[요지] 청구법인이 이 건 토지를 포함한 이 건 부동산을 임대하여 사용ㆍ수익하고 있었고 사실상의 처분권도 소유하고 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점신고ㆍ납부일에 청구법인이 이 건 토지를 사실상 취득한 것으로 보는 것이 합리적이라고 할 것임.
[요지] 청구법인이 이 건 토지를 포함한 이 건 부동산을 임대하여 사용ㆍ수익하고 있었고 사실상의 처분권도 소유하고 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점신고ㆍ납부일에 청구법인이 이 건 토지를 사실상 취득한 것으로 보는 것이 합리적이라고 할 것임.
[주 문] OOO시장이 2015.12.11. 청구법인에게 한 취득세 OOO 농어촌특별세 OOO 지방교육세 OOO 합계 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요 가.청구법인은 2013.8.30.(이하“쟁점신고·납부일”이라 한다) 주식회사 OOO(OOO주식회사의 수탁인, 2013년 OOO으로 상호 변경, 이하OOO이라 한다)과OOO외 12필지토지 10,946㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)및지상건축물 29,742.01㎡(이하“이 건 건축물”이라 하고, 이 건 토지와함께 “이 건 부동산”이라한다)에 대한 매매계약〔매매대금 OOO백만원(토지 OOO백만원,건축물 OOO백만원)〕을 체결하면서계약금및 중도금 OOO백만원(매매대금의 96.74%)을 지급한 후, 같은날을취득일로 하고 조세특례제한법(2014.12.23. 법률 제12853호로 개정되기 전의 것, 이하 구조세특례제한법이라 한다) 제120조제4항제2호(이하 “쟁점조항”이라 한다)의 자본시장과 금융투자업에 관한법률에 따른 부동산집합투자기구의 집합투자재산으로 취득하는 부동산으로 신고하여 취득세의 100분의 30을 감면받았다. 나.처분청은쟁점신고·납부일현재이 건 부동산의잔금 OOO백만원(매매대금의 3.26%, 이하 “쟁점미지급금”이라 한다)이미지급된 상태로서동 미지급금은 사회통념상 매매대금이 모두 지급되었다고 볼 수 있을정도의적은금액이 아니므로 이 건 토지의소유권이전등기일인2015.1.16. 청구법인이이를취득하였고 쟁점조항이조세특례제한법〔2014.12.23. 법률제12853호로 개정(시행2015.1.1.)된 것,이하 같다〕의개정으로삭제되어 같은 날 현재 부동산집합투자기구의집합투자재산으로 취득하는 부동산에 대한감면규정이 폐지되었으므로 이 건토지가 쟁점조항에 따른 취득세 감면대상이 아닌 것으로보아2015.12.11. 청구법인에게 이 건 토지에 대한 취득세 OOO농어촌특별세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO(가산세 포함)을 부과·고지하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 지방세법제10조 제5항 및 같은 법 시행령 제20조 제2항에서청구법인과 같이 법인장부 등에 따라 취득가격이 증명되는 유상승계취득의 경우는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다는 규정을두고 있고, 사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는 것(대법원 2001.2.9. 선고 2000두2204 판결 같은 뜻임)으로 매매의 경우에 있어서는 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행되었음을 뜻한다고 보아야 할 것(대법원 1993.4.27. 선고 92누8934 판결 같은 뜻임)인바, 이와 같이 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 수 있는지 여부는 개별적·구체적 사안에 따라 미지급 잔금의 액수와 그것이전체 대금에서 차지하는 비율, 미지급 잔금이 남게 된 경위 등 제반사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. (2)이 건 부동산의 경우매매대금 OOO백만원 중 OOO백만원을 지급하고 남겨진 대금 OOO백만원이라는 미지급 잔금을 매매대금의 거의전부가 지급되었다고 볼만한 정도에서 극히 미미하게 남아있는 잔금으로 보지 아니하는 것이 사회통념상 합리적이라 할 것이고, 동 대금의지급이 완료된 2015.2.9.이 지방세법 시행령제20조 제2항에서 규정한잔금지급일에 해당한다 할 것이며, 일반적으로 그 잔금지급일을 사실상 취득일로 보지만 같은 조 제11항에서 유상승계취득의 경우로서 잔금지급일 전에 등기하는 경우에는 그 등기일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으므로 청구법인의 이 건 토지 취득일은쟁점신고·납부일이 아닌소유권이전등기일인 2015.1.16.로 보아야 한다.
(3) 조세특례제한법상 부동산집합투자기구의 집합투자재산으로 취득하는 부동산에 관한 취득세 감면을 규정한 쟁점조항이 2014.12.23.일부개정으로 2015.1.1.부터 삭제되었고, 조세법규는 그 과세요건 사실이발생한 당시의 것이 적용되어야 하므로 청구법인이 취득한 이 건 토지는쟁점조항에 따른 감면대상이 아니라고 봄이 타당하다.
3. 심리 및 판단
① 매매계약서상의 잔금지급일 전에 매매대금의 96.74%를 지급하고 당해 부동산을 사용·수익한 경우 부동산을 사실상 취득한 것으로 볼 수 있는지 여부
○ 위치 및 면적: OOO일원 74,510㎡
○ 사업시행자: OOO주식회사
○시행기간: 2010.8.26.～2014.8.25. (2)청구법인은2013.7.17. OOO에게 잔금지급전에 사용수익권을 이전받을 경우의 취득시기에 대하여 질의하였고, OOO는 2013.7.22. 위 질의에 대하여 아래와 같이 질의 회신(세정과-6721)하였다. 〔질의요지〕
○ 잔금 지급 및 소유권이전등기가 이루어지지 않은 건물을 A사가 원소유자인 B사로부터 건물에 대한 사용 수익권을 받고 C사에게 임대하는 경우A사의취득시기에 대한 질의 -B사가 건축물 준공 및 임시사용승인 예정 -A사와B사 매매계약 체결(매매대금의 30%지급) 예정
• 나머지 잔금 10% 지급 및A사로 소유권이전등기 예정 〔답변내용〕
1. 지방세법제10조 제5항에 의하여 사실상의 취득가격 적용대상으로 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득을 같은 법 시행령 제20조 제2항 제1호에 "유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다"라고 규정하고 있습니다.
2. 거래개념상 잔금의 일부를 납부하지 아니하더라도 취득 물건의 사실상 수용·수익·처분이 가능한 권리를 가지고 있다면 사실상 취득으로 볼 수 있을것이며, 지방세법상 사실상이 취득은 소유권의 완전한 이전 여부에 불구하고소유권 이전등기뿐만 아니라 그 밖의 소유권이전형식의 경우를 모두 포함하여 포괄적으로 취득하는 경우를 의미하고 있는 것이며, 취득의 개념은 소유권변동형식이 등기에 의하여 변경이 되었거나 등기를 요하지 아니한 경우를 불문하고 배타적 지위에 있는 상태를 취득으로 보는 것입니다.
3. 따라서 귀하께서 질의하신 내용과 같이 매매계약을 체결 후 매매대금의90% 지급한 부동산에 대해 사용수익권만 이전 받고 소유권이전등기시 잔금을지급한다면 잔금지급일에 취득한 것으로 보아 취득세 납세의무가 성립되나, 법인의 경우 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 경우에는 "그 사실상의 잔금지급일"을 취득시기로 규정하고 있고 법인장부에 매매대금의 대부분을 납부하여 취득 물건의 사실상 수용·수익·처분이 가능한 권리를 가지고 있다면 사실상 취득한 것으로 보아 매매대금 지급일에 취득세 납세의무가 성립된다고 사료됩니다. 사실상 취득에 해당되는지 여부에 과세권자가 법인장부, 계약서상 잔금 중 지급된 비율, 전매여부, 사실상 수용·수익·처분 여부 등을 종합적으로 판단하여 결정할 사안입니다.
(3) 청구법인은2013.8.28. OOO과 이 건 부동산에 대한 임대차계약(임대차기간: 2013.8.29부터 20년간, 임대차보증금: OOO백만원, 임차료: 연 OOO백만원)을 체결하였고, 2013.8.30.청구법인(매수인), OOO주식회사(위탁자 또는 수익자)및 OOO(수탁자)간에 신탁부동산(이 건부동산) 처분에 따른 매매계약을 아래와 같이 체결하였고 주요내용은아래와 같다. 제2조(매매대금) 매매대금은 부가가치세(VAT) 별도로 금〔OOO〕원(₩OOO)이고 세부내역은 다음과 같다. 구 분 금 액 비 고 토지가액 금 OOO 건물가액 금 OOO 부가가치세액 금 OOO 총 매매대금 금 OOO 제3조(매매대금 지급방법)
① 매매대금은 아래 표와 같이 지급하기로 하되, 반드시 지정된 계좌번호로무통장 입금방식으로 납부하여야 하며, 무통장 입금표상의 입금자란에계약자성명을 기입한다. 본 조항에서 정하여진 사항을 위반함으로인하여 발생하는 모든 불이익은 매수인이 부담한다. 구분 비율(%) 금액 지급일 계좌번호 비고 계약금 매매대금의 10% OOO OOO(주)의 임대차개시일 OOO 중도금 매매대금의 90%에서 잔금을 제외한 나머지 및 건물분 부가가치세 포함 OOO OOO의 임대차개시일 잔 금 매매대금의 약 3.43% OOO 매매목적물 전부에 대한 소유권이전등기 완료시
② 매수인이 매매대금을 제1항에 명시된 방법으로 매매대금을 납부하는 것을원칙으로 하되, 당사자들 간의 별도 합의에 따라 작성된 ‘정산합의서’에 따라매매대금을 정산할 수 있다.
③ 매수인이 제1항에서 정한 기일에 대금을 지급하지 아니한 때에는 매수인은 매도인에게 미지급된 금원 및 이에 대한 연 15%의 비율에 의한 지연손해금을 지급하여야 한다.
④ 매수인이 매매대금 중 계약금 및 중도금을 본 조에서 정한 바에 따라지급함과 동시에 매도인은 별지 2-1에 기재된 서류를 매수인에게 교부하고 매도인의 매매목적 건물에 대한 인허가/사용/관리 주체로서의 책임과 의무를 매수인이 인수하기로 한다.
⑤ 매수인이 본 조에서 정한 바에 따라 매매대금을 지급하지 아니한 때에는 매도인은 제9조에 따라 계약을 해제할 수 있다. 제10조(정산, 명의변경 및 권리의무승계)
③ 본 계약상 매수인의 명의변경 및 권리의무의 승계는 매도인의 사전 동의가없는 한 불가한 것으로 한다.
⑤ 제3항에도 불구하고 매수인은 제3의 부동산투자기구가 본 계약 및 부속합의서상 매수인의 권리의무의 승계를 조건으로 본 계약상 매수인의 지위를 당해 제3의 부동산투자기구에게 이전할 수 있다. 수탁자는 본 항에 따른매수인의 명의변경 및 권리의무의 승계에 대하여는 이의를제기하지 않으며, 본 계약에 날인함으로써 그 지위 변경 및 권리의무의승계에 대하여 동의한 것으로 한다.
⑥ 본 조 제4항 내지 제5항의 경우 매수인의 명의변경 및 권리의무의 승계와 관련한 거래계약신고, 취득세 또는 자산양도에 따른 제세공과금납부 등권리이전의 형식 및 절차에 대하여는 매수인 및OOO주식회사의 책임으로 처리하고 수탁자 및 수익자를 면책하여야 한다.
(4) 청구법인은2013.8.30. 이 건 부동산에 대한 계약금 및 중도금 OOO백만원(매매대금의 96.74%)을 지급한 후처분청에 취득세 등 신고·납부(쟁점조항을 적용하여 취득세 100분의30을 감면 받음)하였고, 같은 날이 건 건축물은 청구법인 명의로 소유권이전등기되었다.
(5) 처분청은2014.9.2. 청구법인에게 이 건 토지에 대한 2014년도 재산세를 부과·고지하였고, 청구법인은 2014.9.30. 이를 납부하였고,2014.12.10.OOO도시개발사업에 대한 공사완료(부분준공)가있었으며,2014.12.23. 조세특례제한법일부 개정(입법예고 2014.8.7.,시행 2015.1.1.)으로 부동산집합투자기구의 집합투자재산 감면 조항이 삭제되었다.
(6) OOO주식회사는2015.1.16.이 건 토지에 대한 소유권보존등기를 한 후 OOO에게 소유권이전등기(신탁)을 하였고, 같은 날 청구법인에게로 소유권이전등기(매매)되었으며, OOO의 임차권(2013.8.30.부터 만 20년간)이 설정되었다. (7)청구법인은2015.2.9. OOO에게 쟁점미지급금을 지급(계좌이체 OOO하였고, 처분청은 2015.12.11.이 건 토지의 취득일을 등기일인 2015.1.16.로 보고부동산집합투자기구의 집합투자재산 감면을 부인하여 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과·고지하였다. (8)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점미지급금은 매매대금 거의 전부가 지급되었다고 볼 만한 정도의 미미한 금액이 아니므로 쟁점신고·납부일에 이 건 토지를 취득한 것이 아니라는 의견이나, 취득세 과세대상인 부동산의 매매대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 수 있는지 여부는 개별적·구체적 사안에 따라 미지급 잔금의액수와 그것이 전체 대금에서 차지하는 비율, 미지급 잔금이 남게 된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여판단하여야 할 것(대법원2010.10.14. 선고 2008두8147 판결, 같은 뜻임)인바, 쟁점신고·납부일 현재이 건 부동산의 매매대금 중 지급되지 아니한 쟁점미지급금(이 건 토지에대한 미지급금 OOO백만원)은 사회통념상 적은 금액으로 볼 수는 없으나같은 날 현재 매매대금의 96.74%가 지급되어대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 정도의 대금지급이 이행된 점,같은 날부터청구법인이이 건 토지를 포함한이 건부동산을 임대하여사용·수익하고 있었고 사실상의 처분권도 소유하고있었던 것으로보이는 점,토지개발사업의 준공으로이 건토지의신규지번이 부여되자쟁점미지급금액이 지급되기 전에 청구법인 명의로 소유권이전등기가된점,이 건토지에 대한2014년도 재산세가 청구법인에게 과세되었고청구법인이 이를납부한 점등의 제반 사정에 비추어쟁점신고·납부일에청구법인이 이 건토지를 사실상 취득한 것으로 보는 것이 합리적이라고 할 것이다. 따라서, 처분청이 청구법인에게 취득세 등을 과세한 이 건처분은 잘못이있는것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1)지방세법 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박,입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권 또는 종합체육시설 이용회원권(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
② 부동산등의 취득은 민법, 자동차관리법, 건설기계관리법,항공법, 선박법, 입목에 관한 법률, 광업법 또는 수산업법 등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증 명되는 취득
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (2)지방세법 시행령 제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
⑪ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다. (3)조세특례제한법(2014.12.23. 법률 제12853호로 개정되기 전의 것) 제120조(취득세의 면제 등) ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산(지방세법제13조 제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산은 제외한다)을 2014년 12월 31일까지 취득하는 경우에는 취득세의100분의 30(제3호의 경우에는 100분의 50)에 상당하는 세액을 감면한다. 이 경우 지방세법제13조 제2항 본문 및 제3항의 세율을 적용하지 아니한다. 2.자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 부동산집합투자기구의 집합투자재산으로 취득하는 부동산 (4)조세특례제한법〔2014.12.23. 법률 제12853호로 개정(시행 2015.1.1.)된 것〕 제120조(취득세의 면제 등) ④ 삭제