임대주택을 취득한 후 임대의무기간 내에 신탁등기를 한 경우 임대외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여한 것으로 볼 수 있는지 여부

[주 문] OOO의경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 청구인은 2016.1.7. OOO을 신고·납부하였다.
• 나. 청구인은 2016.3.7. 이 건 주택은 임대사업자가 임대할 목적으로취득한 공동주택으로지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 취득세면제대상이므로 이 건 취득세 등은 환급되어야 한다는 취지로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2016.3.9. 이를 거부하였다.
• 다. 처분청은 이에 불복하여 2016.3.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 이 건 주택의 경우 그 사용승인일(2016.3.7.)이전에소유권보존등기가 된 후, 2015.3.24. OOO이 자신을 우선수익자로 하는 담보신탁계약을 체결하고 신탁등기를 할 것을 요구함에 따라 이 건 신탁등기를 한 것으로서 청구인은 이 건 신탁등기에 관계없이 이 건 주택의 소유자의 지위에서 임대차계약을 체결하고 임대보증금 등을 관리하고 있으며,향후 청구인이 이 건 주택에 담보된 채무를 모두 상환하면 이 건 신탁등기를 말소하고 청구인에게그 소유권이 환원될 것이므로 이 건 주택은 임대사업자가 임대할 목적으로 취득한 공동주택으로서지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 취득세 면제대상에 해당된다.
• 나. 처분청 의견 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 경우수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 되는 것이고, 청구인과 이 건신탁회사는 2015.3.24. 이 건 주택에 대하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 이 건 신탁등기를 하였는바, 이 건 주택의 소유권 등은 이 건 신탁등기에 따라 청구인이 아니라 이 건 신탁회사에게 있다고 할 것이고, 비록 청구인이 임대차계약 체결 및 임대차보증금 수납 관리 등을하고 있다고 하더라도 이는 이 건 신탁회사가 이 건 주택의 임대관련업무를 청구인이 대행하도록 한 것에 불과한 것으로서 이와 같은 사실관계를 종합하여 보면 청구인은 이 건 주택을 취득한 후 임대의무기간내에 매각하거나 다른 용도에 사용하였다고 할 것인바, 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 임대주택을 취득한 후 임대의무기간 내에 신탁등기를 한 경우 이를 임대 외의 용도에 사용하거나 매각·증여한 것으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세기본법 제17조【실질과세】 ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다. 제20조【해석의 기준 등】① 이 법 또는 지방세관계법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

(2) 지방세특례제한법 제31조【임대주택 등에 대한 감면】①공공주택특별법에 따른 공공주택사업자 및민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터공동주택 또는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

② 제1항을 적용할 때임대주택법제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

(3) 지방세특례제한법 시행령 제13조【추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등】① 법 제31조 제2항에서 “대통령령으로 정한 경우”란민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항 또는공공주택 특별법 시행령제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구인은 2013.1.29. 처분청으로부터 아래 <표1>과 같이 이 건주택(공동주택 24세대)을 신축하는 건축허가를 받은 후, 2013.2.5. 이 건주택을 임대주택으로 하여 처분청에 임대사업자로 등록하였다. (나)청구인은 2015.3.24. OOO를 수탁자로 하고, 이 건 주택을 신탁재산으로 하여 아래<표2>와 같이 부동산 담보신탁계약을 체결하였다. (다) 이 건 주택의 경우 2016.3.7. 사용승인되었으나, 아래 <표3>의 등기부를을 보면, 이 건 주택(201호)은 그 사용승인 이전인 2015.1.16. 청구인 명의로 소유권보존등기가 된 후, 2015.3.26. OOO를 수탁자로 하여 신탁등기가 된 것으로 나타난다. (라) 청구인이 제출한 이 건 주택의 임대차계약서를 보면, 임대인이청구인으로 되어 있고, OOO이 작성한 사실확인서(2016.3.8.)에는청구인에게 대출한 시설자금을 담보하기 위하여 이 건 주택의사용승인까지 담보신탁을 요구하였고, 현재 사용승인이 완료되었으므로청구인이 원할 경우 언제든지 담보신탁계약의 해지할 수 있다는 내용이기재되어 있다. (2)지방세특례제한법제31조 제1항 본문 제1호에서 임대사업자가 임대할 목적으로 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축하는 경우 2018.12.31.까지 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 및 같은 법 시행령 제13조 제1항에서 임대의무기간 내에민간임대주택에 관한 특별법등 관련 법령에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대,부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니며, 그와 같이 신탁의 효력으로 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 된다 하더라도신탁법상의 신탁행위는 재산의 사용·수익·처분의 권리를 배타적으로 양도하는 일반적인 소유권의 이전과는 다르게 볼 수 있는 점,이 건 신탁은 담보부신탁이라신탁으로 인하여 이 건 주택의 소유권이 수탁자에게 이전된 후에도 위탁자인 청구인은 부동산담보신탁계약 및 그 특약에 따라 월 임료의 수납, 임대차보증금 반환채무의 부담, 신탁부동산의 현실적인 점유, 유지·관리 및 통상적인 임대업무 등을 하여 실질적인 관리를 하면서여전히 임대인의 지위를 보유하고 있어 이 건 주택을 ‘임대 외의 용도’로 사용하고 있다고 보기는 어려운 점,담보부신탁은 계약의 형태만 다를 뿐 그 실질에 있어 근저당의 설정과 유사할 뿐만 아니라 별도의 신탁기간이 약정되어 있으며 그 기간이 만료되거나 신탁기간 중 위탁자가 우선수익자에 대한 채무를 변제하는 등의 사유로 신탁계약을 해지하는 때에는 신탁이 종료되어 ‘신탁재산의 귀속’을 원인으로 위탁자인 청구인에게 소유권이 이전(환원)되는 점,부동산담보신탁계약에 따라 신탁보수가 지급된다 하더라도신탁으로 인한 소유권이전을 유상거래에 해당한다고 단정하기 어려울 뿐만 아니라 위탁자인 청구인이 신탁회사로부터 대가를 받고 이 건주택에 대한소유권을 이전하였다거나 수탁자인 신탁회사가 대가를 지급하여 이를 취득하였다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 청구인이 이 건 주택을 취득한 후 임대의무기간 내에 매각하였다고 보아 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로지방세 기본법제123조 제4항과국세기본법제81조, 제65조 제1항 제3호에의하여 주문과 같이 결정한다.