신탁재산에 대하여 수탁법인이 공동주택 등을 신축하고 신탁해지를 원인으로 소유권을 이전받은 위탁법인이 이를 분양하는 경우, 공동주택을 위탁법인으로부터 임대용으로 분양받은 것을 건축주로부터 임대용부동산을 최초로 취득한 것으로 보아 취득세를 면제할 수 있는지 여부

[주 문] OOO구청장이 2015.12.4. 청구법인에게 한취득세 OOO지방교육세 OOO농어촌특별세 OOO합계 OOO의경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2014.12.31. OOO로부터 OOO외 1필지 토지 1,185.6㎡(이하 쟁점토지 라 한다)상의 오피스텔 24세대 및도시형생활주택 81세대(이하 쟁점부동산 이라 한다)를OOO에 취득하고,조세특례제한법제120조 제4항 제1호의 감면율을 적용한 후 취득세 OOO지방교육세 OOO농어촌특별세 OOO합계 OOO을 같은 날 신고·납부하였다.
• 나. 청구법인이 2015.11.9. 쟁점부동산은지방세특례제한법제31조 제1항 제1호에 의한 감면대상에 해당한다고 주장하면서 기 신고·납부한 취득세 등의 환급을 구하는 경정청구를 하자, 처분청은 2015.12.4. 쟁점부동산은 건축주로부터 최초로 분양받은 경우에 해당하지 않는다고 하여 거부처분을 하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2016.2.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 쟁점부동산을 OOO(이하 위탁법인 이라 한다)로부터 취득하였으나 이는 관리형토지신탁계약에 따라 OOO(이하 수탁법인 이라 한다)가 건축한 쟁점부동산을 신탁계약이 종료되고 실질적인 건축주인 위탁법인에게 쟁점부동산의 소유권이 이전된 상태에서 청구법인이 취득한 것이고 쟁점부동산의 실질적인 소유주는 건축자금 등을 제공한 위탁법인이라 할 수 있어 청구법인이 쟁점부동산을 위탁법인으로부터 취득했을 때를 최초로 분양된 것으로 보아야 할 것이므로 쟁점부동산은지방세특례제한법제31조 제1항 제1호에 따른 취득세 등 면제대상이므로 기 납부한 취득세 등은 환급되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 수탁법인은 위탁법인으로부터 쟁점토지를 수탁받고 건축허가(건축주 변경)를 받아 건축주로서 쟁점부동산을 건축하고 사용승인을 받은 후에 보존등기를 경료하였으며, 그 후에 위탁법인이 쟁점부동산에 대하여 신탁재산 귀속을 원인으로 하여 소유권을 이전받은 것은 건축주로부터 소유권을 이전받은 것에 해당하고, 청구법인은 위탁법인이 건축주로부터 소유권을 이전받은 다음에 쟁점부동산을 매매로 취득한 것이어서 건축주로부터 최초분양에 해당하는 것이 아니기 때문에 쟁점부동산은 취득세 면제대상에 해당하지 아니하는 것이므로 처분청이 경정청구를 거부한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 수탁법인이 신탁재산에 공동주택 등을 신축하고 신탁해지를 원인으로 소유권을 이전하자 위탁법인이 이를 임대용으로 분양한 경우 건축주로부터 임대용부동산을 최초로 취득한 것으로 보아 취득세 등을 면제할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법률: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. (가) 위탁법인은 2011.12.26. 쟁점토지에 오피스텔 72세대와 도시형생활주택 216세대를 신축하기 위하여 건축신고 허가(2011-건축과-신축허가-227)를 받았다. (나) 위탁법인은 2012.3.15. 처분청에 행위자 변경신고를 하여 건축주를 위탁법인에서수탁법인으로 변경하였다. (다) 위탁법인(갑)은 2012.3.16. 수탁법인(을), OOO〔시공사, 제2순위 우선수익자, 병〕, OOO(제1순위 우선수익자, 정)으로 하여 관리형토지신탁계약을 체결한 것으로 신탁계약서에서 나타난다. (라) 수탁법인은 2014.1.28. 건축주로서 쟁점토지에 쟁점부동산을 포함한 근린생활시설 및 오피스텔 72호, 도시형생활주택 216호에 대하여 사용승인(건축과-2016, 2014.1.28.)을 받은 후, 2014.2.12. 쟁점부동산에 대하여 소유권보존등기를 하였다. (마) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 따르면 2014.2.12. 수탁법인 명의로 소유권보존등기가 되었다가 2014.12.31. 신탁재산의 귀속을원인으로 위탁법인 명의로 소유권이전등기가 이루어졌으며,2014.12.31. 매매를 원인으로 청구법인 명의로 소유권이전등기가 경료된 것으로 나타난다. (바) 청구법인은 2015.1.14. OOO구청에 쟁점부동산을 포함한 191세대의 임대주택을 임대하는 임대사업자 등록(2015-OOO-임대사업자-8445호)을 한 사실이 임대사업자등록증에서 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구법인이 쟁점부동산을 취득한 것은 위탁법인이 건축주인 수탁법인으로부터 소유권을 이전받은 다음에 매매로 취득한 것이어서 건축주로부터 최초로 분양받은 경우에 해당하지 아니하여 취득세 등의 면제대상이 아니라는 의견이나, 지방세특례제한법제31조 제1항 본문 및 제1호에서임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는임대주택법제2조 제3호에 따른 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 취득세를 면제하도록 규정하고 있는바, 위탁법인은 쟁점부동산을 신축·분양하는 방편으로 신탁제도를 이용하여 수탁법인과 관리형토지신탁계약을 체결하여 그 약정에 따라 위탁법인은 토지의 소유권과 건축주 명의를 수탁법인으로 변경하여 쟁점부동산을 신축하게 하였으며 그에 대한 사용승인 후 위 계약에 따라 수탁법인이 건축한 쟁점부동산을 신탁계약이 종료되고 실질적인 건축주인 위탁법인에게 소유권이 이전된 상태에서 청구법인이 쟁점부동산을 취득한 사실을 알 수 있고, 임대주택의 공급을 활성화하기 위하여 건축주 및 분양받은 자들에게 취득세 등의 감면혜택을 부여하는 입법취지에 비추어 신탁계약의 종료에 따라 위탁법인이 소유권을 이전받아 최초로 분양하는 경우 이를 분양받은 매입임대사업자는 사실상 최초로 분양받은 것으로 인식하는 것이 통상적이며, 이와 같이 매입임대사업자 입장에서 동일한 효과가 있는 임대부동산이 신탁재산이라는 사유로 수탁자가 아니라 위탁자로부터 분양받았다 하여 달리 취급하는 것은 입법취지상 불합리하다고 보이므로 쟁점부동산의 신축에 대한 책임을 부담하는 위탁법인이 수탁법인 명의로 건축하고 신탁해지로 소유권을 이전받은 후 최초로 분양하는 경우에도 실질과세의 원칙에 따라 건축주로부터 최초로 분양받은 경우로 보아 취득세 등의 면제대상에 해당된다고 보는 것이 타당하다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점부동산에 대한 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로지방세기본법제96조 제4항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법률

(1) 지방세특례제한법 (2014.12.31. 법률 제12955호로 개정되기 전의것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ①임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는임대주택법제2조 제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔(주택법제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

(2) 조세특례제한법(2015.1.1. 법률 제12173호로 개정되기 전의 것) 제120조(취득세의 면제 등) ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산(지방세법제13조 제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산은 제외한다)을2014년 12월 31일까지 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 30(제3호의 경우에는 100분의 50)에 상당하는 세액을 감면한다.이 경우지방세법제13조 제2항 본문 및 제3항의 세율을 적용하지 아니한다. 1.부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사가 취득하는 부동산

(3) 지방세법(2015.1.1. 법률 제12153호로 개정되기 전의 것) 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

1. "취득"이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다. 제7조(납세의무자) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.