쟁점부동산의 양도자가 쟁점부동산을 신탁하여 수탁자 명의로 건축물 사용승인을 받고 소유권을 환원받은 두 임대사업자에게 분양한 경우, 쟁점부동산을 임대사업자가 최초로 분양받은 것으로 보아 취득세를 면제하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] OOO의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요 가.청구인은 2014.12.8. 취득한 OOO에 대하여 2014.12.14 지방세특례제한법 제31조의 ‘임대사업자가 최초분양으로 취득한 임대주택’으로 신고하여취득세를 감면받았다.

• 나. 처분청은 사후조사 결과 쟁점부동산이 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우에 해당하지 않는 것으로 보아 2015.8.31. 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO을 부과·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.10.14. 이의신청을 거쳐 2016.2.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 OOO가 소유권을 이전받아 최초로 분양하는 경우 이를 분양받은 청구인(매입임대사업자)의 입장에서는 사실상 임대부동산을 최초로 분양받은 경우에 해당되는 것으로 인식하는 것이 통상적이고, 이와 같이 매입임대사업자의 입장에서 동일한 효과가 있는 임대부동산에 대하여 당해 재산이 신탁재산이라는 사유로 신탁재산의 수탁자로부터 분양받지 아니하고 위탁자로부터 분양받았다 하여 이를 달리 취급하는 것은 입법취지상 불합리하며, 신축에 대한 경제적 책임을 부담하는 OOO의 명의로 건축하여 분양이 이루어지지 아니한 쟁점부동산에 대하여 신탁해지로 소유권을 이전한 후 이를 최초로 분양하는 경우에도 실질과세의 원칙에 비추어 건축주로부터 최초로 분양받은 경우로 보아 취득세 면제대상에 해당된다고 보는 것이 타당하므로 이 건 취득세 등의 과세처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세특례제한법 제31조 제1항의 해석에 있어서, 건설(건축)임대사업자의 경우에도 ‘건축’하여 취득한 공동주택의 경우에만 취득세를 감면하고 있으므로 감면 취지 및 건설(건축)임대사업자와 매입임대사업자와의 과세형평성을 고려할 때 ‘건축주’의 범위를 공동주택을 ‘건축’으로 취득한 자를 의미하는 것으로 보는 것이 타당하고(舊안전행정부 지방세운영-762, 2014.3.4. 참조), 신탁법 제2조의 신탁에 따른 신탁재산은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 이전되는 것이지 위탁자와의 내부관계에 있어서도 그 소유권이 위탁자에게 유보되지 않는다 할 것인바, 쟁점부동산은 당초 OOO에게 소유권이 이전(2014.2.28.)되었고, 이후 청구인은 쟁점부동산을 2014.12.6.에 취득한 사실이 인정되는 바, 이는 ‘건축’으로 취득한 자가 아닌 기존의 건축물을 승계취득한 자로부터 공동주택을 취득한 경우로서 지방세특례제한법 제31조 제1항에서 규정한 “건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우”에 해당하지 아니하므로 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도자가 쟁점부동산을 신탁하여 수탁자 명의로 건축물 사용승인을 받고 소유권을 환원받은 뒤 임대사업자에게 분양한 경우, 쟁점부동산을 임대사업자가 최초로 분양받은 것으로 보아 취득세를 면제하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법률

(1) 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 임대주택법 제2조 제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔(주택법 제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우를 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2. 임대주택법제16조 제1항 제1호·제2호·제2호의2 및 제3호에 따른 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 25를 경감한다.

(2) 건축법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

12. “건축주”란 건축물의 건축 대수선 용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조(이하 “건축물의 건축등”이라 한다)에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말한다. 제22조(건축물의 사용승인) ① 건축주가 제11조·제14조 또는 제20조 제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함한다]한 후 그 건축물을 사용하려면 제25조 제5항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서(같은 조 제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우만 해당된다)와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다.

(3) 건축물 분양에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “건축물”이란 건축법 제2조 제1항 제2호의 건축물을 말한다.

2. “분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 건축법제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조 제1항 제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.

3. “분양사업자”란 건축법제2조 제1항 제12호의 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다.

4. “분양받은 자”란 제6조 제3항부터 제5항까지의 규정에 따라 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자를 말한다.

(4) 신탁법 제2조(신탁의 정의) 이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

(5) 지방세법 제9조(비과세) ③ 신탁(신탁법에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다.

1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

2. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

3. 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) OOO 청구인의 거래관계는 다음과 같이 나타난다. (가) 2010.5.7.OOO를 소유권 이전(2010.5.6. 매매)하였다. (나) 2010.5.7. OOO토지를 소유권 이전하였으며, 해당 계약의 주요내용은 다음과 같다. (다) 2010.5.26. 쟁점부동산의 건축주가 OOO으로 변경되어, 2012.12.24. 쟁점부동산 건물(건축면적: 1,806.8㎡, 연면적: 32,768.447㎡, 지하1층·지상 26층 업무시설 및 제2종 근린생활시설)이 신축되었다. (라) 2014.2.28. OOO에게 동 소유권을 이전하였다. (마) 청구인은 2014.12.6. OOO로부터 매매로 쟁점부동산을 취득하여 2014.12.8. 소유권 이전등기를 하였다. (바) 청구인은 2014.12.16. 쟁점부동산을 임대주택[임대주택의 종류: 매입임대주택, 유형: 준주택(오피스텔), 규모: 40㎡이하]으로 하여 임대사업자등록을 하였다.

(2) 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장(표제부, 갑)에 의하면, 쟁점부동산의 소유권 변동사항은 다음 <표1>과 같이 나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대OOO가 사업비 조달의무를 부담하고, 신탁종료 시 수익자에게 소유권을 인도하기로 약정하였고, 이러한 신탁계약서상 약정에 따라 토지의 소유권과 건축주 명의를OOO으로하여 쟁점부동산을 신축하고 OOO가 소유권을 이전받아 청구인에게 쟁점부동산을 최초로 분양하였는바, 건물신축도급계약에서 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속되는 점에 비추어 보면, 일반적인 건축공사의 도급계약 등과 유사하게 관리신탁계약에서 위탁자가 사업비를 조달하고 수탁자로 하여금 건축사업을 추진하게 한 후 신탁계약이 종료되면 소유권을 위탁자에게 귀속하기로 약정하고, 이러한 신탁계약에 따라 수탁자 명의로 건축하는 경우 위탁자는 신탁계약에 의하여 신탁재산에 대하여 그 사업자금을 부담하는 실질적인 건축주의 지위에 있다고 볼 수 있고, 실질적인 분양이 이루어지지 아니한 주택을 신탁계약 종료에 따라 위탁자가 소유권을 이전받아 최초로 분양하는 경우 이를 분양받은 매입임대사업자의 입장에서는 사실상 임대용 부동산을 최초로 분양받은 경우에 해당되는 것으로 인식하는 것이 통상적이라 할 것이고, 이와 같이 매입임대사업자의 입장에서 동일한 효과가 있는 임대부동산에 대하여 당해 재산이 신탁재산이라는 사유로 신탁재산의 수탁자로부터 분양받지 아니하고 위탁자로부터 분양받았다 하여 이를 달리 취급하는 것은 입법취지상 불합리한 것으로 보이므로, 쟁점부동산의 경우와 같이 오피스텔의 신축에 대한 경제적인 책임을 부담하는 OOO 명의로 건축하여 분양이 이루어지지 아니한 건축물에 대하여 신탁해지로 소유권을 이전한 후 이를 최초로 분양하는 경우에도, 실질과세의 원칙에 비추어 건축주로부터 최초로 분양받은 것으로 보아 취득세 면제대상에 해당된다고 보는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.