[참조결정] 조심2012지0214
[주 문] OOO 부과처분은 청구법인이 소유한 토지 중 OOO이 장사공원부지로 사용승낙을 받은 토지에 대하여는 재산세를 비과세하는 것으로 하여 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요 가.처분청 중OOO을 2015.9.10. 부과·고지하였다.
- 나. 처분청 중 OOO을 2015.9.9. 부과·고지하였다.
- 다. 청구법인은 이에 불복하여 2015.12.5. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) (처분청들 공통) 처분청들은 청구법인이 소유한 OOO 내의 토지에 대하여 이를 나대지로 보아 재산세 등을 부과하였으나 청구법인은 2010년부터 OOO 내의 토지의 경우 2015년도 재산세 과세기준일 현재 개발이 완료되지 아니하여 개발 완료 후의 용도로 사용할 수 없는 상태이고, 실제 개발 완료 후의 용도로 사용되고 있지 아니함에도, 처분청이 개발 완료 후의 용도에 해당되는 지목으로 재산세를 부과한 처분은 부당하므로 개발 완료 전의 지목으로 변경하여 재산세를 재산정하여야 할 것이다.
(2) 청구법인이 소유한 OOO 공원부지로 사용하고 있는 토지(이하 경찰청 이전부지와 장사공원부지를 합하여 “쟁점토지”라 한다)로서, 청구법인은 OOO 및 산하기관 등 공공기관의 이전을 위하여 각각의 공공기관과 매매계약을 체결하고 무상사용허가를 하였으며, 지방자치단체와 공공기관은 토지개발사업이 완료되어 토지의 소유권 이전등기가 가능하여야 매매대금을 모두 지급할 수 있고, 예산 책정에 따라 매매대금 지급이 이루어지고 있는 상태로서 지방자치단체 및 공공기관의 경우 건축물의 건축이 시작되는 경우 사실상의 토지 취득이 완료된 것이며, 토지의 매매대금은 사업이 완료될 때 지급 및 정산을 하고 있는 것으로서, 개발사업이 완료되지 아니하여 소유권 이전등기를 할 수 없으므로 매매대금을 전부 지급받지는 못하였지만 청구법인으로부터 토지사용권을 무상으로 부여받아 이를 사실상 사용하고 있는 경우에는 매수인을 당해 토지의 사실상 소유자로 보아 재산세를 부과하는 것이 실질과세의 원칙에 부합된다 할 것이다.
(3) 쟁점토지는 OOO 등 공공기관이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용되고 있는 토지로서 재산세 비과세대상에도 해당된다고 보아야 할 것이다.
(1) 지방세법시행령제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과하도록 규정하고 있으며, 청구법인이 소유하고 있는 토지는 재산세 과세기준일 현재 사실상의 현황은 대지이며, 국토교통부장관이 발행한 2015년 표준지 공시지가 조사·평가 업무요령을 보면, 대규모 개발사업지의 경우 착공신고 후 실 공사를 착공한 시점(2010년 착공)을 기준으로 하여, 그 시점 이전에는 종전의 이용 상황을 기준으로, 그 시점 이후에는 당해 용도목적의 나지로 조사하여 공시지가를 산정한다고 되어 있고, 재산세는 사실상의 현황에 따라 산정된 개별공시지가에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액을 과세표준으로 하여 부과하는 것으로서, 안동시 토지 및 예천군 토지에 대하여 공부상 지목으로 재산세를 부과하여야 한다는 청구주장은 인정하기 어렵다 할 것이다.
(2) 지방세법제107조 제1항에서 재산세 납세의무자를 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자로 규정하고 있으며, “사실상 소유하고 있는 자”라 함은 같은 법 시행령 제20조 제2항의 취득시기를 기준으로 판단하여야 할 것으로서, 안동시 토지 중 쟁점토지에 대하여 청구법인이 해당 공공기관과 매매계약을 체결하고 재산세 과세기준일 현재 공부상 소유권을 이전하지 아니한 상태에서 토지 사용권을 무상으로 부여하고 있다 하더라도 취득시기가 도래하지 아니한 이상 공부상 소유자인 청구법인에게 재산세 납세의무가 있다 할 것이다.
(3) 2015년도 재산세 과세기준일 현재 쟁점토지에 대하여 건축공사 착공시점으로부터 1년이 경과되지 아니하였으므로 이를 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용한 토지로서 재산세 비과세대상에 해당된다고 볼 수도 없다 하겠다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 ⓛ 대규모 토지개발사업이 진행중인 토지에 대하여 과세기준일 현재의 현황 지목을 기준으로 재산세 과세표준을 산정하여 재산세를 부과한 처분이 적법한지 여부
② 매매계약 체결 후 매매대금을 완납하지 아니한 상태에서 매수인이 사용하는 토지에 대한 재산세 납세의무자가 청구법인인지 여부
③ 1년 이상 공용·공공용으로 사용하는 토지에 해당하는지 여부
(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ①이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장ㆍ군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
- 마. 가목부터 라목까지의 토지와 유사한 토지 중 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 것으로서 대통령령으로 정하는 토지 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다
② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 4.국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합과 재산세 과세대상 재산을 연부(年賦)로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우에는 그 매수계약자 제109조(비과세) ②국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 유료로 사용하는 경우에는 재산세를 부과한다. 제110조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지
(2) 지방세법 시행령 제102조(분리과세대상 토지의 범위) ⑤ 법 제106조 제1항 제3호 마목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만, 제1호 및 제37호에 따른 토지 중 취득일부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지는 제외하며, 제4호 및 제8호부터 제10호까지의 토지는 같은 호에 따른 시설 및 설비공사를 진행 중인 토지를 포함한다. 37.지방공기업법제49조에 따라 설립된 지방공사가 같은 법 제2조 제1항 제7호 및 제8호에 따른 사업용 토지로서 타인에게 주택이나 토지를 분양하거나 임대할 목적으로 소유하고 있는 토지(임대한 토지를 포함한다) 제119조(재산세의 현황부과)재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.
(3) 지방공기업법 제2조(적용 범위) ① 이 법은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업(그에 부대되는 사업을 포함한다. 이하 같다) 중 제5조에 따라 지방자치단체가 직접 설치ㆍ경영하는 사업으로서 대통령령으로 정하는 기준 이상의 사업(이하 "지방직영기업"이라 한다)과 제3장 및 제4장에 따라 설립된 지방공사와 지방공단이 경영하는 사업에 대하여 각각 적용한다.
7. 주택사업
8. 토지개발사업
(1) 처분청들과 청구법인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) OOO 토지에 대하여 현황 지목을 기준으로 산정된 개별공시지가를 기준으로 과세표준을 산정하여 재산세 등을 부과한 것으로 나타난다. (나) 청구법인은 2012.12.13. 경찰청장과 OOO으로, 계약금 이외의 매매대금을 매수인의 국가예산배정에 따라 지급하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였으며, 당해 매매계약서 제2조에서 매매대상토지의 사용에 대하여 다음과 같이 약정한 내용이 나타난다. 제2조(대상토지의 사용) ⓛ “을”은 대상토지를 정해진 용도에 따라 사용하기로 하며, 조성사업을 위한 각종 영향평가 협의내용 및 지구단위계획 등을 포함한 실시계획상의 건축관련 사항을 준수하기로 한다.
② “을”이 대상토지를 사용하려는 경우에는 대매대금을 완납하고 소유권을 이전받아 사용하기로 하며, 지적 및 등기공부 정리가 완료되지 않아 소유권이전이 불가능한 때에는 매매대금을 완납하고 “갑의 사용승낙을 받아 사용하기로 한다. (다) 청구법인은 2014.12.8. OOO으로 하고, 나머지 계약조건은 위의 매매계약과 동일한 조건으로 하되, 특약사항으로 용지매매계약의 계약금 지급 후 부지사용 및 공사가 가능하다는 내용이 기재되어 있는 매매계약을 체결한 사실이 매매계약서에서 확인된다. (라) 청구법인은 2014.3.11. OOO에게 매매대상토지에 대하여 토지사용승낙을 한 사실이 토지사용승낙서에서 확인된다. (마) OOO은 2014.11.13. 건축허가를 받아 2015.1.23. 공사에 착공한 것으로 처분청이 제출한 건축허가내용 등에서 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저쟁점ⓛ에 대하여 살펴본다. 지방세법제4조에서 제1항에서 “이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다.”고 규정하고 있고, 이 건의 경우 처분청들은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)에 공정시장가격비율을 곱하여 산정한 금액을 재산세 과세표준으로 하여 재산세를 부과하였고, 청구법인이 처분청들 관내에 소유한 토지에 대한 개별공시지가는 국토교통부장관의 ‘2015년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침’에 따라 토지개발이 진행 중인 토지에 대하여 토지의 현황에 따라 지목을 적용하여 산정한 것으로서, 개별공시지가 결정의 적법 여부는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률등 관련 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 이루어진 것인지 여부에 의하여 결정되는 것이므로, 이러한 개별공시지가가 불합리한 경우에는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제12조에 따라 불복절차를 거치거나 처분청을 상대로 개별공시지가 결정의 취소를 구하는 행정소송을 제기하여야 하는 것이나, 청구법인은 개별공시지가에 대한 불복을 제기하지 아니하였으므로 쟁점토지에 대하여 개별공시지가로 결정·공시된 가액이 불합리하다고 단정할 수 없다 할 것으로서, 처분청이 현황지목을 기준으로 산정한 개별공시지가를 기준으로 재산세 과세표준을 산정하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
(3) 쟁점②에 대하여 살펴보면, 청구법인은 쟁점토지의 사실상 소유자를 경찰청장과 OOO으로 보아야 한다고 주장하나, 지방세법제107조 1항에서 재산세 납세의무자를 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자로 규정하고 있으며, 재산을 ‘사실상 소유하고 있는 자’라 함은 공부상 등재여부에 불문하고 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 의미한다고 할 것이고, 이러한 실질적인 소유권을 가진 자는 우선적으로 공부상 소유자가 된다 할 것이나, 매매 등으로 인하여 실질적인 소유권이 변동된 경우에는 공부상 등재 여부에 불문하고 실질적인 소유권을 가진 자가 재산세 납세의무자가 된다 할 것인바, 청구법인의 경우 쟁점토지에 대하여 공부상 소유자이고, 쟁점토지에 대하여 매매계약을 체결하였으나 잔금을 지급받는 등 실질적인 소유권이 이전되었다고 볼 수 있는 아무런 근거가 없이 매수인에게 무상사용승낙을 하였다는 사유만으로 경찰청장 등이 쟁점토지의 실질적인 소유자에 해당된다고 볼 수는 없으므로, 처분청이 쟁점토지에 대하여 청구법인을 납세의무자로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다고 판단된다.
(4) 쟁점③에 대하여 살펴본다. 지방세법제109조 제2항에서 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니하되, 유료로 사용하는 경우에는 재산세를 부과한다고 규정하고 있고, 위의 규정에서 “1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용하는 재산”이라 함은 재산세 과세기준일 현재 공용 또는 공공용으로 사용하는 기간이 실제로 1년 이상 되었거나, 1년 미만 사용하였다 하더라도 국가·지방자치단체 등과 1년 이상 사용하기로 한 사실이 계약서 등에 의해 입증되는 재산을 의미한다고 보는 것이 타당하다(조심 2012지214, 2012.6.13. 같은 뜻임)고 할 것인바, 청구법인의 경우 쟁점토지에 대하여 경찰청장 및 OOO과 매매계약을 체결하고, 경찰청장에게는 2014.3.11. 사용승낙을 하였고, OOO과는 2014.2.18. 매매계약시 특약사항으로 계약금 지급 후 부지사용 및 공사가 가능하다고 약정하였으며, 이러한 사용승낙과 특약사항에 기하여 OOO은 쟁점토지에 대하여 건축준비과정을 거쳐 2014.4.25.과 2014.11.13. 각각 건축허가를 받고, 2015.4.16.과 2015.1.23. 건축공사에 착공한 점에서 쟁점토지는 2015년도 재산세 과세기준일 현재 1년 이상 공용 또는 공공용으로 무상 사용하는 토지에 해당된다고 보는 것이 타당하다 하겠으므로, 처분청이 이러한 쟁점토지에 대하여 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.