의무의 승계】시행자나 도시개발구역의 토지등에 대하여 권리를 가진 자(이하 “이해관계인등”이라 한다)가 변경된 경우에 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 규약ㆍ정관 또는 시행규정에 따라 종전의 이해관계인등이 행하거나 이해관계인등에 대하여 행한 처분, 절차, 그 밖의 행위는 새로 이해관계인등이 된 자가 행하거나 새로 이해관계인등이 된 자에 대하여 행한 것으로 본다.
(4) 도시개발법 시행령 제85조의5【관계 서류의 열람 및 보관 등】법 제72조 제2항 제5호에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 다만, 제2호, 제3호 및 제5호는 도시개발구역의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 하여 도시개발사업을 시행하는 경우로 한정한다.
2. 체비지(건축물을 포함한다) 매각 내역서
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) OOO(이하 “이 건 개발사업”이라 한다)은 OOO(사업시행자)가 OOO일원 토지 910,734㎡를 2011.6.8.부터 2015.12.31.까지 환지방식으로 개발하는 사업으로서 청구법인은 2015.6.25. 이 건 도시개발사업부지 내 체비지인 이 건 토지를 공개입찰을 통해 OOO에 낙찰받은 후, 2015.7.2. OOO와 아래 ＜표1＞과 같이 매매계약을 체결하였다. ＜표1＞ 이 건 토지 매매계약서 (나) 청구법인은 ＜표1＞의 매매계약서에 따라 2015.7.2. 계약금(10%) OOO과 2015.12.2. 중도금(30%) OOO을 각각 지급하였다. (다) OOO가 청구법인과 이 건 토지의 매매계약을 체결한 후, ＜표2＞와 같이 이 건 체비지 관리대장을 작성하였다. ＜표2＞ 이 건 토지 관련 체비지 관리대장 (라) 한편, OOO는 2014년 8월경 OOO(대출기관 대표)과 ‘이 건 개발사업부지 내 체비지를 분양받은 자로서 분양대금의 10% 이상을 납입한 자 중 OOO가 중도금 대출 대상자로 추천한 자에게 OOO이 중도금을 대출한다’는 취지의 대출협약을 체결하였다. (마) 한편 청구법인이 추가로 제출한 중도금 대출 관련 서류를 보면, 청구법인은 2015.10.28. OOO에게 OOO등이 대출상환금의 연체를 이유로 대출계약을 해지하고 대출 관련 채권의 상환을 요청할 경우 토지 매매계약의 해제 등 OOO의 어떠한 조치에도 이의를 제기하지 않겠다’는 각서를 제출하고, OOO로부터 중도금 대출을 위한 추천서를 발급받았으며, 같은 날 OOO으로부터 OOO억원, OOO을 포함하여 이하 “대출기관”이라 한다)으로부터 OOO억원을 차입하는 여신거래(대출)계약을 체결하였다 (바) 청구법인이 대출계약을 체결하면서 대출기관에 제출한 서류에는 일반적인 대출관련 서류(용지매매계약서, 채무자 및 연대보증인 관련 서류)뿐만 아니라 ‘중도금 대출 추천서’ 이 건 토지의 매매계약이 해지되는 경우 청구법인이 OOO로부터 받는 환급금 중 계약금 10%를 제외한 전액(중도금)을 대출기관에게 양도한다는 ‘채권양도계약서’ 및 OOO가 청구법인의 채권양도계약에 동의하고 그 환급금을 대출기관에게 지급하겠다는 ‘채권양도 통지 및 승낙서’를 함께 제출하였고, 그 대출금 총액 OOO억원은 청구법인을 거치지 아니하고 OOO에게 1차 중도금으로 지급되었다. (사) 청구법인은 2015.12.18. 이 건 토지의 매도인인 OOO의 동의를 받아 이 건 토지의 취득과 관련한 일체의 권리․의무를 OOO주식회사에게 총 OOO에 양도한다는 내용의 권리의무승계계약을 아래 ＜표3＞과 같이 체결하였다. ＜표3＞ 이 건 토지의 권리의무승계계약서 (아) 청구법인은 ＜표1＞과 같이 이 건 토지를 OOO로부터 OOO에 취득하기로 하는 매매계약을 체결한 후, 이 건 토지를 취득할 수 있는 권리를 OOO에 OOO주식회사에게 양도하여 OOO의 양도차익을 얻었으나, 그 양도차익 중 각종 비용을 제외한 OOO만을 이 건 토지의 권리․의무승계 관련 양도차익으로 하여 장부에 기장한 것으로 나타난다. (자) 한편, 2017.1.17. 개최된 조세심판관회의에 참석한 청구법인의 직원 OOO은 이 건 체비지관리대장이 존재한다는 사실을 언제 알게되었느냐는 질문에 대하여 처분청으로부터 이 건 토지에 대한 취득세 과세예고를 받기 전까지는 모르고 있다가 처분청으로부터 이 건 취득세 등의 과세 이유를 듣고 OOO에 이 건 체비지관리대장의 존재하는지 여부를 문의하여 열람할 수 있었다는 취지로 답변하였고, 청구법인의 직원 OOO은 OOO가 이 건 토지와 같은 체비지에 대하여 그 소유자, 매매가격 등이 기재된 체비지대장을 처분청에 제출하였는가를 묻는 질문에 대하여 체비지대장은 소유권보존등기를 위하여 처분청에 제출하는 것이므로 이 건 개발사업은 현재 조성 공사가 완전히 종료되지 아니하여 아직까지 제출하지 않는 것으로 알고 있다고 답변하였다.
(2) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가)지방세법제6조 제1호에서 취득이란 매매, 교환 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다고 규정하고 있고, 제7조 제2항은 부동산 등의 취득은민법등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자를 취득자로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제20조 제2항은 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을 취득의 시기로 규정하고 있다. 한편,도시개발법(2015.8.28. 법률 제13498호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제36조 제4항에서 사업시행자는 체비지의 용도로 환지 예정지가 지정된 경우에는 도시개발사업에 드는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제42조 제5항에서 도시개발사업의 체비지는 사업시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한 것으로 하되, 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득한 것으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제72조 제2항 제5호 및 같은 법 시행령 제85조의5 제2호에서 사업시행자는 토지 소유자와 그 밖의 이해관계인이 알 수 있도록 관보ㆍ공보ㆍ일간신문 또는 인터넷에 게시하는 등의 방법으로 체비지 매각 내역서를 공개하여야 한다고 규정하고 있다. (나)지방세법제6조, 제7조 및 같은 법 시행령 제20조를 종합할 때, 부동산을 유상으로 취득하는 경우 사실상의 잔금 지급 또는 그러한의 행위가 없었다 하더라도 매수인이 당해 부동산을 배타적으로 사용․수익하는 경우에는 이를 취득한 것으로 보는 것이므로 도시개발사업에 따른 체비지의 경우에도 잔금의 지급 또는 배타적 사용․수익 등 사실상의 취득으로 볼 만한 행위가 있는 경우에는도시개발법제42조 제5항에 관계 없이 그 날에 당해 체비지를 취득한 것으로 보아야 할 것이다. (다) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 OOO와 이 건 토지의 매매계약을 체결한 후 그 잔금을 지급하지 않은 상태에서 취득과 관련한 권리․의무를 OOO주식회사에게 양도한 사실과 청구법인이 이 건 토지를 배타적으로 사용․수익하지 아니한 사실은 다툼이 없다고 보이는 점, 청구법인이 OOO로부터 대출금 추천서를 발급받으면서 제출한 ‘각서’에 대출상환금의 연체 등으로 대출계약이 해제되는 경우 OOO가 이 건 토지의 매매계약을 해지하더라도 이의를 제기하지 않겠다고 기재된 것으로 보아 이 건 체비지관리대장의 기재사항에 불구하고 이 건 토지의 매매계약은 계약 당사자 일방의 귀책이 있으면 잔금 완납 전에는 언제든지 해제할 수 있다고 보이는 점, 이 건 토지의 권리의무승계계약서(＜표3＞ 참조) 제7조에서 권리의무승계 체결 이후 청구법인은 이 건 토지의 매매계약과 관련하여 아무런 권리가 없다고 규정하고 있는 것으로 보아 청구법인은 이 건 토지에 대한 매수인의 지위를 OOO주식회사에게 양도하고 당해 거래에서 완전히 배제되었다고 볼 수 있는 점,도시개발법제72조 제2항 제5호 및 같은 법 시행령 제85조의5 제2호에서 사업시행자는 토지 소유자 등 이해관계인들이 알 수 있도록 체비지매각내역서를 공개하도록 규정하고 있으나 OOO는 청구법인이 이 건 체비지관리대장의 열람 등을 요구하기 전까지 이를 외부에 공개하지 않은 것으로 보아 이 건 체비지관리대장이 위의 체비지 매각내역서에 해당된다고 보기 어려운 점, 체비지대장은 도시개발사업시행자가 제3자 등에게 처분한 체비지의 소유권보존등기를 위하여 행정관청에 제출하는 것으로서 당해 체비지대장에 소유자로 기재된 자는 당연히 소유권보존등기를 할 수 있는 자를 말하는 것인바 청구법인을 소유자로 등재한 이 건 체비지관리대장은 위의 체비지대장에 해당된다고 보기도 어려운 점, 나아가 청구법인이 이 건 토지를 취득할 수 있는 권리를 OOO주식회사에게 양도하여 상당한 양도차익을 얻었다고 하더라도 양도차익의 존재 여부로 사실상의 취득 여부를 판단하는 것은 아닌 점 등에 비추어 청구법인이 2015.7.2.자로 이 건 체비지관리대장에 이 건 토지의 소유자로 일시 등재되었다는 사실만으로 사실상의 취득이 이루어진 것으로 보아 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
(3) 쟁점①이 인용되어 쟁점②는 심리할 실익이 없어 생략한다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로지방세 기본법제123조 제4항과국세기본법제81조, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.