임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우로 보아 취득세를 면제하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] OOO이 2016.8.18. 청구인들에게 한 취득세 등의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인 OOO을 신고‧납부하였다.
• 나. 청구인들은 2016.8.10. 이 건 공동주택이 지방세특례제한법 제31조 제1항의 임대주택 등에 대한 감면 대상에 해당한다는 사유로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2016.8.18. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2016.9.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 처분청은 이 건 공동주택의 소유권이 신탁계약으로 인하여 건축주인 OOO에서 수탁자인 OOO으로 이전된 사실이 있다 하여 청구인들이 이 건 공동주택을 최초로 분양받은 경우에 해당하지 않는다는 의견이나, 임대주택의 공급을 활성화하기 위하여 임대주택의 건축주 및 이들로부터 임대주택을 분양받은 자들에게 취득세 감면혜택을 부여하는 지방세특례제한법제31조 제1항의 입법취지에 비추어 실질적인 분양이 이루어지지 않은 주택을 신탁계약의 종료에 따라 위탁자인 건축주가 소유권을 이전받아 최초로 분양하는 경우 이를 분양받은 매입임대사업자의 입장에서는 사실상 임대용 부동산을 최초로 분양받은 경우에 해당되는 것으로 인식하는 것이 통상적이라 할 것이고, 이와 같이 매입임대사업자의 입장에서 동일한 효과가 있는 임대부동산에 대하여 당해 재산이 신탁재산이라는 사유로 이를 달리 취급하는 것은 입법취지상 불합리한 것인바, 청구인들이 임대사업에 사용하기 위하여 건축주로부터 최초로 분양받아 취득한 이 건 공동주택에 대하여 취득세를 면제하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인들은 이 건 공동주택이 건축주로부터 최초로 분양받아 임대할 목적으로 취득하는 부동산이므로 이 건 경정청구를 거부한 처분이 부당하다고 주장하나, 신탁법상의 신탁은 신탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁목적을 위해 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로 부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 소유권이 수탁자에게 이전되는 것이지 위탁자와의 내부관계에 있어 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니고, 건축주로부터 타인에게 공동주택의 소유권이 이전되고 난 이후의 일체의 취득은 최초의 분양에 해당하지 아니한다고 할 것인바, 이 건 공동주택의 건축주가 이 건 공동주택을 신축하여 2016.2.5. 소유권보전등기를 완료하였고, 같은 날 OOO에 신탁으로 인한 소유권이전등기가 경료되었으며, 2016.6.30. 다시 건축주에게 소유권이전등기가 경료되고, 청구인이 이 건 공동주택을 취득하였으므로 청구인들의 이 건 공동주택의 취득을 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 경우로 보기는 어렵다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우로 보아 취득세를 면제하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법률 지방세특례제한법 제31조[임대주택 등에 대한 감면] ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2. 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인들이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 이 건 공동주택 중 OOO에 대한 등기사항전부증명서의 소유권에 관한 사항은 아래와 같다. (나) 청구인들이 제출한 부동산매매계약서에 의하면, 청구인들은 2016.4.26. 건축주이자 매도자인 OOO과 이 건 공동주택에 대한 분양계약을 체결하고, 2016.7.29. 잔금을 완납하는 것으로 되어 있다. (다) 청구인들은 2016.5.31. 이 건 공동주택을 임대주택으로 등록한 사실이 OOO이 2016.5.31. 발급한 임대사업자등록증에 의해 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 지방세특례제한법제31조 제1항 본문 및 제1호에서 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 임대주택의 공급을 활성화하기 위하여 건축주 및 그로부터 임대주택을 분양받은 자들에게 취득세 감면혜택을 부여하는 입법취지에 비추어 신탁계약의 종료에 따라 건축주가 소유권을 이전받아 최초로 분양하는 경우 이를 분양받은 매입임대사업자의 입장에서는 사실상 임대용 부동산을 최초로 분양받은 경우에 해당되는 것으로 인식하는 것이 통상적이라 하겠고, 위와 같이 매입임대사업자의 입장에서 동일한 효과가 있는 임대부동산에 대하여 당해 재산이 신탁재산이었다는 사유로 달리 취급하는 것은 입법취지상 불합리하다 하겠는바, 이 건의 경우, 이 건 공동주택의 건축주이자 매도인인 OOO으로부터 소유권이전을 받은 점 등에 비추어 청구인들은 이 건 공동주택을 건축주로부터 최초로 분양받은 것과 같으므로 취득세 면제대상에 해당된다고 보는 것이 타당하다 하겠다. 따라서, 처분청이 청구인들의 취득세 등에 대한 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.