[요지] 이 건 신탁회사가 이 건 오피스텔을 처분한 것은 미분양과 위탁자의 경제적 사정 등에 의한다 할 것으로 청구인의 입장에서는 이 건 오피스텔의 소유권을 신탁회사로부터 이전받든 건축주로부터 이전받든 건축주가 건축한 부동산을 최초로 매수하는 경우에 해당하여 그 경제적 실질이 동일해 보이는 점 등에 비추어 청구인들은 이 건 오피스텔을 건축주로부터 최초로 분양받아 취득한 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있음.
[참조결정] 조심2015지0377
[주 문] OOO의 환급을 구하는 경정청구에 대한 거부처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 임대주택법제2조 제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔(주택법 제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 임대주택법 제16조 제1항 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제3호에 따른 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 25를 경감한다.
(2) 건축법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
8. "건축"이란 건축물을 신축·증축·개축·재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다.
12. "건축주"란 건축물의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조(이하 "건축물의 건축등"이라 한다) 에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말한다. 제22조(건축물의 사용승인) ① 건축주가 제11조·제14조 또는 제20조 제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함한다]한 후 그 건축물을 사용하려면 제25조 제5항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서(같은 조 제1항에 따른 공사감리자를지정한 경우만 해당된다)와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다.
(3) 건축물의 분양에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "건축물"이란 건축법 제2조 제1항 제2호의 건축물을 말한다.
2. "분양"이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 건축법 제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조 제1항 제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.
3. "분양사업자"란 건축법 제2조 제1항 제12호의 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다.
4. "분양받은 자"란 제6조 제3항부터 제5항까지의 규정에 따라 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자를 말한다. 제6조(분양방법 등) ① 분양사업자는 제5조 제3항에 따른 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 한다.
② 제1항에 따른 분양 광고에는 건축물의 위치·용도·규모 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.
③ 분양사업자는 제1항에 따른 분양 광고에 따라 분양신청을 한 자 중에서 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하여야 한다.
④ 분양사업자는 제3항에 따라 분양받을 자로 선정된 자와 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약서에는 분양 건축물의 표시, 신탁계약·대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류, 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭 등 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.
⑤ 제3항에 따라 분양받을 자를 선정하고 남은 부분이 있거나 제4항에 따라 분양계약을 체결하고 남은 부분이 있는 경우에는 그 남은 부분에 대하여 분양받을 자를 선정할 때에는 대통령령으로 정하는 방법으로 한다. 이 경우 분양받을 자로 선정된 자와의 분양계약 체결에 관하여는 제4항을 적용한다.
(4) 신탁법 제2조(신탁의 정의) 이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.
(1) 청구인의 이 건 오피스텔에 대한 취득과 임대사업자 등록 경위는 다음과 같다. (가) 청구인은 2016.4.22. 이 건 오피스텔의 수탁자인 OOO를 공급자로 하여 청구인에게 발급되었는바, 이 건 오피스텔의 매매계약서상의 특약사항에 의하면 ‘갑(수탁자)이 신탁계약에 따라 수탁받은 신탁재산(매매목적물)을 동 신탁계약에서 정한 바에 따라 매도하는 것’이라고 기재되어 있다. (나) 청구인은 2016.2.25. 처분청에 임대사업자로 등록하였고, 이 건 오피스텔을 취득한 후인 2016.5.24. 이 건 오피스텔을 임대물건으로 등록(변경등록)하였다.
(2) 청구인이 이 건 오피스텔을 취득하기 전 이 건 오피스텔에 대한 신탁 및 소유권이전등기 등에 대한 사항은 다음과 같다. (가) 등기사항전부증명서에 의하면 이 건 오피스텔은 위탁자를 건축주로 하여 2013.7.9. 신축되어 2013.7.19. 소유권보존등기되었고, 같은 날 신탁을 원인으로 OOO으로 소유권이전등기 된 후 2016.5.11. 매매(2016.4.27.)를 원인(신탁재산의 처분)으로 신탁등기가 말소되어 청구인 앞으로 소유권이전등기되었다. (나) 위 신탁등기와 관련하여, 위탁자(건축주)와 종전수탁자가 2013.7.15. 체결한 분양관리신탁계약에 의하면, 신탁목적을 ‘건축물의 분양에 관한 법률에 의거하여 위탁자가 신탁부동산상에 건물을 신축하여 분양하는 사업에 있어 수탁자가 신탁부동산의 소유권을 보전·관리하여 수분양자를 보호하고, 위탁자 등이 부담하는 채무 불이행시 신탁부동산을 환가·처분하여 정산하기 위함’이라고 기재되어 있다. (다) 위탁자(건축주)가 2013.8.8. 종전수탁자와의 신탁을 해지하고, 2013.8.8. 수탁자 및 수익자들과 체결한 부동산담보신탁계약(신탁원부 제2013-1053호)에 의하면, 제1조에서 신탁목적을 ‘위탁자 등이 우선수익자에 대하여 부담하는 채무 내지 책임을 담보하기 위하여 수탁자가 신탁부동산을 보전·관리하고, 위탁자 등의 채무불이행시 신탁부동산을 처분하여 정산하는데 있다’고, 제17조 및 제18조에서 ‘위탁자 등이 우선수익자와의 사이에 체결한 여신거래약정 등의 위반 등을 이유로 공개시장에서 경쟁을 통하여 신탁부동산을 처분할 수 있다’, 특약사항 제4조에서 ‘신탁부동산이 분양되는 경우에는 위탁자의 요청에 의하여 수탁자가 신탁을 해지하고 위탁자는 신탁해지된 해당 부동산을 자기책임과 부담으로 수분양자에게 소유권이전하도록 한다’고 기재되어 있다. (라) 위탁자는 2014.8.8. 임차인과 이 건 오피스텔에 대하여 계약기간을 2014.8.22.～2016.8.22.로 하는 전세계약을 체결하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세특례제한법제31조 제1항에서 임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 등을 최초로 분양받은 경우에는 그 공동주택 등에 대하여는 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 건축법제2조 및 건축물의 분양에 관한 법률제2조서 ‘건축주’란 건축물의 건축 등에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를, ‘분양’이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을, ‘분양사업자’란 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다고 정의하고 있다. (나) 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않지만, 법규 상호 간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적 안전성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법 취지 및 목적 등을 고려한 합목적적인 해석을 하는 것은 불가피하다고 할 것이다. (다) 청구인이 건축주인 위탁자 앞으로 소유권보존등기된 후 부동산담보신탁에 따라 수탁자 앞으로 소유권이전등기된 이 건 오피스텔을 취득하게 된 것이어서 소유권이전등기사항만으로는 청구인이 이 건 오피스텔을 ‘건축주로부터 최초분양’ 받은 것에 해당하지 않는 것으로 보이나, 신탁원부상의 특약사항과 같이 신탁등기로 인해 수탁자가 이 건 오피스텔의 소유자로 되어 있다 하더라도 분양이 된 경우에는 그 신탁을 해지하고 위탁자 앞으로 소유권이전등기절차를 거친 후 수분양자에게 소유권이 이전되는 것이 원칙이므로 신탁으로 인하여 소유권이 여러 번 이전되었다 하더라도 수분양자는 분양으로 인한 취득에 해당하는 반면 신탁부동산이 당초 분양을 목적으로 하였더라도 더 이상 분양이 되지 않는 상태에서 위탁자의 채무불이행 등의 사정이 있는 경우 수탁자는 신탁부동산을 처분하여 채무를 정산하게 되므로 매수자 앞으로 이전하는 형식은 분양이 아니라 처분(매각)이 되는바, 결국 분양을 목적으로 했던 신탁부동산에 대한 처분은 미분양과 위탁자의 경제적 사정 등에 의한다 할 것으로 신탁부동산을 취득하는 입장에서는 취득원인이 분양이거나 매매이거나 건축주가 건축한 부동산을 최초로 매수하는 경우에 해당하여 그 경제적 실질이 동일해 보이는 점, 위탁자의 지위에서는 신탁부동산이 처분됨으로 인해 사실상 분양의 효과를 받았다고 볼 수 있는 점, 수탁자 입장에서는 담보권의 실행에 불과한 신탁부동산의 처분을 소유권행사로 보기는 어려운 점, 매입임대사업자의 입장에서 동일한 효과가 있는 신탁부동산에 대하여 위탁자(건축주)가 아니라 수탁자로부터 분양받았다 하여 이를 달리 취급하는 것은 임대주택 공급의 활성화를 통한 서민의 주거안정을 지원하기 위하여 건축주로부터 주택을 분양받아 임대사업을 하는 매입임대사업자들에게 취득세 감면혜택을 부여하는 입법취지상 불합리해 보이는 점 등에 비추어 비록 청구인이 이 건 오피스텔을 취득함에 있어 건축주로부터의 소유권이전등기 형식을 취하지 아니하였다 하더라도 실질적인 측면에서 ‘건축주로부터 최초분양’ 받은 것으로 보는 것이 합리적이라고 판단된다. 따라서 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이라고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로지방세기본법제123조 제4항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.