[요지]
○ 쟁점일반분양아파트 및 쟁점임대아파트는 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발사업으로 신축된 주택으로서 청구법인이 사업시행자의 지위에서 이를 신축하여 재산세 과세기준일 이전에 준공인가(사용승인)을 받았으므로 청구법인이 이 건 부동산을 소유하고 있다고 보아야 할 것이며, ○ 청구법인이 임대사업자의 형식적 요건을 갖추었다 하더라도 쟁점임대아파트는 서울특별시가 매입 후 임대사업을 영위하는 부동산이므로 청구법인이 임대목적에 직접 사용하는 것으로 보기는 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 OOO토지상에 15개동의 아파트 1,081세대(조합원분 465세대, 일반분양 431세대, 임대주택 185세대)를 신축하여 2016.5.19. 준공인가(사용승인)를 받고 2016.10.6. 이전고시한 OOO제4구역 주택재개발정비사업조합으로서 도시 및 주거환경정비법제4조의2 제1항, 같은 법 시행령 제13조의3 제1항 및 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례제21조 등에서 일정규모의 임대주택 건설을 의무화하도록 강제하고 있으므로 이 건 부동산 중 임대아파트 185세대(이하 “쟁점임대아파트”라 한다)를 건설한 것이며, 임대아파트의 소유권보존등기 또한 OOO을 원시취득자로 하여 보존등기절차를 이행하였을 뿐만 아니라 청구법인은 서울특별시를 위하여 잠정적으로 보존․유지․관리한 것에 불과한 이상 그 사실상의 소유자는 청구법인이 아닌 OOO으로 보는 것이 타당하다 할 것이므로 지방세법제109조 제1항에 따라 재산세를 비과세하거나 지방세특례제한법제31조 제3항 및 같은 법 시행령 제13조 제2항 제1호에 따라 재산세를 경감하는 것이 타당하다.
(2) 아울러, 처분청은 2016년도 재산세 과세기준일(6.1.) 이전인 2016.5.19. 이 건 아파트가 준공승인(사용승인) 되었다는 이유로 이 건 부동산 중 일반분양아파트 369세대(이하 “쟁점일반분양아파트”라 한다)에 대하여 그 사실상의 소유자를 청구법인으로 보아 재산세 등을 부과․고지하였으나, 쟁점일반분양아파트가 청구법인 명의로 준공승인(사용승인)되었다 하더라도 분양처분(이전고시) 전에는 토지 및 건축물이나 부동산을 취득할 수 있는 권리만이 취득의 대상이 될 수 있을 뿐 아파트 그 자체는 취득의 대상이 될 수 없다 할 것이므로 지방세법 시행령제20조 제6항에 따라 소유권이전고시일의 다음날과 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 보아야 할 것임에도 처분청이 쟁점일반분양아파트에 대하여 청구법인을 납세의무자로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이다.
3. 심리 및 판단
(1) 처분청과 청구법인이 제출한 증빙자료에서 다음과 같은 내용이 확인된다. (가) 청구법인은 개업일을 2008.10.27.로 하고, 사업의 종류를 업태 건설업, 종목 주택신축판매업으로 하여 OOO세무서장으로부터 사업자등록증을 교부받았다. ＜표2＞ 청구법인 사업자등록 내역 (나) 청구법인은 OOO제4구역주택재개발정비사업의 사업시행자로서 2013.9.26. OOO외 512필지(44,012.3㎡)상에 건축공사에 착공하여 공동주택 15개동 1,081세대(쟁점임대주택 185세대 포함) 및 복리부대시설을 신축하여 2016.5.19. 처분청으로부터 도시 및 주거환경정비법제52조 제3항 등에 따라 주택재개발사업의 준공인가(균형개발과-4814)를 득하였다. (다) OOO제4구역주택재개발정비사업은 2016.5.26. 도시 및 주거환경정비법제52조에 따라 서울특별시 양천구 고시 제2016-28호로 공사완료 고시되었다. (라) 청구법인은 2016.5.26. 공사완료 고시된 OOO제4구역주택재개발정비사업에 대하여 주택재개발사업에 대한 소유권이전을 위하여 2016.10.6. 도시 및 주거환경정비법제54조의 규정에 따라 이를 고시(제2016-3호) 하였다. (마) 쟁점임대아파트는 조합원 및 일반분양아파트와 마찬가지로 청구법인이 준공인가를 득한 후, 도시 및 주거환경정비법제54조에 따라 소유권이전에 대한 고시(이전고시)를 거쳐 OOO에게 소유권이 이전되었다. (바) 사업시행자인 청구법인과 OOO은 2015.11.19. 쟁점임대아파트(185세대)를 OOO이 매입하기로 하는 “재개발임대주택 매입 표준계약”을 체결하였다. (사) 쟁점임대아파트는 2016.5.19. 준공인가 후, 청구법인이 아닌 OOO이 직접 입주대상자를 선정하여 입주시켰으며, OOO는 쟁점임대아파트에 대하여 2016.6.30. 이후부터 입주를 개시하였다고 주장하며 아래 ＜표3＞과 같이 입주현황 자료를 제출하였다. ＜표3＞ 과세기준일(2016.6.1.) 현재 쟁점임대아파트 입주현황 총세대수 입주세대수 미입주세대수 비 고 185
• 185 2016.6.30.입주개시 (아) 소유권이전고시일(2016.10.6.) 현재 쟁점임대아파트의 입주현현황은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 소유권이전고시일(2016.10.6.) 현재 쟁점임대아파트 입주현황 총세대수 입주세대수 미입주세대수 비 고 185 153 32
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 청구법인을 쟁점일반분양아파트 및 쟁점임대아파트의 사실상 소유자(납세의무자)로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분의 적법 여부에 대하여 본다.
1. 지방세법제107조 제1항에서 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제20조 제6항에서 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 보되, 도시개발법에 따른 도시개발사업이나 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업만 해당한다)으로 건축한 주택을 도시개발법제40조에 따른 환지처분 또는 도시 및 주거환경정비법제54조에 따른 소유권 이전으로 취득하는 경우에는 환지처분 공고일의 다음 날 또는 소유권 이전 고시일의 다음 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다고 규정하고 있다.
2. 살피건대, 지방세법 시행령제20조 제6항의 해석상 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발사업으로 신축된 주택에 있어 사업시행자의 취득시기는 본문에 따라 사용승인일(임시사용승인일)과 사실상의 사용일 중 빠른 날이 되는 것이고, 조합원이나 수분양자 등이 같은 법 제54조에 따른 소유권의 이전으로 취득하는 경우에는 단서에 따라 소유권 이전 고시일의 다음 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날이 그 취득일이 되는 것인바, 쟁점일반분양아파트 및 쟁점임대아파트는 같은 법에 따른 주택재개발사업으로 신축된 주택으로서 청구법인은 2016.5.19. 사업시행자의 지위에서 이를 신축하여 준공인가를 받았으므로 지방세법 시행령제20조 제6항 본문에 따라 준공인가(사용승인)일에 이를 취득하였다 할 것이고, 2016년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점일반분양아파트 및 쟁점임대아파트가 같은 법 제54조에 따라 실수요자인 조합원이나 수분양자 등에게 소유권이 이전되었다거나 그들이 사실상 사용한 사실이 확인되지 아니한 이상 청구법인은 과세기준일 현재 쟁점일반분양아파트 및 쟁점임대아파트를 사실상 소유하고 있다고 보아야 할 것이므로 처분청이 지방세법제107조 제1항에 따라 청구법인을 납세의무자로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점임대아파트에 대하여 재산세 등을 감면할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.
1. 지방세특례제한법제31조 제3항에서 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축·매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 재산세를 감면한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제13조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 임대사업자 등"에 주택건설사업자(해당 건축물의 사용승인서를 내주는 날 또는 매입일 이전에 부가가치세법제8조에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 교부받거나 같은 법 시행령 제8조에 따라 고유번호를 부여받은 자를 말한다)를 규정하고 있으며, 지방세특례제한법제2조 제1항 제8호에서 "직접 사용"이란 부동산의 소유자가 해당 부동산을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있다.
2. 살피건대, 2016년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점임대아파트를 사실상 소유하고 있는 사업시행자인 청구법인이 부가가치세법에 따라 건설업으로 사업자등록을 한 주택건설사업자로서 지방세특례제한법제31조 제3항 및 같은 법 시행령 제13조 제2항 제1호에 따른 임대사업자의 형식적 요건을 충족하고 있다 하더라도, 쟁점임대아파트 입주자의 선정 및 임대료 징수 등의 업무를 청구법인이 아닌 OOO이 수행하고 있을 뿐만 아니라 과세기준일 현재 쟁점임대아파트는 공실 상태라 임대에 공여하고 있지 아니한 사실이 확인되는 이상 청구법인이 쟁점임대아파트를 임대 목적에 직접 사용하는 것으로 보기는 어려우므로 지방세특례제한법제31조 제3항 등에 따른 재산세 등의 감면 대상이라 할 수는 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제4항과 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자
2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자
3. 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.
② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자
2. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 때에는 행정자치부령으로 정하는 주된 상속자
3. 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니하였을 때에는 공부상 소유자
4. 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합과 재산세 과세대상 재산을 연부(年賦)로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우에는 그 매수계약자
5. 삭제 ＜2014.1.1.＞
6. 도시개발법에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 및 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자
③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다. 제109조(비과세) ① 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합, 외국정부 및 주한국제기구의 소유에 속하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. 제120조(신고의무) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 과세기준일부터 10일 이내에 그 소재지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖추어 신고하여야 한다.
1. 재산의 소유권 변동 또는 과세대상 재산의 변동 사유가 발생하였으나 과세기준일까지 그 등기가 되지 아니한 재산의 공부상 소유자
2. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 되지 아니한 경우에는 제107조 제2항 제2호에 따른 주된 상속자
3. 사실상 종중재산으로서 공부상에는 개인 명의로 등재되어 있는 재산의 공부상 소유자
4. 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기된 신탁재산의 수탁자
② 제1항에 따른 신고 절차 및 방법에 관하여는 행정자치부령으로 정한다.
③ 제1항에 따른 신고가 사실과 일치하지 아니하거나 신고가 없는 경우에는 지방자치단체의 장이 직권으로 조사하여 과세대장에 등재할 수 있다.
(2) 지방세법 시행령 제20조(취득의 시기 등) ⑥ 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다. 다만, 도시개발법에 따른 도시개발사업이나 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업만 해당한다)으로 건축한 주택을 도시개발법 제40조에 따른 환지처분 또는 도시 및 주거환경정비법제54조에 따른 소유권 이전으로 취득하는 경우에는 환지처분 공고일의 다음 날 또는 소유권 이전 고시일의 다음 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.
(3) 지방세특례제한법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
8. "직접 사용"이란 부동산의 소유자가 해당 부동산을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다. 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축·매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2018년 12월 31일까지 감면한다.
1. 전용면적 40제곱미터 이하인 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)와 지방세법 제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다.
2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고, 지방세법제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다.
3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.
(4) 지방세특례제한법 시행령 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ② 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 임대사업자 등"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
1. 주택건설사업자(해당 건축물의 사용승인서를 내주는 날 또는 매입일 이전에 부가가치세법제8조에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 교부받거나 같은 법 시행령 제8조에 따라 고유번호를 부여받은 자를 말한다)
2. 주택법제9조 제1항 제6호에 따른 고용자
3. 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호의 임대사업자 또는 공공주택 특별법제4조에 따른 공공주택사업자
(5) 도시 및 주거환경정비법 제52조(정비사업의 준공인가) ① 시장·군수가 아닌 사업시행자는 정비사업에 관한 공사를 완료한 때에는 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 시장·군수의 준공인가를 받아야 한다.
② 제1항의 규정에 의하여 준공인가신청을 받은 시장·군수는 지체없이 준공검사를 실시하여야 한다. 이 경우 시장·군수는 효율적인 준공검사를 위하여 필요한 때에는 관계행정기관·정부투자기관·연구기관 그 밖의 전문기관 또는 단체에 준공검사의 실시를 의뢰할 수 있다.
③ 시장·군수는 제2항 전단 또는 후단의 규정에 의한 준공검사의 실시결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정하는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.
④ 시장·군수는 직접 시행하는 정비사업에 관한 공사가 완료된 때에는 그 공사의 완료를 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.
⑤ 시장·군수는 제1항의 규정에 의한 준공인가를 하기 전이라도 완공된 건축물이 사용에 지장이 없는 등 대통령령이 정하는 기준에 적합한 경우에는 입주예정자가 완공된 건축물을 사용할 것을 사업시행자에 대하여 허가할 수 있다. 다만, 자신이 사업시행자인 경우에는 허가를 받지 아니하고 입주예정자가 완공된 건축물을 사용하게 할 수 있다.
⑥ 제3항 및 제4항의 규정에 의한 공사완료의 고시절차 및 방법 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제53조(공사완료에 따른 관련 인·허가등의 의제) ① 제52조 제1항 내지 제4항의 규정에 의하여 준공인가를 하거나 공사완료의 고시를 함에 있어 시장·군수가 제32조의 규정에 의하여 의제되는 인·허가등에 따른 준공검사·준공인가·사용검사·사용승인 등(이하 "준공검사·인가등"이라 한다)에 관하여 제3항의 규정에 의하여 관계행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 당해 준공검사·인가등을 받은 것으로 본다.
② 시장·군수가 아닌 사업시행자는 제1항의 규정에 의한 준공검사·인가등의 의제를 받고자 하는 경우에는 제52조 제1항의 규정에 의한 준공인가를 신청하는 때에 해당 법률이 정하는 관계서류를 함께 제출하여야 한다.
③ 시장·군수는 제52조 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 준공인가를 하거나 공사완료의 고시를 함에 있어서 그 내용에 제32조의 규정에 의하여 의제되는 인·허가 등에 따른 준공검사·인가등에 해당하는 사항이 있은 때에는 미리 관계행정기관의 장과 협의하여야 한다.
④ 제32조 제5항의 규정은 제1항의 규정에 의한 준공검사·인가등의 의제에 관하여 이를 준용한다. 제54조(이전고시 등) ① 사업시행자는 제52조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 당해 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전에 완공된 부분에 대하여 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 이를 분양받을 자에게 그 소유권을 이전할 수 있다.
② 사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장·군수에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다.