임대사업자가 쟁점임대주택을 취득하여 취득세를 감면받은 후, 신탁을 원인으로 신탁회사에 신탁등기한 경우, 추징대상으로 보아 기 감면한 취득세 등을 추징한 처분의 적법 여부

[주 문] OOO의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요 처분청은 청구인들이 2015.5.28.부터 2016.4.25.까지OOO(가산세 포함, 청구인들별 추징내역은 <별지2> 기재)을 부과·고지하였다.

• 나. 청구인들은 이에 불복하여 2016.9.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 청구인들은 쟁점신탁회사를 수탁자로 하여 부동산담보신탁계약을 체결하여 쟁점임대주택을 신탁하였으나, ① 청구인들은 임대인으로서 자신의 명의로 임대차계약을 체결하고 청구인들의 계좌에 보증금 및 임대료(월세)를 받고 있으므로 청구인들은 쟁점임대주택을 취득하여 계속적으로 임대의 목적으로 사용하고 있다고 보아야 하는 점, ② 처분청이 추징의 근거로 제시한 대법원의 판례는 일반적인 신탁계약에서 소유권의 귀속이 수탁자에게 있다는 것으로서 청구인들의 경우와는 그 사안이 다른 점, ③ 청구인들과 쟁점신탁회사 사이에 체결한 신탁계약서 제1조에서 “이 신탁은 신탁부동산의 소유권관리와 위탁자가 부담하는 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위하여 수탁자가 신탁부동산을 보전·관리·처분하고 채무불이행시 환가·정산하는데 그 목적이 있다”고 하고 있고, 제9조에서 “위탁자는 신탁부동산을 사실상 계속 점유 사용하고, 신탁부동산에 대한 실질적인 보존과 일체의 관리행위 및 이에 따른 일체의 비용을 부담한다”고 밝히고 있으므로 담보신탁의 목적이 소유권이전에만 있는 것이 아니라 신탁계약에 부수한 채무에 대한 책임을 묻기 위한 것일 뿐만 아니라, 쟁점임대주택에 대한 실질적인 보존 및 관리행위가 청구인들의 책임 하에 이루어지고 있다 할 것인 점 등에 비추어 청구인들이 쟁점임대주택을 쟁점신탁회사에 신탁하였다는 사유를 들어 이를 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여한 경우로 보아 기 감면한 취득세를 추징한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 신탁법에 의한 신탁이란, 신탁을 설정하는 위탁자와 신탁을 인수하는 수탁자 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고, 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말하고, 신탁법상 신탁계약이 이루어져 수탁자 앞으로 부동산의 소유권이전등기가 마쳐지면 대내외적으로 그 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되어 수탁자는 신탁의 목적에 따라 신탁재산인 부동산을 관리, 처분할 수 있는 권능을 갖게 되는 한편, 신탁의 목적 범위 내에서 신탁재산을 관리, 처분하여야 하는 신탁계약상의 의무만을 부담하게 되는 것이고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 부동산의 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것이 아니며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 되는 것이고, 신탁계약이나 신탁법에 의하여 수탁자가 위탁자에 대한 관계에서 신탁부동산에 관한 권한을 행사할 때 일정한 의무를 부담하거나 제한을 받게 되더라도 그것만으로는 위탁자가 신탁부동산을 사실상 임의처분하거나 관리·운용할 수 있는 지위에 있다고 보기도 어렵다 할 것이며(대법원 2015.1.15. 선고 2011두28714 판결, 대법원 2014.9.4. 선고 2014두36266 판결, 같은 뜻임), 또한, 신탁법상 수탁자는 해당 부동산의 소유권을 완전히 취득하고, 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 되었다 할 것이므로 소유권 행사에 따른 임대할 수 있는 권리는 수탁자에게 있다 할 것이고 임대사업자인 위탁자가 신탁계약에 따라 임대차계약, 임대차보증금 수납ㆍ관리 등을 하는 것은 수탁자가 위탁자로 하여금 그 업무를 하게 한 것에 불과하므로 위탁자가 위 부동산을 임대용으로 사용하는 것으로 볼 수 없다 할 것이므로, 임대사업자가 임대용 부동산을 취득하여 임대의무기간 내에 신탁계약을 체결하고 그 신탁계약에 따라 소유권이전등기를 한 경우라면 임대 외의 용도로 사용하는 경우로서 취득세 추징대상에 해당된다 할 것인바, 지방세특례제한법제31조 제2항에서의 매각이나 증여는 유·무상을 불문하고 이를 소유권이전 형식의 처분을 한 경우에는 추징대상이 되도록 규정한 것이라 볼 수 있으며, 정부의 유권해석은 정부 견해의 통일성과 행정운영의 일관성을 위한 기준을 세우기 위하여 정부 차원의 객관적, 최종적 의견을 제시하여 입법취지의 효율적 수행을 위하여 법령의 의미와 내용을 해석·확정하는 것인 이상 지방세특례제한법제31조 제2항에 정한 추징사유 및 임대주택법시행령 제13조 임대주택의 임대의무기간 등에 따라 처분청이 한 이 건 취득세 등의 부과처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 오피스텔을 최초 분양받아 취득하여 감면받은 후 신탁회사에 소유권을 이전한 경우를지방세특례제한법제31조 제2항의 추징사유에 해당하는 것으로 보아 기감면한 취득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: <별지1> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인들이 제출한 증빙자료에서 다음과 같은 내용이 확인된다. (가) OOO 상에 쟁점임대주택(345세대)을 신축하여 2015.6.29. 소유권보존등기를 경료 함과 동시에 같은 날 ‘신탁’을 원인으로 OOO에 소유권을 이전하였다. (나) 청구인들은 2013.5.31. 무렵 매도자OOO와 쟁점오피스텔에 대한 공급계약을 체결하여 이를 취득하였다. (다) 청구인들은 쟁점임대주택을 소재지로 하여 임대주택법에 따른 임대사업자 등록을 하였다. (라) 청구인들과 OOO는 쟁점임대주택에 대하여 부동산담보신탁계약(부동산처분특약 포함)을 체결한 후, 쟁점임대주택의 소유권을 수탁자인 OOO에게 이전한 것으로 나타난다. (마) 청구인들은 쟁점오피스텔을 쟁점신탁회사에 신탁한 후에도 임대인의 지위에서 이를 임대한 후, 보증금 및 임대료(월세) 등을 수령하고 있는 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세특례제한법제31조 제1항 제1호 및 제2항에서임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 건축주로부터 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택에 대하여는 지방세를 감면하되, 임대의무기간에 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있다. (나) 살피건대, ① 부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니며, 그와 같이 신탁의 효력으로 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 된다하더라도 신탁법상의 신탁행위는 재산의 사용·수익·처분의 권리를 배타적으로 양도하는 일반적인 소유권의 이전과는 다르게 볼 수 있는 점, ②이 건 신탁은 담보부신탁이라신탁으로 인하여 쟁점임대주택의 소유권이 수탁자에게 이전된 후에도 위탁자인 청구인은 부동산담보신탁계약 및 그 특약에 따라 월 임료의 수납, 임대차보증금 반환채무의 부담, 신탁부동산의 현실적인 점유, 유지·관리 및 통상적인 임대업무 등을 하여 실질적인 관리를 하면서여전히 임대인의 지위를 보유하고 있어 쟁점임대주택을 ‘임대 외의 용도’로 사용하고 있다고 보기는 어려운 점, ③담보부신탁은 계약의 형태만 다를 뿐 그 실질에 있어 근저당의 설정과 유사할 뿐만 아니라 별도의 신탁기간이 약정되어 있으며 그 기간이 만료되거나 신탁기간 중 위탁자가 우선수익자에 대한 채무를 변제하는 등의 사유로 신탁계약을 해지하는 때에는 신탁이 종료되어 ‘신탁재산의 귀속’을 원인으로 위탁자인 청구인에게 소유권이 이전(환원)되는 점, ④부동산담보신탁계약에 따라 신탁보수가 지급된다 하더라도신탁으로 인한 소유권이전을 유상거래에 해당한다고 단정하기 어려울 뿐만 아니라 위탁자인 청구인이 신탁회사로부터 대가를 받고쟁점임대주택에 대한소유권을 이전하였다거나 수탁자인 신탁회사가 대가를 지급하여 이를 취득하였다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 청구인이 쟁점임대주택을 취득하여 임대의무기간 내에 ‘신탁’을 원인으로 신탁회사에게 소유권을 이전한 것을지방세특례제한법제31조 제2항의 추징사유에 해당하는 임대 외의 용도 등으로 사용한 경우로 보아 처분청이 기 감면한 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.