[요지] 신탁법상의 신탁행위는 재산의 사용·수익·처분의 권리를 배타적으로 양도하는 일반적인 소유권의 이전과는 다르게 볼 수 있는 점, 이 건 신탁의 경우 담보부신탁으로서 신탁으로 인하여 쟁점임대주택의 소유권이 수탁자에게 이전된 후에도 위탁자인 청구인은 부동산담보신탁계약 및 그 특약에 따라 월 임료의 수납행위, 임대차보증금 반환채무의 부담, 신탁부동산의 현실적인 점유, 유지관리 및 통상적인 임대업무 수행 등 실질적인 관리를 하면서 여전히 임대인의 지위를 보유하고 있는 점 등에 비추어 이 건 신탁을 임대 외의 용도 내지 매각으로 사용한 것으로 보아 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이 있음.
[주 문] OOO의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분 개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인이 2015.5.6. 이 건 주택에 대한 소유권보존등기를 하고, 같은 날 주식회사 OOO을 수탁자로 하여 신탁등기(이하“이 건 신탁등기”라 한다)를 하였으나, 이 건 신탁등기는 청구인이 금융기관으로부터 차입한 자금에 대한 채권 보전을 위한 것으로서 소유권의실질적 이전을 전제로 하는 매각과는 아무런 관계가 없다.
(2) 청구인은 이 건 신탁등기 후에도 이 건 주택의 소유자 지위에서이 건 주택의 재산세를 납부하는 등 주택에 관한 모든 사항을 관리하고있는바, 이 건 신탁등기는 매각에 해당되지 않는다고 할 것임에도 처분청이 이 건 신탁등기를 사실상의 매각으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.
(1) 부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니고, 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 것으로서 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 되는 것이다.
(2) 이 건 주택의 경우 청구인이 2015.5.6. 소유권보존등기를 하고 같은 날 이 건 신탁등기를 하였으므로 신탁등기 이후 이 건 주택에 대한 소유권은 수탁자인 주식회사 OOO에게 있다고 할 것이고, 이 건 신탁등기 후에도 청구인이 이 건 주택에 대한 일반적인관리 업무를 수행한다고 하더라도 이는 이 건 신탁회사가 이 건 주택의관리 업무를 청구인이 대행하도록 한 것에 불과한 것인바, 처분청이 이 건 신탁등기를 매각으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세기본법 제17조【실질과세】 ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다. 제20조【해석의 기준 등】① 이 법 또는 지방세관계법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.
(2) 지방세특례제한법(2015.12.29. 법률 제13637호로 개정되기 전의 것) 제31조【임대주택 등에 대한 감면】①임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는임대주택법제2조 제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔(주택법제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는경우에는 취득세를 면제한다.
② 제1항을 적용할 때임대주택법제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
(3) 지방세특례제한법 시행령(2015.12.31 대통령령 제26837호로 개정되기 전의 것) 제13조【추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등】① 법 제31조 제2항에서 “대통령령으로 정한 경우”란임대주택법 시행령제13조 제2항 제2호 및 제3호에서 정하는 경우를 말한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구인은 2015.2.23 이 건 주택(도시형 생활주택 6세대)을 임대주택으로 하여 처분청에 임대사업자등록을 한 후, 2015.4.20. 아래<표1>과 같이 이 건 주택을 신축하였다. (나) 청구인은 2015.5.6. 이 건 주택의 소유권보존등기를 하고, 같은 날 OOO을 수탁자로 하여 신탁등기를 하였다. (다) 청구인은 2015.7.23. 수탁자를OOO를 수탁자로하는 이 건 신탁등기(2차)를 하였으며, 이 건 신탁등기에 따른 신탁계약의 주요 내용은 아래 <표2>와 같고, 이 건 주택(401호)의 등기부 등본에 등재된 내용은 아래 <표3>과 같다. (라) 처분청은 이 건 주택에 신탁등기가 경료된 것을 확인하고 이는 이 건 주택의 소유권이 대내외적으로 수탁자에게 이전된 것으로 보아당초 면제하였던 이 건 취득세 등을 부과·고지한 것으로 나타난다. (2)지방세특례제한법제31조 제1항 본문 제1호에서 임대사업자가 임대할 목적으로 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축하는 경우 2015.12.31.까지 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 및 같은 법 시행령 제13조 제1항에서 임대의무기간 내에임대주택법등 관련 법령에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대,부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니며, 그와 같이 신탁의 효력으로 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 된다 하더라도 신탁법상의 신탁행위는 재산의 사용·수익·처분의 권리를 배타적으로 양도하는 일반적인 소유권의 이전과는 다르게 볼 수 있는 점,이 건 신탁은 담보부신탁이라신탁으로 인하여 이 건 주택의 소유권이 수탁자에게 이전된 후에도 위탁자인 청구인은 부동산담보신탁계약 및 그 특약에 따라 월 임료의 수납, 임대차보증금 반환채무의 부담, 신탁부동산의 현실적인 점유, 유지·관리 및 통상적인 임대업무 등을 하여 실질적인 관리를 하면서여전히 임대인의 지위를 보유하고 있어 이 건 주택을 ‘임대 외의 용도’로 사용하고 있다고 보기는 어려운 점,담보부신탁은 계약의 형태만 다를 뿐 그 실질에 있어 근저당의 설정과 유사할 뿐만 아니라 별도의 신탁기간이 약정되어 있으며 그 기간이 만료되거나 신탁기간 중 위탁자가 우선수익자에 대한 채무를 변제하는 등의 사유로 신탁계약을 해지하는 때에는 신탁이 종료되어 ‘신탁재산의 귀속’을 원인으로 위탁자인 청구인에게 소유권이 이전(환원)되는 점,부동산담보신탁계약에 따라 신탁보수가 지급된다 하더라도신탁으로 인한 소유권이전을 유상거래에 해당한다고 단정하기 어려울 뿐만 아니라 위탁자인 청구인이 신탁회사로부터 대가를 받고 이 건주택에 대한소유권을 이전하였다거나 수탁자인 신탁회사가 대가를 지급하여 이를 취득하였다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 청구인이 이 건 주택을 취득한 후 임대의무기간 내에 매각하였다고 보아 처분청이 이 건 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로지방세 기본법제123조 제4항과국세기본법제81조, 제65조 제1항 제3호에의하여 주문과 같이 결정한다.