실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 소득세법 제114조 제7항에 따라 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정함이 타당함
실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 소득세법 제114조 제7항에 따라 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정함이 타당함
OOO이 2016.4.21. 청구인에게 한 2014년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO의 취득가액을 환산가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
(1) 쟁점부동산의 취득가액은 OOO원임에도 이를 부인하고 전 소유자 OOO의 양도신고금액을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다. (가) 청구인과 OOO는 쟁점부동산을 OOO로부터 OOO에 양도받기로 계약하였다. (나) 단독명의의 등기가 추후 처분 또는 대출 시 편리하므로 청구인 단독명의로 등기하였고, OOO는 청구인이 단독으로 쟁점부동산을 처분하는 것을 방지하기 위해 쟁점부동산에 가등기를 설정하였다. (다) 취득금액은 OOO이 각 OOO원 정도씩 부담하였고, 대출금이 OOO원 있었으므로 실제 대금지급금액은 OOO원이다. (라) 청구인은 관련계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다) 특약사항 2번 “매매가 OOO원 정도의 신고용 계약서를 작성한다”는 조항에 따라 전 소유자인 OOO가 다운계약서를 작성하는데 동의하였으나, OOO가 양도가액을 OOO원으로 하는 다운계약서를 작성하여 신고한 사실은 최근에 알았다. 당시 다운계약서는 공공연한 관행으로 크게 신경쓰지 않았으나 청구인의 양도소득세에 이렇게 큰 영향을 미칠지 몰랐다. (마) 쟁점부동산 취득가액 OOO억 중 대출금 OOO원은 청구인이 OOO원, OOO가 OOO원을 떠안는 조건이었기에 실제 대금은 OOO원, OOO원, 청구인 OOO원을 지급하였으며, 대출금은 추후 청구인의 명의로 변경하였다.
(2) 청구인은 쟁점부동산의 청구인 지분만을 취득․양도한 것이므로 청구인 지분에 대하여 양도소득세를 과세하여야 한다. (가) 쟁점부동산은 OOO에 위치하여 시세차익을 예상하였으나, 대출이자만 부담되고 시세는 변동이 없어 2013년부터 OOO와 처분하기로 하고 2014년 OOO원에 처분하게 되었다. (나) 쟁점부동산의 양도대금 OOO원 중 OOO에게 OOO원, OOO에게 OOO원, 청구인에게 OOO원을 배분하기로 한 뒤, OOO에게 수표로 OOO원을, OOO에게는 대출금과 차용금, 수수료 등을 차감하고 수표로 OOO원을, 청구인에게 대출금과 중개수수료를 제하고 OOO원을 배분하였다. (다) 청구인은 명목상 이익 OOO원에 대해서는 이미 양도소득세를 신고․납부하였다. (라) OOO는 비록 청구인의 명의를 빌려서 투자를 하였지만 그에 따른 모든 책임을 지겠다고 하였다.
(3) 이의신청결정내용에 대한 청구인의 항변내용은 다음과 같다. 1) 쟁점계약서에 표기된 OOO 실제 존재 여부에 대하여 쟁점계약서는 2003년에 작성되었고, 그 당시에는 부동산중개업소 매매계약서에 이삿짐센터 업체가 홍보용으로 표기되어 있었다. 처분청은 OOO가 2003년 국세청 내 포털시스템에서 조회되지 않는다고 하였으나 명의가 바뀔 수도 있고, 미등록사업자일 수도 있으니, 그 전화번호 변경내역이나 명의변경 내역을 확인하여야 할 것이다. 또한 처분청은 OOO에 대해서도 사실 확인을 하지 않았다.
2. 쟁점부동산의 시세 변동에 대하여 청구인이 취득할 당시 쟁점부동산은 임야로 공시지가가 낮은 편이었다. 나중에 대지로 전환된 후에 산지전용부담금의 납부 등으로 공시지가가 급등하였으나, 실제 거래가액은 취득 당시부터 양도 당시까지 크게 변하지 않았다.
3. OOO의 전 배우자 OOO의 확인서에 대하여 청구인이 매매할 당시 OOO은 배석도 하지 않았으니 그의 확인서는 의미가 없다. 진술내용 또한 OOO 본인의 양도소득세 신고내용대로 진술한 것으로 본인들의 양도소득세 허위계약서 제출에 따른 추가 세부담이 두려워 그렇게 진술했을 것이다.
4. 계좌주 OOO의 신분 확인에 대하여 매수인이 여러 명일 경우에는 일반적으로 매매대금을 일단 중개업소의 직원들에게 송금한 후 매도인에게는 계약금, 중도금, 잔금으로 대금을 맞추어 송금한다. 계좌주 OOO는 부동산 중개업소 직원인데 조사 당시 OOO의 OOO라고 한 것은 워낙 오래된 일이라 착각한 것이다.
(1) 쟁점부동산 취득 시 거래가액이 OOO원이라는 주장에 대해 (가) 쟁점계약서는 매도인 란에 OOO의 날인이 없고, OOO(청구인의 배우자와 성명이 동일하나 조사 시 동일인물 여부는 확인되지 않음)이 서명․무인(拇印)하였다. (나) 쟁점계약서 하단 광고란에 기재되어 있는 OOO라는 상호의 업체를 국세청대내포털시스템을 통해 상호와 전화번호가 동일한 업체가 있는지 확인한바, 2005년 개업한 OOO 이외에 2003년 당시 동일 상호, 전화번호의 업체가 없다. (다) 쟁점부동산의 공시지가는 2003년 대비 2014년 약 2배 상승하였다OOO. (라) OOO의 전 배우자 OOO(2003년 당시는 혼인관계)이 과세전적부심사결과에 따른 재조사 시 처분청을 내방하여 “계약서가 없어 정확히 기억은 못하지만 쟁점부동산을 대략 3.3㎡당 OOO원에 취득하여 OOO원 정도에 매각했던 것 같다”는 내용의 확인서를 제출하였다. (마) 이의신청결정서에 따르면 청구인은 2003.11.12. OOO가 OOO에게 계약금 명목으로 OOO원을 계좌이체한 내역을 취득증빙으로 제출하였는바, 조사 당시에는 OOO가 OOO의 OOO이라고 하였으나, 이의신청 시에는 당시 부동산중개사무실에서 근무한 직원이라고 정정한 사실이 있으며, 국세포털시스템상 OOO의 근로소득 내역은 확인되지 않는다. (바) 위와 같은 점을 볼 때, 쟁점계약서는 사후에 작성한 거짓계약서로 보이므로 청구인의 주장은 신빙성이 없다.
(2) 쟁점부동산을 OOO이 공동취득으로 보아 각각의 지분에 따라 과세하여야 한다는 주장에 대하여 쟁점부동산을 OOO원에 거래하였다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 대금지급내역도 청구인이 승계한 대출금 OOO원을 제외하고는 청구인이 제출한 금융증빙이 쟁점부동산의 취득대금인지 불분명하고, 양도과정에서도 매각대금 분배에 관한 약정서나 그 밖의 증빙이 확인되지 않으므로 이 건 부과처분은 정당하다.
① 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이라는 청구주장의 당부
② 쟁점부동산의 양도소득세를 청구인과 OOO에게 과세하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(1) 이 건 양도소득세 조사보고서 등 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) OOO가 2003년 12월 쟁점부동산을 청구인에게 양도하고 신고한 양도소득세 내역은 다음과 같다. (나) 청구인이 양도소득세 조사 시 제출한 쟁점계약서의 주요내용은 다음과 같고, 양도소득세 신고 시 제출한 부동산 매매계약서에는 매매가액은 같으나 매도인이 OOO, 매수인이 청구인 단독으로 각각 기재되어 있다. (다) OOO의 전 배우자 OOO의 확인서에는 정확한 금액은 기억이 나지 않으나 쟁점부동산을 평당 OOO원에 취득하여 평당 대략 OOO원에서 OOO원에 양도하였다는 내용이 나타난다. (라) 쟁점토지①,②의 공시지가는 다음과 같고, 쟁점토지①은 2003.1.23. 임야에서 대지로 지목변경되었다.
(2) 청구인이 제시한 증빙 등은 다음과 같다. (가) 청구인이 제출한 취득대금 내역서의 내용은 다음과 같다. (나) 청구인은 취득에 대한 증거서류로 OOO의 은행출금내역과 OOO가 OOO로부터 수취한 영수증 OOO매를 제출하였는바, 영수증에는 2003.11.11.자 OOO원, 2003.12.9.자 OOO원, 2003.12.26.자 OOO원, OOO원이 표기되어 있다. (다) 쟁점토지①에 대한 등기사항전부증명서의 갑구를 살펴보면, OOO가 2004.2.2.과 2004.12.1.에 등기원인을 매매예약으로 하여 가등기 설정한 것으로 나타난다. (라) OOO가 2016.5.21. 작성하여 처분청에 제출한 확인서에 따르면 쟁점부동산을 2003년 OOO로부터 OOO원에 OOO이 공동으로 취득하였으나, 투자상의 이유로 OOO 단독으로 등기하는 대신 가등기를 설정하였다는 내용과, 쟁점부동산을 2014년 OOO원에 양도하고 OOO원, OOO가 이자․차용금 등을 차감한 OOO원을 수표로 배분하였다는 내용이 기술되어 있다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점
① 과 관련하여 보면, 청구인은 양도소득세 신고 당시와 조사 당시 각각 다른 계약서를 제출한 점, 청구인이 제출한 쟁점계약서는 매도자 OOO의 날인이 없고, OOO이라는 자가 서명․무인한 것으로 되어 있으나 OOO의 주민등록번호나 연락처가 기재되어 있지 않아 사실관계를 확인할 수 없는 점, 청구인이 주장하는 취득가액과 관련 금융증빙이 일치하지 않아 거래사실이 객관적으로 확인되지 않는 점 등 청구인이 주장하는 양도가액을 그대로 인정하기 어려운 측면이 있다. 한편, 전 소유자인 OOO 또한 형질변경 등으로 인한 지가상승 차익을 얻었을 것으로 추정되므로 전 소유자가 신고한 양도가액을 그대로 인정하기도 어려운 측면이 있는바, 이 건은 장부나 그 밖의 증명서류에 의해 매매 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 소득세법 제114조 제7항 에 따른 환산가액을 적용하는 것이 타당하다고 판단된다. 쟁점②와 관련하여, 청구인은 청구인과 OOO이 공동으로 취득대금을 부담하였고, 매각대금도 지분별로 분배하여 OOO인 공동취득이라 주장하나, OOO인이 취득가액을 공동부담한 데 대한 지급내역 이 금융증빙 등으로 확인되지 않고, 지분별로 분배하였다고 주장하는 매각대금도 청구주장처럼 OOO이라는 지분별로 분배한 것이 아닌 점 등에 비추어 볼 때, OOO 의 확인서만으로 쟁점부동산을 공동취득하였다고 인정하기는 어려우므로 이건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.