대도시내에서 주택건설용으로 토지를 취득한 후 3년 이내에 착공하지 못한 데에 정당한 사유가 있는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2011.10.13. 대도시 내에 주택건설업 등을 목적사업으로 하여 설립된 법인으로 2011.10.28. OOO에 대해서는 지방세법(2011.12.31. 법률 11137호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제13조 제2항 단서 및 같은 법 시행령 제26조 제1항 제3호에 따라 표준세율을 적용하고, 나머지 203.92㎡에 대해서는 같은 법 제13조 제2항 제1호에 따라 중과세율을 적용하여 산정한 취득세 등을 신고‧납부하였다.
• 나. 처분청은 청구법인이 쟁점토지를 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하지 아니한 사실을 확인하고 중과세율 적용대상에 해당하는 것으로 보아 OOO을 2016.2.3. 청구법인에게 부과‧고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2016.4.28. 이의신청을 거쳐 2016.10.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 2011.10.28. 쟁점토지를 취득하고 3년 이내에 주택건설에 착공하기 위하여 2012.1.19. 건축허가를 득하였으나, 당시 도시형 생활주택시장이 포화되어 주택사업을 추진하게 되면 손실이 불가피하게 발생되는 상황이 되어 부득이 착공이 지연되었으나, 계속적으로 사업을 추진하고자 새로이 건축허가를 받고 또한 실거주자의 입장에서 서민 편의를 위한 주택설계를 2회에 걸쳐 실시하는 등 관련 비용이 증가함에도 불구하고 지속적으로 노력하여 2015.4.22. 착공을 해서 2015.12.11. 공동주택신축을 완료한 점, 청구법인은 주택건설사업에 대한 경험이 많지 않아 유예기간 내에 착공을 해야 한다는 관련 법령을 숙지하지 못한 점, 처분청도 유예기간이 도래하기 전에 착공이 이루어지지 않으면 취득세 중과세율이 적용될 수 있다는 것을 안내하지 않아 청구법인에게만 그 귀책사유가 있다고 볼 수 없는 점 등을 감안할 때, 청구법인이 쟁점토지를 취득하고 유예기간을 5개월 경과하여 착공을 하였다는 사유만으로 취득세 중과세율을 적용하는 것은 대도시 내 토지 취득에 대한 중과세 및 경감취지와 실질과세의 원칙에 비추어 부당한 처분이 명백하므로 이를 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구법인은 쟁점토지를 취득하고 유예기간 내에 주택건설에 착공하려 하였으나, 그 당시 주택공급 상황상 무리하게 사업을 추진하게 되면 손실이 발생할 수 있어 지연한 것이고, 내부적으로 쟁점토지를 목적사업에 사용하기 위하여 건축허가와 주택설계를 각 2회씩 실시하는 등 비용이 급증함에도 주택사업을 하고자 노력을 다하였다고 주장하나, 이는 내부적인 회사의 경영 사정일 뿐 법령에 의한 금지‧제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유에 해당한다고 볼 수 없고, 청구법인이 유예기간 내에 착공을 하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유에도 해당한다고 볼 수 없으므로 청구법인에게 유예기간 내에 착공에 이르지 못한 데에 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다 할 것인바, 청구법인이 쟁점토지를 취득일부터 3년 이내 정당한 사유 없이 주택건설 용도로 착공하지 아니한 것으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 대도시내에서 주택건설용으로 토지를 취득한 후 3년 이내에 착공하지 못한 데에 정당한 사유가 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법(2011.12.31. 법률 제11137호로 일부개정되기 전의 것)제11조[부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

• 나. 농지 외의 것: 1천분의 40 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 취득하는 경우의 취득세는 제11조 제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율을 적용한다.다만, 수도권정비계획법제6조에 따른 과밀억제권역(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률을 적용받는 산업단지는 제외한다. 이하 이 조에서 "대도시"라 한다)에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령으로 정하는 업종(이하 이 조에서 "대도시 중과 제외 업종"이라 한다)에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하거나, 법인이 사원에 대한 분양 또는 임대용으로 직접 사용할 목적으로 대통령령으로 정하는 주거용 부동산(이하 이 조에서 "사원주거용 목적 부동산"이라 한다)을 취득하는 경우의취득세는 제11조에 따른 해당 세율을 적용한다.

1. 대도시에서 법인을 설립[대통령령으로 정하는 휴면(休眠)법인(이하 "휴면법인"이라 한다)을 인수하는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다]하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소를 대도시로 전입함에 따라 대도시의 부동산을 취득(그 설립·설치·전입 이후의 부동산 취득을 포함한다)하는 경우

③ 제2항 각 호 외의 부분 단서에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대하여는 제2항 본문을 적용한다.

1. 제2항 각 호 외의 부분 단서에 따라 취득한 부동산이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우.다만, 대도시 중과 제외 업종 중 대통령령으로 정하는 업종에 대하여는 직접 사용하여야 하는 기한또는 다른 업종이나 다른 용도에 사용·겸용이 금지되는 기간을 3년 이내의 범위에서 대통령령으로 달리 정할 수 있다. 가.정당한 사유 없이 부동산 취득일부터 1년이 경과할 때까지 대도시 중과 제외 업종에 직접 사용하지 아니하는 경우

(2) 지방세법 시행령(2011.12.31. 대통령령 제23482호로 일부개정되기 전의 것) 제26조[대도시 법인 중과세의 예외] ①법 제13조 제2항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 업종"이란 다음 각 호에 해당하는 업종을 말한다.

3. 해외건설촉진법에 따라 신고된 해외건설업(해당 연도에 해외건설 실적이 있는 경우로서 해외건설에 직접 사용하는 사무실용 부동산만 해당한다) 및주택법제9조에 따라 국토해양부에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 부동산만 해당한다)

③ 법 제13조 제3항 제1호 각 목 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 업종"이란제1항 제3호의 주택건설사업을 말하고, 법 제13조제3항 제1호 각 목에도 불구하고직접 사용하여야 하는 기한 또는 다른 업종이나 다른 용도에 사용·겸용이 금지되는 기간은 3년으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 및 청구법인이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 OOO로 이전등기한 것으로 확인된다. (나) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구법인은 이 건 토지에 대하여 2011.10.18. 매매를 원인으로 2011.10.28. 소유권이전등기를 마친 사실이 확인된다. (다) 청구법인은 2011.10.25. 영업장소재지를 OOO으로 하여 주택법제9조 등의 규정에 따라 주택건설사업자로 등록하였다. (라) 청구법인은 2012.1.19. 이 건 토지상에 주택 건축을 위한 건축허가를 받았으나, 처분청은 2014.4.30. 청구법인이 위 건축허가일부터 2년 내에 착공을 실시하지 않았다는 사유로 건축허가를 취소하였다. (마) 청구법인은 2015.3.31. 다시 건축허가, 2015.4.13. 착공신고를 하였으며, 처분청은 2015.12.11. 이 건 토지상에 신축된 지하1층, 지상14층의 공동주택 4,367.23㎡(근린생활시설/업무시설 및 도시형 생활주택)에 대하여 사용승인을 하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지를 취득하고 유예기간 내에 주택건설에 착공하려 하였으나 주택공급 상황상 무리하게 사업을 추진할 경우 손실이 발생할 수 있어 사업이 지연된 것이고, 내부적으로 건축허가와 주택설계를 각 2회씩 실시하는 등 공사착공을 위하여 적극적이고 진지한 노력을 다하였다고 주장하나, 지방세법제13조 제3항 제1호 단서 및 가목, 같은 법 시행령 제26조 제3항에서 말하는 ‘정당한 사유’라 함은 그 취득한 토지를 고유목적사업에 사용하지 못한 사유가 행정관청의 사용금지·제한 등 외부적인 사유로 인한 것이거나 또는 내부적으로 토지를 고유목적에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 하였음에도 불구하고 시간적인 여유가 없거나 기타 객관적인 사유로 인하여 부득이 목적사업에 사용할 수 없는 경우를 말하는 것이며, 토지의 취득자가 그 자체의 자금사정이나 수익상의 문제 등 때문에 목적사업에 직접 사용하기를 포기한 경우와 같은 것은 포함하지 아니한다 할 것인바, 청구법인은 2012.1.19. 처분청으로부터 건축허가를 받았음에도 도시형 생활주택시장의 포화로 손실이 예측되어 주택사업을 지연하다가 장기간 미착공을 사유로 건축허가가 취소되었고, 유예기간(3년)이 경과한 2015.3.31. 다시 건축허가를 받아 2015.4.22.에 이르러서야 착공이 이루어진 것으로 나타나므로 청구법인이 유예기간 내에 주택건설에 착공하기 위하여 정상적인 노력을 다하였음에도 불구하고 시간적인 여유가 없어 착공에 이르지 못한 것으로 보기 어려울 뿐만 아니라 행정관청의 사용금지·제한 등 외부적인 사유가 있었다고 보기도 어려운 점에서 유예기간 내에 착공이 이루어지지 못한데에 정당한 사유가 있다는 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서, 청구법인이 정당한 사유 없이 쟁점토지 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택건설에 착공하지 못하였다는 이유로 중과세율을 적용하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.