임대사업자가 임대용 공동주택을 취득한 후 신탁계약을 체결하고 그에 따라 소유권이전등기를 한 경우 임대 외의 용도로 사용한 것으로 보아 취득세 등을 추징한 처분의 당부

[주 문] OOO의 부과처분은 이를 취소한

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2013.8.28. OOO을 취득하고지방세특례제한법(2014.3.24. 법률 제12506호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제31조 제1항 제1호의 규정에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택을 최초로 분양받은 것으로 하여 취득세 등을 면제받았다.
• 나. 처분청은 청구인이 2013.8.28. 쟁점공동주택의 소유권을 이전(신탁)하였음을 확인하고지방세특례제한법제31조 제2항에 따라 추징대상에 해당하는 것으로 보아 2016.1.5. 청구인에게 기 면제한 취득세 OOO을 부과·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.2.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 부동산담보신탁약정을 체결하여 수탁자가 신탁재산에 대한 소유권을 가지게 되었다고 하더라도 임대사업자이고 신탁자인 청구인은 신탁재산에 대해 부동산을 임대할 수 있는 것이고, 청구인은 계속하여 임대사업을 지속하고 있고 임대소득에 대한 소득세도 신탁자인 청구인이 납부하고 있으므로 처분청이 쟁점주택을 임대외의용도로 사용하였다고 하여 이 건 취득세 등을 추징한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로, 부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 되는 것이므로, 청구인이 2013.8.28. 쟁점공동주택을 취득하고 같은 날 OOO는 쟁점공동주택의 소유권을 완전히 취득하고 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 되었다 할 것이므로 소유권 행사에 따른 임대할 수 있는 권리는 수탁자에게 있다 할 것이고 임대사업자인 위탁자(청구인)가 신탁계약에 따라 임대차계약 등을 하는 것은 수탁자가 위탁자로 하여금 그 업무를 하게 한 것에 불과하여 위탁자가 쟁점공동주택을 임대용으로 사용하는 것으로 볼 수 없다 할 것이므로 처분청에서 청구인이 쟁점공동주택을 임대외의 용도로 사용한 경우로 보아 이 건 취득세 등을 추징한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 임대사업자가 임대용 공동주택을 취득한 후 신탁계약을 체결하고 그에 따라 소유권이전등기를 한 경우 임대외의 용도로 사용한 것으로 보아 취득세 등을 추징한 처분의당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. (가) 청구인은 2013.8.28. 쟁점공동주택을 취득하고지방세특례제한법제31조 제1항 제1호에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택을 최초로 분양받은 취득으로 하여 취득세 등을 면제받았다. (나) 청구인의 임대사업자등록증을 보면, OOO 111호, 113호, 114호, 210호, 214호, 227호 등 40㎡ 이하 매입임대주택 6호를 임대주택으로 하여임대주택법제6조 및 같은 법 시행규칙 제3조 제3항 규정에 따른 임대사업자등록을 2013.8.26. 한 것으로 확인된다. (다) 청구인의 2013.8.27. 등록된 사업자등록증을 보면, 청구인은 상호를 주택임대로하고 사업의 종류를 부동산업, 종목은 장기임대공동주택으로 하여2013.8.26. 개업하였음이 확인된다. (라) 쟁점공동주택의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 쟁점공동주택을 2013.8.28. 취득하고 같은 날 쟁점공동주택을 OOO에게 신탁하였으며, 쟁점공동주택 중 1세대(111호)의 소유권변동내역은 다음과 같다. (마) 2013.3.28. 청구인과 OOO 간에 체결한 부동산담보신탁계약서에 의하면 쟁점공동주택의 소유권관리와 청구인이 부담하는 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위하여 수탁자가 신탁부동산을 보전·관리·처분하고 채무불이행시 환가·정산을 목적으로 쟁점공동주택의 부동산담보신탁계약을 체결하였음이 확인되고 있고 그 신탁계약서 내용은 다음과 같다. (바) 처분청은 청구인이 2013.8.28. 쟁점공동주택의 소유권을 이전(신탁)하였음을 확인하고지방세특례제한법제31조 제2항 따른 추징대상에 해당하는 것으로 보아 기 면제한 취득세 등 OOO을 2016.1.5. 부과·고지하였다. (2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니며, 그와 같은 신탁의 효력으로 인하여 신탁재산의 소유권이 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 된다 하더라도신탁법상의 신탁행위는 재산의 사용·수익·처분의 권리를배타적으로 양도하는 일반적인 소유권의 이전과는 다르게 볼 수 있는점, 이 건 부동산담보신탁으로 인하여 쟁점임대주택의 소유권이 수탁자에게 이전된 후에도 위탁자인 청구인은 부동산담보신탁계약 및 그 특약에 따라 월 임료의 수납, 임대차보증금 반환채무의 부담, 신탁부동산의 현실적인 점유, 유지·관리 및 통상적인 임대업무 등을 하여 실질적인 관리를 하면서여전히 임대인의 지위를 보유하고 있어쟁점임대주택을 임대 외의 용도로 사용하고 있다고 보기는 어려운점, 부동산담보신탁은 계약의 형태만 다를 뿐 실질에 있어서는 근저당의 설정과 유사할 뿐만 아니라 별도의 신탁기간이 약정되어 있으며 그 기간이 만료되거나 기간 중에 위탁자가 우선수익자에 대한 채무를 변제하는 등의 사유로 신탁계약을 해지하는 때에는 신탁이 종료되어 신탁재산의 귀속을 원인으로 하여 위탁자인 청구인에게 소유권이 이전(환원)되는 점, 부동산담보신탁계약에 따라 신탁보수가 지급된다 하더라도신탁으로 인한 소유권이전을 유상거래에 해당한다고 단정하기 어려울 뿐만 아니라 위탁자인 청구인이 신탁회사로부터 대가를 받고쟁점임대주택에 대한소유권을 이전하였다거나 수탁자인 신탁회사가 대가를 지급하여 취득하였다고 보기도 어려운 점등에 비추어 청구인이 쟁점임대주택을 취득하여 임대의무기간 내에 신탁을 원인으로 신탁회사에게 소유권을 이전한 것을지방세특례제한법제31조 제2항의 추징사유에 해당하는 임대 외의 용도 등으로 사용한 경우로 보아 처분청이 기 감면한 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로지방세기본법제123조 제4항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.