신탁재산에 대하여 수탁법인이 신축한 주택에 대하여 임대사업자인 청구인이 신탁재산의 귀속을 원인으로 소유권을 이전받은 위탁법인으로부터 임대용 주택을 취득한 경우 건축주로부터 최초로 분양받은 주택의 취득으로 보아 취득세 등을 감면할 수 있는지 여부

[주 문] OOO이 2015.10.5. 청구인에게 한 취득세 등 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2015.5.15. OOO을 신고·납부한 후, 이 건 주택이 지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 주택의 취득이라는 사유로 2015.9.15. 기 신고·납부한 취득세 등의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2015.10.5. 이를 거부하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2016.1.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 이 건 주택의 위탁자인 쟁점위탁법인과 수탁자 겸 건축주인 OOO는 이 건 주택 신축을 위한 관리형토지신탁계약을 체결한 후, 쟁점위탁법인은 부동산 신축 기획 및 사업비를 부담하고, 쟁점수탁법인으로 하여금 건축·관리를 하는 것인바, 쟁점수탁법인은 이 건 주택의 형식상 건축주에 불과하고, 쟁점위탁법인이 실질적인 소유자이자 건축주이므로 임대사업자인 청구인이 사실상 소유자인 쟁점위탁법인으로부터 최초로 분양받아 취득한 이 건 주택은 지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 주택으로서 취득세 감면대상에 해당한다.
• 나. 처분청 의견 지방세특례제한법제31조 제1항에서 규정하는 ‘건축주’는건축법에 따른 ‘건축주’를 의미한다는 규정이 없으므로 반드시건축법의 규정에 구속되어 판단되는 것은 아니고 세법의 독자적인 관점에서 그 입법 취지 등에 비추어 판단되어야 할 것인데, 건설(건축)임대사업자의 경우에도 ‘건축’하여 취득한 공동주택의 경우에만 취득세를 감면하고 있으므로 감면 취지 및 건설(건축)임대사업자와 매입임대사업자와의 과세형평성을 고려할 때 ‘건축주’의 범위를 공동주택을 ‘건축’으로 취득한 자를 의미하는 것으로 보는 것이 타당하다고 할 것(舊안전행정부 지방세운영-762, 2014.3.4. 참조)인바, 이 건 주택은 당초 쟁점수탁법인이 신축하여 사용승인을 득(2012.9.21.)하고 소유권보존 등기를 경료(2012.10.16.)한 후 쟁점위탁법인에게 신탁재산이 귀속되었다(2012.11.16.) 바로 쟁점수탁법인에게 신탁(2012.11.16.)되었으며, 다시 쟁점위탁법인에게 신탁 귀속(2015.5.15.)된 후, 청구인이 이 건 주택을 취득(2015.5.15.)한 사실에서 알 수 있듯이 건축주인 위탁자가 사용승인을 받은 공동주택의 소유권보존등기를 한 후 이 건 주택을 신탁을 원인으로 하여 신탁회사인 쟁점수탁법인 명의로 소유권이전등기를 한 경우 형식상 소유권이전등기가 이루어져 대내외적으로 소유권이 쟁점수탁법인에게 완전히 귀속되는 것으로 보는 것이 타당하고, 청구인은 쟁점수탁법인 명의로 등기된 이 건 주택을 취득하였으므로 이는 ‘건축’으로 취득한 자가 아닌 기존의 건축물을 승계취득한 자로부터 공동주택을 취득한 경우로서지방세특례제한법제31조 제1항의 “건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우”에 해당하지 아니한다 할 것이므로 처분청의 경정청구 거부처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 수탁법인이 신축한 주택에 대하여 임대사업자인 청구인이 신탁재산의 귀속을 원인으로 소유권을 이전받은 위탁법인으로부터 임대용 주택을 취득한 경우 건축주로부터 최초로 분양받은 주택의 취득으로 보아 취득세 등을 감면할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법률: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 증빙자료에서 다음과 같은 내용이 확인된다. (가)쟁점위탁법인(건축주)은 2011.5.25.OOO 대지 1,042.9㎡ 공동주택 144세대 및 제1종 근린생활시설 4,947.47㎡를 신축하는 건축허가를 받았으며, 2012.4.18. 건축주를 쟁점위탁법인으로부터 쟁점수탁법인으로 변경한 후, 2012.9.13. 이 건 주택 등을 신축하여 아래 <표1>과 같이 사용승인을 받은 것으로 나타난다. (나) 쟁점위탁법인과 쟁점수탁법인은 OOO대 1,042.90㎡ 및 그 지상에 건축 중인 공동주택 168세대 및 근린생활시설에 대하여 2012.4.16. 아래 <표2>와 같이 관리형토지신탁계약을 체결한 것으로 나타난다. (다) 이 건 주택은 2012.10.16. 쟁점수탁법인 명의로 최초로 소유권보존등기가 경료 되었으며, 2012.11.16. 신탁재산의 귀속을 원인으로 쟁점위탁법인에게 소유권이 이전됨과 동시에 OOO에게 신탁되었다가 2015.5.15. 쟁점위탁법인에게 신탁재산이 귀속된 후, 같은 날 청구인에게 매매를 원인으로 아래 <표3>과 같이 소유권이 이전된 것으로 나타난다. (라) 청구인은 2015.4.9. 쟁점위탁법인과 이 건 주택에 대한 분양계약을 체결하여 2015.5.15. 이를 취득한 것으로 나타난다. (마) 청구인은 2015.4.17. 이 건 주택(5개호)을 임대주택 소재지로 하여 아래 <표5>와 같이 임대주택법에 따른 임대사업자 등록을 한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 지방세특례제한법제31조 제1항 본문 및 제1호에서 임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 임대주택법제2조 제3호에 따른 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 취득세를 면제하도록 규정하고 있는바, 쟁점위탁법인은 이 건 주택의 신축 분양방법의 일환으로 신탁제도를 활용하여 수탁법인과 관리형토지신탁계약을 체결하였으며, 당해 신탁계약서에서 위탁법인이 사업비 조달의무를 부담하고, 신탁종료시 수익자에게 소유권을 인도하기로 약정하였고, 이러한 신탁계약서상 약정에 따라 위탁법인은 토지의 소유권과 건축주 명의를 쟁점수탁법인으로 변경하여 이 건 주택을 신축하게 하여 쟁점수탁법인 명의로 소유권보존등기를 한 후, 신탁재산 귀속을 원인으로 쟁점위탁법인이 소유권을 이전받아 청구인에게 이 건 주택을 최초로 분양한 사실을 알 수 있으며, 신축건물의 소유권은 원칙적으로 자기의 노력과 재료를 들여 이를 건축한 사람이 원시적으로 취득하는 것이나, 건물신축도급계약에서 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속되는 점에 비추어 일반적인 건축공사의 도급계약 등과 유사하게 관리신탁계약에서 위탁법인이 사업비를 조달하고 수탁법인으로 하여금 주택의 건축사업을 추진하게 한 후 신탁계약이 종료되면 소유권을 위탁법인에게 귀속하기로 약정하고, 이러한 신탁계약에 따라 수탁법인 명의로 건축하는 경우 쟁점위탁법인은 신탁계약에 의하여 신탁재산에 대하여 그 사업자금을 부담하는 실질적인 건축주의 지위에 있다고 볼 수 있다 하겠으며, 임대주택의 공급을 활성화하기 위하여 임대주택의 건축주 및 이들로부터 임대주택을 분양받은 자들에게 취득세 감면혜택을 부여하는 입법취지에 비추어 실질적인 분양이 이루어지지 아니한 주택을 신탁계약 종료에 따라 쟁점위탁법인이 소유권을 이전받아 최초로 분양하는 경우 이를 분양받은 매입임대사업자의 입장에서는 사실상 임대용 부동산을 최초로 분양받은 경우에 해당되는 것으로 인식하는 것이 통상적이라 할 것이고, 이와 같이 매입임대사업자의 입장에서 동일한 효과가 있는 임대부동산에 대하여 당해 재산이 신탁재산이라는 사유로 신탁재산의 수탁자로부터 분양받지 아니하고 위탁자로부터 분양받았다 하여 이를 달리 취급하는 것은 입법취지상 불합리한 것으로 보이므로 이 건 주택의 경우 주택 신축에 대한 경제적인 책임을 부담하는 쟁점위탁법인이 쟁점수탁법인 명의로 건축하여 분양이 이루어지지 아니한 건축물에 대하여 신탁해지로 소유권을 이전한 후 이를 최초로 분양하는 경우에도 실질과세의 원칙에 비추어 건축주로부터 최초로 분양받은 경우로 보아 취득세 면제대상에 해당된다고 보는 것이 타당하다 하겠다. 따라서, 처분청이 이 건 주택에 대하여 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이라고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.