이 건 부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고ㆍ납부한 것이 정당한지 여부

[주 문] OOO 부동산 중 건축물의 시가표준액을 아래 <표1>의 시가표준액에‘2015년도 건축물 시가표준액 조정 기준’ 6 가 (5)의 규정을 적용하여 산출한 가액으로 변경·결정하여 그 과세표준 및 세액을경정하고 나머지 심판청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2015.11.11.OOO을 신고·납부하였다.
• 나. 청구인이 2015.11.18. 이 건 부동산의 시가표준액이 실제 거래가격보다 현저히 높다는 이유로 처분청에 취득세 등 경정청구(시가표준액 조정신청)를 하였고, 처분청은 청구인의 취득세 등 경정청구가 일부이유 있다고 보아 2015.12.1. 이 건 부동산의 시가표준액을OOO을 청구인에게 환급하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.12.7. 이의신청을 거쳐 2016.4.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 이 건 부동산을 OOO에 취득한 사실이 이 건 부동산의 매매계약서 및 처분청의 부동산 거래 관련 부서에서 발급한부동산거래계약신고필증에서 확인되고 있음에도 청구인이 신고한 취득가격을 인정하지 아니하고, 청구인이 신고한 취득가격OOO에 미달한다는 이유만으로 처분청이 청구인의 취득세 등 경정청구를 사실상 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 이 건 부동산은 개인간의 거래로서 사실상의 취득가격 적용대상이 아니고, 청구인이 신고한 취득가격이 이 건 부동산의 시가표준액에미달하며, 처분청은 청구인의 취득세 등 경정청구에 따라 실 거래가액등을 고려하여 이 건 부동산의 시가표준액을 당초OOO으로 변경·결정하고, 인하된 시가표준액을 과세표준으로 하여 이 건 부동산의 취득세 등을 경정하였으므로 처분청의 경정 처분이 부당하다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고·납부한 것이 정당한지 여부
• 나. 관련 법령 등

(1) 지방세법 제4조【부동산등의 시가표준액】① 이 법에서 적용되는 토지 및 주택에대한 시가표준액은부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장이 같은 법에 따라국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 이외의 건축물(새로 건축하여 건축당시 개별주택가격 또는공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한기준가격에종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여대통령령으로정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 제10조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상 취득 및소득세법제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. 5.공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에따른신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

(2) 지방세법 시행령 제4조【건축물 등의 시가표준액 결정 기준】③ 법 제4조 제2항에 따른 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 “시장ㆍ군수”라 한다)이 제1항의 행정자치부장관이 정하는 기준에 따라 산정하여 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사(이하 “도지사”라 한다)의 승인을 받아 결정한다. 다만, 시가의변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 행정자치부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경 결정할 수 있다. 제20조【취득의 시기 등】② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일 2.제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). (단서 생략)

(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조【부동산 거래의 신고】① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다. 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 토지 또는 건축물

③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다. 제28조【부동산 거래 신고가격의 검증 등】① 국토교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정평가에관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

(4) 2015년도 건축물 시가표준액 조정 기준 (경기도지사)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구인과OOO을 신고·납부하였다. (나) 이 건 부동산의 매매계약서 및 부동산거래계약신고필증에서 이 건 부동산의 매매(신고)가격은 OOO으로 확인되고 있으나,청구인은 위의 금액이공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한법률제28조 제1항 및 제2항에 따라 적정성이 검증된 취득가격이 아니므로지방세법제10조 제5항의 사실상의 취득가격에 해당되지 않는다고 보아 아래 <표1>과 같이 산출한 이 건 부동산의 시가표준액을취득세 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고·납부한 것으로 나타난다. (다) 청구인은 2015.11.18. 이 건 부동산을OOO을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고·납부한 것은 부당하다는 취지로 처분청에 이 건 취득세 등의 경정청구를 하였다. (라) 처분청 세무담당공무원이 이 건 부동산의 실 거래가액을 확인하고자 2015.11.27. 이 건 부동산 인근의 부동산 중개사무소를 방문하고작성한 출장복명서에는 이 건 부동산 인근에서 부동산중개업을 영위하고 있는 공인중개사로부터 이 건 부동산이 소재하는 상가는 거래가 거의 없어서 분양가액이하로 매매가액을 낮추어도 거래가 이루어지않고 있으며, 이 건 부동산의 실 거래가액은 1㎡당 OOO 정도라는 답변을 들었다는 취지로 기재되어 있다. (마) 처분청은 이 건 부동산의 현지 확인 결과에 따라 2015.12.1. 이 건 토지와 건축물의 면적을 합한 433.06㎡(토지 185.18㎡, 건축물247.88㎡)에 1㎡당 거래가액OOO라고보아 이 건 부동산 중건축물의 시가표준액을 <표1>의 건축물 시가표준액에 ‘2015년도 건축물 시가표준액 조정 기준’ 6 가 (8)을 적용하여 아래 <표2>와 같이 변경·결정하였다. (바) 처분청은 이 건 부동산의 취득세 과세표준을 <표1>의 시가표준액OOO을 청구인에게 환급하였다. (2)지방세법제10조 제1항 및 제2항에서취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로서 취득자가 신고한 가액으로 하되,그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 본문 및 제5호에서공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에따라 검증이 이루어진 취득의 경우에는 그 신고가액이 시가표준액보다적다고 하더라도 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고있으며,공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제28조제1항 및 제2항에서 국토교통부장관은부동산 가격공시 및 감정평가에관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 등을활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 하고, 시장 등은 국토교통부장관이 구축한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 국토교통부의부동산 거래신고제도 업무처리요령에서 토지, 주택의 거래에대하여만 거래가격의 검증을 한다고 규정하고 있어 이 건 부동산과 같은 근린생활시설(상가)은 거래가격의 검증을 할 수 없는 점,지방세법제5항 본문 및 제5호에서공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제28조에 따라 검증이 이루어진 취득의 경우에 한하여 시가표준액에 관계없이 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고규정하고있는 점, 이 건 부동산의 경우공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률제28조에 따른가격 검증이 이루어지지않았고,그 신고가격이 시가표준액에 미달하는 점 등에 비추어 실제 매매가액을이 건 부동산의 취득세 과세표준으로 하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. 다만, 처분청은 이 건 부동산의 1㎡당 거래가액이 OOO 정도라고 확인한 후, 이 건 부동산의 건축물 면적(247.88㎡)에 토지 면적(185.18㎡)를 합한 433.06㎡에 1㎡당 거래가액 OOO을 이 건 부동산의 실거래가액으로 산정하였으나, 일반적으로 1㎡당 거래가격을 말하는 경우 그 기준은 부속토지가 포함된 건축물의 면적을 말하는 것이고, 건축물의 면적에 부속토지의 면적을합산하는 경우 그 산정가격은 부속토지의 가격만큼 과대평가될 수밖에없는바, 이 건 부동산의 실 거래가액은 처분청이 산정한OOO의 44.5%(시가비율)로서 ‘2015년도 건축물 시가표준액 조정기준’ 6 가 (5)에 따라 <표1>의 건축물 시가표준액의 50% 감산대상이라고 할 것임에도 처분청이 <표2>와 같이 건축물 시가표준액의 20%만 감산한 것은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로지방세기본법제123조 제4항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.